Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Prawnicy od lat spierają się o przestrzenne prawo własności gruntu. Jak głęboko pod ziemię i jak wysoko nad nią ono sięga? Sytuacja jest jeszcze ciekawsza w odniesieniu do użytkowania wieczystego.
Na jednej z adwokackich grup dyskusyjnych pełnomocnik przytoczył przypadek klienta mającego użytkowanie wieczyste na gruntach należących do miasta. Na działce stoi budynek będący jego własnością. Na sąsiedniej nieruchomości szykowana jest inwestycja przewidująca m.in. podkopanie się garażem podziemnym pod budynek należący do klienta oraz zawiśnięcie nad nim części nowego gmachu. Pojawiła się więc wątpliwość, jak daleko sięga użytkowanie wieczyste i ile do powiedzenia ma miasto, a ile jego użytkownik wieczysty.
– Dla mnie sytuacja jest jednoznaczna. Nieruchomość będąca przedmiotem prawa użytkowania wieczystego zawsze pozostaje własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Własność ma zaś charakter trójwymiarowy, to znaczy obejmuje przestrzeń nad powierzchnią i pod nią konkretnej dwuwymiarowej działki gruntowej – wskazuje Anna Maksymiuk, adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy.
O zakresie prawa własności mówi wprost art. 143 kodeksu cywilnego. Stanowi on że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis nie precyzuje jednak żadnych odległości, nie mówi też nic o użytkowaniu wieczystym.
– Wynika z niego, że kryterium dla ustalania granic nieruchomości jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Taka klauzula generalna zakłada przyjmowanie obiektywnych mierników dla konkretnej nieruchomości, a nie kierowanie się subiektywnym interesem właściciela – wyjaśnia mec. Maksymiuk. Wskazuje, że przy dobieraniu tych obiektywnych mierników należy kierować się obowiązującymi na danym terenie przepisami planistycznymi, o ochronie zabytków czy tymi dotyczącymi ochrony przyrody. – Oczywiście więcej do powiedzenia ma właściciel niż użytkownik wieczysty. Ale to, jak użytkownik zagospodarował nieruchomość, ma kluczowe znaczenie przy ocenie społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności – mówi ekspertka.
Innego zdania jest dr Marcin Włodarski z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Właściciel nieruchomości w umowie użytkowania wieczystego może zastrzec pewne specjalne warunki. Jednak w sytuacji klasycznego ustanawiania użytkowania wieczystego, jeśli mówimy o przeznaczeniu nieruchomości pod zabudowę – to np. o parkingu decyduje już użytkownik wieczysty, a nie właściciel. Miasto wydaje pozwolenie na budowę i tylko pod tym względem wymaga określonych dokumentów, zgód i oświadczeń od użytkownika wieczystego – wyjaśnia prawnik.
Ekspert wskazuje też na konstrukcję hipoteki piętrowej istniejącej w USA oraz niektórych innych państwach zachodnich, a w Polsce nieznanej. – Mamy wówczas co najmniej trzy prawa: do części podziemnej gruntu, do niego samego i do przestrzeni powietrznej nad nim. Dzięki temu można rozporządzać tymi prawami osobno i np. zbywać grunt „pod”. Niestety w Polsce zwycięża konserwatywne podejście do prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego – mówi dr Włodarski.
Przypomina, że w naszym kraju mamy jedynie służebność przesyłu – ustanawianą często w sposób przymusowy przez przedsiębiorstwa gazownicze, wodociągowe i energetyczne. Sprawa garaży prawdopodobnie mieściłaby się w tej instytucji.
