Subskrybuj nas na Youtube
Odszkodowanie, o którym mowa w art. 129 p.o.ś., dotyczy wyłącznie szkód wynikających z wprowadzenia normatywnych ograniczeń (zakazy lub nakazy) w sposobie korzystania z nieruchomości.
/>
Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości położonych w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU) przysługują, zgodnie z art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska z 2001 r. (p.o.ś.), jeżeli wprowadzono ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Przepis ten, na który powołują się właściciele nieruchomości, żądając odszkodowań, nie dotyczy hałasu ani faktu uchwalenia OOU. Dotyczy on ograniczeń, które mogą być wprowadzone poprzez ustanawianie OOU, a także innych obszarów specjalnych (art. 130 i 136a p.o.ś.). Sformułowanie „ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości” oznacza formalne, prawne ograniczenia w sposobie zagospodarowania lub użytkowania nieruchomości i ustawodawca wykorzystuje je przy interwencjach o charakterze planistycznym (zob. np. art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r.), a takim rodzajem interwencji jest właśnie ustanowienie OOU wprowadzające zasady przeznaczania i użytkowania terenu wokół lotniska oraz wymogi techniczne dla budynków. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 129 p.o.ś., dotyczy zatem wyłącznie szkód wynikających z wprowadzenia normatywnych ograniczeń (zakazy lub nakazy) w sposobie korzystania z konkretnej nieruchomości.
Za błędną należy uznać przeważającą obecnie w orzecznictwie sądów apelacyjnych i Sądu Najwyższego (np. w sprawach o sygn. akt SN I CSK 440/15; SN II CSK 306/17; SN II CSK 151/16) interpretację, iż w art. 129 p.o.ś. przewidziano obowiązek odszkodowania za hałas, zwiększony dyskomfort korzystania z nieruchomości, fakt utworzenia obszaru i mającą z niego wynikać „stygmatyzację” nieruchomości czy też za wyłączenie roszczenia negatoryjnego wynikającego z immisji i zawężenie granic prawa własności. Ustawodawca nie przewiduje obowiązku odszkodowawczego za to, że na skutek legalnych zmian w otoczeniu zmniejsza się komfort korzystania z nieruchomości powodując (teoretycznie) zmniejszenie ich wartości. Warto wskazać, że mieszkańcy stref śródmiejskich, w których ze względu na zwartą zabudowę i ruch samochodowy/szynowy (w tym autobusów i tramwajów) przekroczone są normy hałasowe (co obrazują mapy akustyczne), nie mogą domagać się z tego tytułu odszkodowań, nawet jeżeli wartość ich nieruchomości spada. Ustawodawca rekompensuje tylko bezpośrednie skutki swojej ingerencji przybierającej postać normatywnych zakazów lub nakazów. Wprowadza je po to, aby chronić zdrowie ludzkie poprzez prawidłowe ukształtowanie sposobu zagospodarowania terenów wokół lotniska oraz nakazanie budowy obiektów według norm zapewniających właściwą izolacyjność akustyczną budynków. Paradoksalnie, odszkodowania za utratę wartości nieruchomości na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. są zasądzane, nawet jeżeli w OOU nie wprowadzono żadnych ograniczeń co do sposobu korzystania z określonej nieruchomości. Jest to w sposób oczywisty sprzeczne z treścią tego przepisu i zasadami wykładani prawa, w tym przede wszystkim językowej i systemowej.
Kształtowanie treści prawa własności należy do kompetencji ustawodawcy i należy do legalnych działań państwa, które co do zasady nie powodują powstania obowiązku odszkodowawczego. O ile pozbawienie prawa własności (wywłaszczenie) zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zawsze wymaga zapłaty słusznego odszkodowania, o tyle wprowadzanie ograniczeń praw podmiotowych, w tym własności, rekompensowane być nie musi (art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Obowiązek taki powstaje w sytuacjach wyjątkowych i tylko w takim zakresie, w jakim w sposób wyraźny przewidział go ustawodawca (np. w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kompensuje się tylko rzeczywistą stratę, bez utraconych pożytków). W przypadku OOU ustawodawca rekompensuje szkody wywołane wyłącznie wprowadzonymi w tym akcie prawa miejscowego nowymi, nieistniejącymi dotychczas ograniczeniami sposobu korzystania z nieruchomości (zakazy lub nakazy). Rozszerzanie odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadku szkody legalnej (wywołanej legalną i dopuszczoną przez konstytucję interwencją państwa) poprzez wykładnię rozszerzającą jest niedopuszczalne.
Niedostrzeżonym, a bardzo ważnym celem realizowanym poprzez utworzenie OOU jest umożliwienie właścicielom nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i innymi wrażliwymi uzyskanie na koszt lotniska właściwego klimatu akustycznego w budynkach. W art. 136 ust. 3 p.o.ś. wprowadzono specjalne uprawnienie dotyczące zwrotu kosztów poniesionych na rewitalizację akustyczną, która powinna doprowadzać budynek do współczesnych wymogów użytkowych i technicznych. Dotyczy to np. budynku, który już z przyczyn związanych z wiekiem i dużym zużyciem (a nie z powodu położenia w OOU) wymaga remontu lub wymiany określonych elementów. Zgodnie z art. 129 ust. 2 oraz 136 ust. 3 p.o.ś. rekompensuje się zawsze koszty poniesione, przy czym w drugim z wymienionych przepisów kompensację poszerzono o koszty nieobowiązkowe, które są dobrowolnie wydatkowane, aby dostosować „stare budynki” do współczesnych wymogów izolacyjności akustycznej budynków. Jest to rozwiązanie korzystne dla właścicieli, ponieważ zwracane mają być poniesione koszty nieuwzględniające zużycia budynku.
Brak jest natomiast podstaw prawnych do zasądzania jako odszkodowania kosztów hipotetycznych i nieponiesionych. Wbrew temu, co twierdzą właściciele nieruchomości oraz judykatura, nie ma prawnego obowiązku dokonywania rewitalizacji akustycznej budynków już istniejących w obszarze, ponieważ prawo nie działa wstecz i nie przewidziano żadnej sankcji ani terminu dokonania takich remontów. W konsekwencji zasądzane odszkodowania za nieponiesione koszty remontów akustycznych mogą w praktyce nie być i często nie są przeznaczane na takie remonty, co niweczy cel ochrony zdrowia ludzkiego, będący sensem utworzenia OOU.
Błędna interpretacja i stosowanie prawa prowadzą obecnie do spekulacji na rynku nieruchomości, co uniemożliwia realizację celów p.o.ś. oraz powoduje poważne i niezamierzone przez ustawodawcę skutki finansowe dla lotnisk, prowadząc do wypaczenia zasady zrównoważonego rozwoju, mającej równoważyć uwarunkowania środowiskowe, społeczne i gospodarcze.
Tekst oparty na badaniach prowadzonych w ramach grantu NCN nr 2018/31/B/HS5/00231