Przekształcenie we własność a przedsiębiorcy: O co chodzi z pomocą de minimis?

To w głównej mierze do tych podmiotów skierowana była nowelizacja z dnia 6 grudnia 2018 r. zmieniająca ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (nowelizacja weszła w życie również 1 stycznia 2019 r.). Chodziło bowiem o kwestie opłaty wyrównawczej, którą należy zapłacić, jeśli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia dopuszczalnej pomocy de minimis – jest ona bowiem limitowana do 200 tys. euro w ciągu trzech kolejnych lat.

Dlaczego w przypadku przekształcenia mówimy o pomocy de minimis? Dlatego, że dotychczasowy użytkownik wieczysty-przedsiębiorca, po przekształceniu otrzyma grunt na własność za cenę niższą niż rynkowa. Mówiąc precyzyjnie, korzyścią w tym przypadku jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych.

Co się dzieje zatem, gdy pula pomocy de minimis zostaje przekroczona? Przedsiębiorca musi wnieść dopłatę, której wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością działki a opłatą przekształceniową.

W niektórych przypadkach kwota ta byłaby tak wysoka, że mogłaby doprowadzić do bankructwa spółdzielni mieszkaniowych czy inwestorów.

Jak nowelizacja z 6 grudnia 2018 r. rozwiązała ten problem? Obecnie podmioty objęte nowymi przepisami mogą wybierać pomiędzy dwoma sposobami na wniesienie opłaty przekształceniowej. Pierwsza z nich to zasada (forma pomocowa) polegająca na wniesieniu jednorazowo 20 opłat przekształceniowych z ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis.

Drugi sposób (forma niepomocowa) został skonstruowany specjalnie dla przedsiębiorców dysponujących większymi powierzchniami gruntu, by uniknąć sytuacji, w której zaczęliby podlegać pod przepisy i pomocy publicznej. Aby skorzystać z nowego sposobu wnoszenia opłaty, w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia, mogą oni złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres do 99 lat, w zależności od wysokości stawki procentowej dotychczasowej opłaty rocznej, to jest odpowiednio przez okres:

• 99 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 1 proc. wartość gruntu,

• 50 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 2 proc. wartości gruntu,

• 33 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3 proc. wartości gruntu,

• w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej jest wyższa niż 3 proc.

W nowelizacji uregulowano również wysokość i sposób uiszczania opłaty w warunkach zbycia nieruchomości obciążonej obowiązkiem uiszczania opłat na rzecz przedsiębiorcy. Zgodnie z przyjętą zasadą, w takich przypadkach będzie wydawane specjalne zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres opłaty pozostały do jej uregulowania. Nabywca tym samym będzie mógł kontynuować płatność, by uniknąć dopłaty związanej z przekroczeniem pomocy de minimis. Nowy właściciel ma obowiązek wystąpienia do właściwego urzędu o wydanie niniejszego dokumentu w ciągu 30 dni od dnia nabycia nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że sam organ nie może wydać takiego zaświadecznia z urzędu.

Jak zwraca natomiast uwagę dr Łukasz Bernatowicz, ekspert BCC, błędem nowelizacji jest brak ustanowienia regulacji dotyczących zbycia nieruchomości przez przedsiębiorcę na rzecz podmiotu niebędącego przedsiębiorcą. Jego zdaniem, może to rodzić zagrożenie związane z omijaniem przez przedsiębiorców przepisów o pomocy publicznej. Zgodnie jednak z treścią ustawy, w przypadku tego rodzaju obrotu wtórnego, będzie miała zastosowanie ogólna zasada wnoszenia opłaty przekształecniowej przez 20 lat.

Równie ważnym przepisem dla przedsiębiorców okazuje się art. 14 ust 1 znowelizowanej ustawy. Z jego treści wynika bowiem, że za dzień udzielenia pomocy publicznej należy uznać dzień zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.