Subskrybuj nas na Youtube
Spółdzielnie uzależniają opłaty od liczby mieszkańców lokalu, ale nie wiadomo, jak je weryfikować. Na zmianę wysokości czynszu nie ma wpływu liczba zameldowanych osób, ale informacja sąsiadów. Podwyżkę opłat związanych z mediami można zaskarżyć bezpośrednio na drodze sądowej.
W wielu spółdzielniach mieszkaniowych opłaty za wywóz śmieci, dostawę wody czy odprowadzanie nieczystości są uzależnione od zgłoszonej w administracji liczby mieszkańców lokalu. O tym, w jaki sposób ją weryfikować, nie decydują żadne przepisy (np. meldunkowe). Oświadczenie spółdzielcy może być w każdym czasie podważone przed władze spółdzielni, i to od zeznań sąsiadów będzie zależało, ile przyjdzie mu płacić za czynsz.
– Kilka dni temu gospodyni bloku wręczyła mi wezwanie do zapłaty. Wynikało z niego, że od dwóch lat przebywają w moim mieszkaniu dwie osoby, w związku z czym muszę uregulować nienaliczone opłaty za wodę i wywóz śmieci – w sumie ponad 1,3 tys. zł, i od tego miesiąca będę płacił wyższy czynsz. Tak naprawdę co dwa tygodnie odwiedza mnie studiująca zaocznie narzeczona. Czy taka praktyka jest zgodna z prawem – pyta czytelnik z jednej z poznańskich spółdzielni mieszkaniowych.
Donos znaczy dowód
– Spółdzielnie nie mają instrumentów prawnych służących do weryfikacji liczby osób zamieszkałych w poszczególnych lokalach – tłumaczy prof. Henryk Cioch z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Dlatego w każdej z nich powstała indywidualna praktyka mająca na celu dotarcie do nierzetelnych lokatorów.
– Jeżeli otrzymamy donos, że w danym lokalu zamieszkuje większa liczba osób, to spółdzielnia wysyła tam administratora wraz ze strażą miejską. Sprawdzane są dowody osobiste oraz przeprowadzany jest wywiad dotyczący zamieszkania. W większości przypadków ludzie twierdzą, że przyszli w odwiedziny. Na szczęście mamy wówczas informacje od sąsiadów, że dana osoba zamieszkuje w konkretnym lokalu od dawna – mówi Adam Janczewski, prezes SM w Pruszkowie.
Spółdzielnie wykorzystują w takich sytuacjach przepisy ustawy o ewidencji ludności, zgodnie z którymi osoba, która przebywa w określonej miejscowości pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia. Jest to tzw. obowiązek meldunkowy. Z kolei zgodnie z art. 147 par. 1 kodeksu wykroczeń kto nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlega karze ograniczenia wolności, grzywny albo karze nagany. Dlatego chociaż straż miejska (do takich interwencji nie może być wzywana od 1 stycznia 2010 r. policja) nie jest jednostką powołaną do tego, aby weryfikować liczbę mieszkańców lokalu, to faktycznie musi to robić.
– Aby wezwać strażników, trzeba odwołać się do jakiegoś naruszenia. W tym przypadku byłoby to niewykonywanie obowiązku meldunkowego – tłumaczy Piotr Schramm, adwokat i partner kancelarii Gessel. W żadnym przypadku prawa do wejścia do lokalu i policzenia jego mieszkańców nie mają jednak pracownicy spółdzielni.
Zdecydowanie mniej rygorystyczne rozwiązania przyjęły inne spółdzielnie.
– W takich sytuacjach zwracamy się z wnioskiem do urzędu gminy z prośbą o ujawnienie, ile osób jest zameldowanych. Jeśli nasze podejrzenia się nie potwierdzą, możemy przeprowadzać wywiad środowiskowy wśród sąsiadów. Ten sposób nie daje jednak takich efektów jak formalne sprawdzenie meldunku – podkreśla Mieczysław Majsner, prezes Leszczeńskiej SM.
Pozwem w podwyżkę
Złożenie zgodnego z prawdą oświadczenia co do liczby osób zamieszkujących w lokalu jest podstawowym obowiązkiem członka spółdzielni. Jeżeli jej władze udowodnią, że zgłoszenie było nieprawdziwe, mają możliwość podwyższenia opłat mieszkaniowych.
– W takich sytuacjach wysyłamy pismo z informacją o zmianie opłat od momentu powzięcia informacji. Wszystko odbywa się w procedurze właściwej dla zwyczajowych podwyżek – podkreśla Mieczysław Majsner.
O zmianie wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić mieszkańca co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Podwyżka wymaga uzasadnienia na piśmie, a gdy zażąda tego mieszkaniec, także dokładnej kalkulacji wysokości opłat. Po otrzymaniu takiego pisma spółdzielca może kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dodatkowo przewiduje, że to na zarządzie spółdzielni będzie spoczywał obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki.
Wykluczenie ze spółdzielni
W razie przegranego sporu sądowego spółdzielca będzie musiał zwrócić nieuiszczaną czasami przez wiele miesięcy różnicę w opłatach (chyba że płacił je w wysokości, jakiej żądała spółdzielnia). Znacznie surowszą karą może być jednak odebranie członkostwa spółdzielni. Wiąże się to z utratą wielu przywilejów, np. prawa wglądu do dokumentacji spółdzielczej, możliwości zaskarżania wszystkich uchwał organów, korzystania z przychodów z majątku spółdzielni.
– Spółdzielnia musi wykazać, że członek wprowadzający ją w błąd co do liczby zamieszkałych osób działa na jej szkodę. Może wówczas podjąć uchwałę o wykluczeniu członka – podkreśla prof. Henryk Cioch.
Problem z oświadczeniami
Próby ustalenia przez spółdzielnie faktycznej liczby osób zamieszkujących w poszczególnych lokalach są nakierowane na ochronę interesów ogółu mieszkańców.
– W przypadku śmierci jednego z domowników pozostali od razu zgłaszają ten fakt do administracji. Jeżeli dojdzie do narodzin dziecka, zgłoszenie tego faktu odbywa się bardzo rzadko – mówi Adam Janczewski.
Nagminne łamanie obowiązku zgłaszania prawdziwej liczby mieszkańców, w przypadku gdy spółdzielnia pobiera zryczałtowane opłaty za media, pogarsza sytuację uczciwych spółdzielców. Nieopłacane ryczałty obciążają ogólną pulę kosztów, która obciąża wszystkich lokatorów.
– Problem mieści się pomiędzy zakresem uczciwości społeczności spółdzielczej poszczególnych jej członków a aktywnością i stanowczością działań zarządu – tłumaczy Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
/>