Cudzoziemiec zamierzający kupić w Polsce ziemię powinien uzyskać – z pewnymi wyjątkami – zezwolenie, wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Takie zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Kiedy potrzebna decyzja pozwalająca na kupno

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczypospolitą Polską. Przykładowo taką okolicznością może być posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim czy – z pewnymi wyjątkami – posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, na osiedlenie się lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.

Decyzja pozwalająca na nabycie ziemi ważna jest przez dwa lata, ale może zostać poprzedzona wydaniem promesy ważnej jeden rok. Powinna ona wskazywać nabywaną nieruchomość, określać osobę jej nabywcy (tj. cudzoziemca) i zbywcy, a także ustalać ewentualne specjalne warunki, od spełnienia których uzależniona będzie możliwość nabycia przedmiotowej nieruchomości, choć w praktyce minister rzadko z tego instrumentu korzysta. Bez przedstawienia zezwolenia nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Kupno ziemi bez stosownej zgody jest nieważne, a o nieważności orzeka sąd na żądanie m.in. właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Gdy jedno z rodziców jest cudzoziemcem

Zatem ustalenie faktu, czy osoba składająca wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości jest cudzoziemcem, ma zasadnicze znaczenie dla organu prowadzącego postępowanie. W praktyce wiele osób starających się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości może nawet nie zdawać sobie sprawy z możliwości posiadania polskiego obywatelstwa. Warto pamiętać bowiem, że w Polsce obowiązuje co do zasady prawo krwi. Oznacza to, że dziecko nabywa obywatelstwo polskie, gdy przynajmniej jedno z rodziców ma to obywatelstwo, a miejsce zamieszkania rodziny nie ma tutaj żadnego znaczenia.

Cudzoziemcem, na potrzeby ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2004 r. nr 167, poz. 1758 ze zm.), nie będzie zatem osoba, która posiada obywatelstwo państwa obcego, jeżeli oprócz niego posiada także obywatelstwo polskie. Co istotne, osoba ta nie musi zamieszkiwać w Polsce.

– Jeżeli ustalone zostanie, że osoba starająca się o zezwolenie ministra na nabycie nieruchomości w Polsce posiada polskie obywatelstwo, wówczas organ jest zobowiązany na podstawie art. 105 kodeksu postępowania administracyjnego umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe – wyjaśnia radca prawny Artur Klepacki z kancelarii radców prawnych Lexas.

– Bowiem jeżeli istnieją jakiekolwiek wątpliwości co do posiadania polskiego obywatelstwa, organ zobowiązany jest do ich wyjaśnienia, a w razie potrzeby może zawiesić postępowanie do czasu dokonania ostatecznych ustaleń. Dzieje się tak, bo gdyby się okazało, że zezwolenie zostało wydane osobie posiadającej obywatelstwo polskie, decyzja taka zgodnie z art. 156 par. 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego obarczona byłaby wadą nieważności jako rażąco naruszająca prawo – podkreśla Artur Klepacki.

Nie ma jednak obowiązku uzyskania zezwolenia – z wyjątkiem stref nadgranicznych oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej jeden hektar – na kupno w Polsce lokalu mieszkalnego czy samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy. Kupno działki przez cudzoziemca nie będzie też wymagało zezwolenia, jeśli nabywca mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od czasu uzyskania zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego. To samo dotyczy cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego tu co najmniej 2 lata, jeżeli nabywa nieruchomość, która wejdzie w skład wspólności ustawowej małżonków. Wyjątków jest zresztą więcej.

Warto jednak zaznaczyć, że cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (tj. Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein) albo Konfederacji Szwajcarskiej są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych do 1 maja 2016 roku.

Posiadanie przez cudzoziemca udziału we własności nieruchomości (użytkowaniu wieczystym) nie zwalnia go z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabywania dalszych udziałów w tej nieruchomości

Podstawa prawna

Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 ze zm.).

Ustawa z 15 lutego 1962 roku o obywatelstwie polskim (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 28, poz. 353 ze zm.).