Grzegorz K. i Andrzej M. są właścicielami budynku mieszkalnego, w którym lokatorami są Aleksandra A. i jeszcze kilka osób. Ponieważ właściciele podnieśli im czynsz, wystąpili przeciwko nim do sądu o ustalenie, że podwyższa czynszu najmu lokali przez nich zajmowanych jest zasadna jedynie do kwoty nieco ponad 8 zł za metr kwadratowy (różne były tylko końcówki tej kwoty).

Godziwy zysk

Spór dotyczy zaliczenia określonych wydatków na poczet wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, ustalenia wysokości zwrotu kapitału oraz godziwego zysku jako elementów czynszu. Sporną kwestią jest też uznanie uzasadnienia wypowiedzenia dotychczasowych czynszów za kalkulację w rozumieniu art. 8a ust. 4 ustawy z 22 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).
Wyrokiem łącznym sąd I instancji ustalił, że podwyżka jest zasadna do kwoty 12,05 za metr kwadratowy w stosunku do pięciu powodów, w stosunku do dwóch powodów powództwo oddalił. Uznał, że pismo pozwanych wypowiadające dotychczasowy czynsz i ustalające nowy stanowi kalkulację, gdyż zawierało wyszczególnienie elementów stawki czynszów i wyjaśnienie przyczyn podwyżki. Dlatego przyjął, że skoro ustawa nie definiuje pojęcia kalkulacji, to dla uznania jej przeprowadzenia wystarczające jest podanie pozycji kalkulacyjnych składających się na stawkę za metr kwadratowy.



Czytelne wyliczenie podwyżki

Od tego wyroku jeden pozwany i czwórka powodów wnieśli apelacje, a sąd II instancji uznał, że w sprawie wystąpiło istotne zagadnienie prawne. Wątpliwości budziło to, czy przyczyna i kalkulacja uzasadniająca podwyżkę czynszu, o których mowa we wspomnianym art. 8a ust. 4 ustawy, powinny zawierać także sposób, podstawy i uzasadnienie wyliczenia składników stawki za metr kwadratowy, czy też wystarczające jest literalne podanie przyczyny wypowiedzenia i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki? Z takim pytaniem zwrócił się do Sądu Najwyższego.
W uzasadnieniu pytania sąd podkreślił, że z art. 8a ust. 4 wynika, że podwyżka czynszu, która w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych wypadkach wymienionych w ust. 4a i 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni od otrzymania żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, ma przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ale ustawa nie definiuje pojęcia kalkulacji. Definicja słownikowa jest – zdaniem sądu – niewystarczająca, a słowo kalkulacja nie jest powszechnie zrozumiałe. Nie wyjaśniają go także inne akty prawne.
W odpowiedzi SN podjął następującą uchwałę: Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazania sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy).
Sygn. akt III CZP 130/09
Co w podwyżce
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk – mówi o tym art. 8a ust. 4b ustawy.