Niszczenie budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, do którego naprawy zobowiązali się użytkownicy wieczyści, nie uzasadnia jeszcze roszczenia gminy o rozwiązanie umowy użytkowania, zwłaszcza gdy w umowie nie został określony termin na dokonanie remontu.

Brak remontu

Do takiego wniosku doszedł Sąd Apelacyjny we Wrocławiu rozpatrujący sprawę gminy miejskiej J. Samorząd w swoim pozwie, powołując się na treść umowy użytkowania działki z małżonkami B., domagał się jej rozwiązania. Powód?
Pozwani nie wywiązali się ze złożonych tam deklaracji i nie stosując się do zaleceń Państwowej Służby Ochrony Zabytków oraz architekta miejskiego, doprowadzili swoją nieruchomość do ruiny – przekonywał przedstawiciel gminy.
Zgodnie zaś z art. 240 kodeksu cywilnego umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
A w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Tym samym – zdaniem gminy – zaniechanie utrzymania budynku w należytym stanie oraz brak remontu kapitalnego uzasadniały rozwiązanie umowy.

Brak terminu

Z taką argumentacją nie zgodził się jednak wrocławski sąd, zauważając – za pozwanymi i sądem pierwszej instancji – że postanowienia umowy użytkowania nie mogą być podstawą rozwiązania opisywanej umowy, jeśli nie zostały obwarowane terminem.
„Brak realizacji umownego obowiązku wykonania niezbędnego remontu budynku nie mógł stanowić podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy, skoro strony zaniechały określenia w umowie terminu do przeprowadzenia prac remontowych” – argumentował skład sędziowski.
Wzrosty opłat za użytkowanie wieczyste wciąż są problemem
Wzrosty opłat za użytkowanie wieczyste wciąż są problemem

Zobacz również
– Wyrok wydaje się jak najbardziej zasadny. Sąd Najwyższy konsekwentnie stoi na stanowisku, że art. 240 k.c., przewidujący możliwość „przymusowego” rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, powinien być interpretowany wąsko i stosowany tylko w skrajnych sytuacjach.
Tylko więc tam, gdzie użytkownik wieczysty w sposób rażący, uporczywy, celowy, zawiniony gwałci warunki umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste, może wkroczyć sąd i pozbawić takiego użytkownika wieczystego władztwa nad nieruchomością.
Wydaje się, że ta konsekwentna linia orzecznicza Sądu Najwyższego została w niniejszej sprawie słusznie podtrzymana – podkreśla adwokat Radosław Skowron, partner w kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. akt I ACa 117/12.