Podwyższenie opłaty będzie nieuzasadnione, jeżeli wartość nieruchomości wcale nie wzrosła lub jeżeli w ciągu ostatnich 3 lat doszło już do jej podniesienia - mówi w wywiadzie dal DGP Łukasz Rodak, aplikant radcowski, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.
Dla wielu mieszkańców nowy rok będzie oznaczał skokowe podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste. Czy niezadowoleni z takiego kilkusetprocentowego wzrostu mają możliwość polemiki prawnej z samorządem?
Wiele osób nie ma świadomości, że wypowiedzenia opłat za użytkowanie wieczyste, które otrzymują to jedynie „propozycje”. A to oznacza, że można je odrzucić, składając „wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości”. Wniosek składa się bezpłatnie do właściwego miejscowo Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który dokonał wypowiedzenia, w terminie 30 dni od jego otrzymania. Brak złożenia wniosku w terminie powoduje milczącą „akceptację” nowych warunków.
Reklama
Jak rozumieć, że wypowiedzenie opłat stanowi jedynie „propozycję”? Z czego wynika taki charakter tej instytucji prawnej?
Mówi o tym wprost art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204). Czytamy w nim, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę nowej wysokości opłaty rocznej. Aktualizacja opłaty rocznej ma raczej charakter „cywilny” niż administracyjny – użytkowanie wieczyste jest bowiem instytucją opisaną w art. 232–243 kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie można więc uznać za cywilnoprawną propozycję „zmiany umowy użytkowania wieczystego”, którą obywatel zawarł ze Skarbem Państwa, a nie za władczą i jednostronną decyzję w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Co prawda mylące może być to, że wspomniany wyżej wniosek składa się do SKO, czyli organu administracyjnego. Warto zwrócić jednak uwagę, że od orzeczenia SKO rozpatrującego ten wniosek nie przysługuje jak zwykle skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, lecz – stosownie do art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami – sprzeciw do sądu powszechnego. Cywilnoprawny charakter sporu dotyczącego wysokości opłat za użytkowanie wieczyste potwierdził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 listopada 2014 r. w sprawie o sygnaturze I OSK 648/13. Ale uwaga: jeżeli SKO odrzuciło nasz wniosek z uwagi na niedochowanie 30-dniowego terminu do jego złożenia, to na postanowienie o odmowie przywrócenia terminu przysługuje skarga do WSA, a nie sprzeciw do sądu powszechnego, co potwierdziła uchwała NSA z 16 grudnia 2018 r. I OPS 2/18.

Reklama
Jaka może być skuteczność takich działań?
Szanse trudno oceniać w oderwaniu od kontekstu. Warto jednak podkreślić, że zgodnie z art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, SKO mają obowiązek dążenia do polubownego zakończenia sprawy. Innymi słowy, zawarcie ugody nie jest rzadkością. Daje nam to szansę zakończenia sporu i redukcji opłaty bez konieczności wikłania się w postępowanie przed sądem powszechnym, gdzie nie zawsze mamy gwarancję uzyskania lepszych warunków.
Jaki plan działania najlepiej przyjąć – wskazanie we wniosku do SKO, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, czy wskazanie, że jest uzasadniona w innej wysokości? Czy któraś z tych opcji może być skuteczniejsza w dochodzeniu naszych racji?
Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacji opłaty rocznej można dokonać: po pierwsze – gdy wzrosła wartość nieruchomości; po drugie – nie częściej niż raz na 3 lata. Ponadto stosownie do art. 78 ust. 3 ustawy to organ musi udowodnić, że wspomniane przesłanki są spełnione. Podwyższenie opłaty będzie zatem nieuzasadnione, jeżeli wartość nieruchomości wcale nie wzrosła lub jeżeli w ciągu ostatnich 3 lat doszło już do jej podniesienia lub gdy organ nie udowodnił spełnienia przesłanek aktualizacji – np. gdy operat szacunkowy jest obarczony wadami, które uniemożliwiają wykorzystanie go jako dowodu w sprawie. Taką wadą może być np. wykorzystanie operatu, którego 12-miesięczny „termin ważności” już minął, lub wykorzystanie operatu, który został stworzony na inne potrzeby, czego zabrania art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli będziemy mieli rację, do podwyższenia opłaty w ogóle nie dojdzie.
A co, jeżeli mieszkańcy mają powody, by uznać, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione, ale w innej wysokości?
W takim układzie zgadzają się oni z tym, że opłatę za użytkowanie wieczyste trzeba podnieść, ale kwestionują już wysokość takiej podwyżki, co może wynikać np. wskutek złego oszacowania wartości nieruchomości w operacie, albo gdy wysokość opłaty jest sprzeczna ze stawkami wymienionymi w art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli mają rację, opłata zostanie podwyższona jedynie do pewnej wysokości. Warto przy tym pamiętać, że aktualizacja nie może być jednocześnie „nieuzasadniona” i „uzasadniona w innej wysokości”, co potwierdził np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 czerwca 2013 r. (sygn. akt VI ACa 1355/12). Składając wniosek, musimy zatem precyzyjnie wskazać, czy wnosimy o ustalenie, że jest ona nieuzasadniona, czy o to, że jest uzasadniona w innej wysokości. W pewnych przypadkach sprytnym rozwiązaniem może być złożenie wniosku o stwierdzenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, a wraz z nim w jednym piśmie „asekuracyjnego”, alternatywnego wniosku o stwierdzenie, że aktualizacja jest uzasadniona, ale w innej wysokości – z zastrzeżeniem, że organ może go rozpoznać dopiero w sytuacji, gdyby nie zgodził się z tym pierwszym wnioskiem.
Czy mieszkańcy mają interes w udowadnianiu, że wartość ich nieruchomości w operacie szacunkowym jest zawyżona? Czy kwestionowanie tego, by mieć niższą wartość opłaty rocznej (a w konsekwencji – opłaty za przekształcenie w prawo własności), nie niesie jakiegoś ryzyka w przyszłości?
Ryzyko jest nikłe i dotyczy wyjątkowych przypadków. Można sobie wyobrazić sytuację, gdy ta sama nieruchomość jest przedmiotem dwóch wycen, np. na cele egzekucji i na cele podwyższenia opłaty za użytkowanie wieczyste. W toku egzekucji obywatel-dłużnik będzie dążył do ustalenia jak najwyższej wartości nieruchomości, a w toku postępowania dotyczącego podwyższenia opłaty – jak najmniejszej. Sprzeczne ze sobą oświadczenia tej samej osoby mogą być wykorzystane przeciwko niej w tych postępowaniach. Skuteczność takiego argumentu to jednak inna sprawa.
Poza zarzutem o nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości – czy coś jeszcze mieszkańcy mogą zrobić?
Wspomniany wniosek to najskuteczniejsza i ostatnia forma wpływu na wysokość opłaty rocznej za przekształcenie, gdyż jej wysokość będzie uzależniona od wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. „Aktualizacja” tej opłaty po 1 stycznia 2019 r. odbywać się będzie już nie w oparciu o operat szacunkowy i faktyczną wartość nieruchomości, lecz o waloryzację przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, a ta aktualizacja z pewnością nie będzie już dla obywatela korzystniejsza niż to, co może wywalczyć teraz.