Nabywając ziemię rolną, trzeba dokładnie sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej i innych dokumentach.
Aby zakup terenu rolnego był ważny i skuteczny, konieczne jest ustalenie, czy ziemia jest własnością osoby, która ją sprzedaje. W tym celu trzeba zapoznać się z treścią księgi wieczystej oraz sprawdzić dokumenty będące podstawą nabycia ziemi. Jednak nie każda nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą. Nadto w wielu z nich figurują nieaktualne wpisy, bowiem począwszy od lat powojennych przeprowadzono wiele reform rolnych, a właściciele nie regulowali stanu prawnego swoich nieruchomości.
Reklama

Reklama
W związku z tym aby nabywca miał pewność co do stanu prawnego kupowanego gruntu i był chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (chroni ona osoby, które nabyły w dobrej wierze nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel) przed podpisaniem umowy trzeba zadbać o to, żeby sprzedający przeprowadził postępowania sądowe. Chodzi o postępowania np. o założenie księgi wieczystej i wpis do niej właścicieli działki albo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Dwie umowy

Warto też wiedzieć, że obrót nieruchomościami rolnymi podlega w Polsce ograniczeniom. W pewnych przypadkach ustawodawca wprowadził bowiem prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy gruntu albo Agencji Nieruchomości Rolnych. Osoba, która chce kupić teren, w odniesieniu do którego przysługuje ustawowy pierwokup, musi się liczyć z tym, że uprawniony może z niego skorzystać i nabyć sprzedawany grunt.
Dlatego w takim przypadku sprzedaż przebiega w dwóch etapach. Najpierw u notariusza zawierana jest umowa warunkowa sprzedaży. O jej podpisaniu zawiadamia się uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu (dzierżawcę albo agencję). Jeśli w terminie miesiąca uprawniony nie skorzysta z pierwokupu, dopiero wtedy strony mogą zawrzeć drugą umowę – przenoszącą własność działki. Jeżeli uprawniony będzie zainteresowany zakupem, składa w wyznaczonym miesięcznym terminie odpowiednie oświadczenie i kupuje nieruchomość za cenę i na warunkach ustalonych w umowie warunkowej.
O rolniczym przeznaczeniu gruntu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli dla danego terenu nie ma planu miejscowego, decydujące znaczenie ma wpis w ewidencji gruntów i budynków, chyba że w stosunku do danej nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zastępująca plan. Wystarczy, aby tylko część nabywanej nieruchomości leżała w terenach zakwalifikowanych jako grunty rolne, aby prawo pierwokupu przysługiwało co do całej sprzedawanej działki.
Prawidłowe zakwalifikowanie nieruchomości jako rolnej i zachowanie szczególnej procedury jej sprzedaży jest bardzo ważne. Umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest bowiem nieważna. Zatem w przypadku błędnego określenia, że w danej sprawie nie dochodzi do nabycia działki rolnej, nabywca narażony jest na unieważnienie umowy.

Akt nadania ziemi

Decydując się na zakup ziemi rolnej, szczególną uwagę trzeba zwrócić na podstawę jej nabycia przez sprzedającego. W obrocie można bowiem spotkać się z dokumentami z pierwszych lat powojennych. Dotyczą one reformy rolnej, której podstawą był dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej. Nieruchomości objęte zmianami stawały się własnością Skarbu Państwa, a następnie zostały rozdzielone między rolników. Tytułem potwierdzającym otrzymanie gruntu był akt nadania ziemi. Potencjalny nabywca powinien więc sprawdzić, czy osoba, która dysponuje takim dokumentem, była w dniu nadania w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej. Gospodarstwa rolne nabywane podczas reformy rolnej wchodziły bowiem do majątku dorobkowego małżonków, jeśli osoba, na którą był wystawiony akt nadania ziemi, pozostawała w dniu nadania w związku małżeńskim i ustawowej wspólności małżeńskiej (uchwała SN z 7 marca 1969 r., sygn. III CZP 10/69). Oznacza to, że formalnie sprzedającymi taki grunt powinni być więc oboje małżonkowie.

Inne dokumenty

Szczególną ostrożność należy zachować także w przypadku, gdy osoba sprzedająca ziemię rolną okazuje jako podstawę jej nabycia akt własności ziemi (AWZ). Jest to dokument wydawany na podstawie ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Potwierdza on m.in. nabycie z mocy prawa nieruchomości rolnych objętych w posiadanie na podstawie nieformalnych umów sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku. Bardzo często zdarza się, że stroną takiej nieformalnej umowy było tylko jedno z małżonków. W związku z czym w AZW jako właściciel figuruje tylko jedna osoba, choć w rzeczywistości grunt należy do obojga małżonków.
W postanowieniu z 24 kwietnia 2008 r. (sygn. akt IV CSK 33/08) Sąd Najwyższy uznał, że akt własności ziemi stwierdzający nabycie przez jedno z małżonków własności nieruchomości rolnej – na podstawie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych – wraz z aktem małżeństwa stanowią podstawę wpisu w księdze wieczystej drugiego z nich, jeżeli 4 listopada 1971 r. pozostawali oni w ustawowej wspólności małżeńskiej. Nadto skutek prawny nabycia przez niewymienionego małżonka prawa własności nieruchomości następuje automatycznie i prawo takie istnieje niezależnie od jego wpisu w księdze wieczystej (postanowienie SN z 29 listopada 2002 r., sygn. akt IV CKN 1529/00).
Od zasady, że nabycie ziemi następowało do majątku wspólnego małżonków, istnieją jednak wyjątki, np. jeśli przekazano nieruchomość nieformalną umową darowizny tylko jednemu z małżonków (postanowienie SN z 22 października 1996 r., sygn. akt II CRN 108/96). Grunty rolne były także przekazywane następcy lub małżeństwu następców w zamian za emeryturę rolniczą, na podstawie umów zawieranych przed naczelnikami gmin lub ich zastępcami. Jest to wyjątek, kiedy do ważności umowy przeniesienia własności nieruchomości nie jest wymagana forma aktu notarialnego.
Możliwość podpisywania takich umów została wprowadzona przez ustawę z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin.
Jeżeli przeniesienie własności gruntu rolnego o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży, agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej

Kiedy działa prawo pierwokupu

Dzierżawca:

●w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Agencja Nieruchomości Rolnych:

●gdy brak jest dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo wobec niewykonania przez niego tego prawa, a przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Nie mają prawa pierwokupu dzierżawca i Agencja Nieruchomości Rolnych, jeśli:

●nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu),

●sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni,

●nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni,

●nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego.

Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma prawa pierwokupu jeśli:

●w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż w niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

PRZYKŁADY

1 Czy grunt rolny należy do obojga małżonków

Marian W. kupił jako kawaler w 1969 r. gospodarstwo rolne. W 1970 r. ożenił się z Anną K. Od tamtej pory oboje zamieszkują w gospodarstwie i je uprawiają. Po wejściu w życie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych mężczyzna uzyskał akt własności ziemi. Marian W. chce teraz sprzedać grunt. Jednak do notariusza musi udać się razem z żoną, bowiem gospodarstwo jest współwłasnością. Zdecydowało o tym zawarcie małżeństwa przed 4 listopada 1971 r. (datą wejścia życie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych) oraz zamieszkiwanie w gospodarstwie po ślubie. Z orzecznictwa sądowego wynika, że w sytuacji gdy stroną umowy o przeniesienie własności nieruchomości, o zniesienie współwłasności lub umowy o dział spadku był jeden z małżonków przed zawarciem małżeństwa, a 4 listopada 1971 r. współposiadaczami tej nieruchomości byli oboje małżonkowie, zachodzą przesłanki z art. 1 ust. 1 ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez oboje małżonków na prawach wspólności ustawowej (uchwała SN z 24 stycznia 1991 r., sygn. akt III CZP 61/90).

2 Czy umowa zawarta przed urzędnikiem jest ważna

Adrianna K. chce kupić nieruchomość rolną od Jana B., który jako podstawę jej nabycia okazuje umowę, na mocy której nastąpiło przekazanie gospodarstwa rolnego następcy na podstawie ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin. Jednak umowa nie została zawarta przed ówczesnym naczelnikiem, ale przed innym urzędnikiem gminnym. Fakt ten nie musi jednak budzić wątpliwości kupującej, bowiem bardzo często zdarzało się, że umowy były sporządzone nie tylko przez naczelników i ich zastępców, ale także przez innych urzędników. Umowy te uznano za ważne na podstawie ustawy z 3 grudnia 1984 r. o uznaniu ważności umów przekazania gospodarstwa rolnego następcy. Jeśli sprzedający okazuje jako podstawę nabycia nieruchomości taką umowę, warto jednak zadbać o to, aby w umowie sprzedaży złożył on oświadczenie, że nie toczą się sprawy sądowe i administracyjne związane z prawem własności sprzedawanego gruntu, zwłaszcza gdy nie istnieje księga wieczysta, ponieważ często występują spory pomiędzy krewnymi lub spadkobiercami rolników, którzy przekazali swoje gospodarstwo następcy.

Podstawa prawna
Ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. z 1971 r. nr 27, poz. 250 z późn. zm.).
Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. nr 3, poz. 13 z późn. zm.)
Ustawa z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. z 1977 r. nr 32, poz. 140 z późn. zm.).
Ustawa z 3 grudnia 1984 r. o uznaniu ważności umów przekazania gospodarstwa rolnego następcy (Dz.U. z 1983 r. nr 55, poz. 282).
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 z późn. zm.).