Przed samorządem w 2019 r. gigantyczne zadanie związane z powszechnych uwłaszczeniem.
Nastąpiło ono 1 stycznia z mocy prawa (tj. automatycznie) na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.). Potwierdzeniem uwłaszczenia ma być zaświadczenie (nie decyzja administracyjna) wydane przez gminę. Warunkiem przekształcenia gruntu, na którym znajduje się budynek wielorodzinny, jest to, by przeważała w nim funkcja mieszkalna.
W zaświadczeniu trzeba podać oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według prowadzonych dla nich ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych. Kolejnym elementem jest zapis o potwierdzeniu przekształcenia. W treści dokumentu musi się również znaleźć informacja o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie uiszczania. Ponadto trzeba wskazać, że jest dopuszczalne zapłacenie opłaty jednorazowej wraz z opisem zasad jej płatności. Stronę trzeba też pouczyć o możliwości wniesienia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej w drodze decyzji.
Reklama
1,3 mln tyle jest użytkowników wieczystych w jednostkach samorządu terytorialnego
100 tys. tyle użytkowników wieczystych jest na warszawskim Mokotowie

Reklama
W związku z tym, że zaświadczenie ma potwierdzać jedynie zmianę rodzaju prawa, a nie ustalać prawa do gruntu, zrezygnowano z wskazywaniu w zaświadczeniu beneficjenta przekształcenia. Zaświadczenie wysyłane jest dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano im korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Co do zasady, od zaświadczenia wydawanego na wniosek pobierana jest opłata skarbowa.
Zaświadczenie jest podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Co więcej, jest ono podstawą wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę – w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zaświadczenie JST przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dnia od jego wystawienia.
Co do zasady przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się z obowiązkiem ponoszenia przez 20 lat opłaty przekształceniowej. Jej wysokość będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Uwaga. Przy określaniu wysokości opłaty przekształceniowej bierze się pod uwagę opłatę za użytkowanie wieczyste obowiązującą w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu. Pierwszą ratę opłaty przekształceniowej – za 2019 r. – trzeba będzie wnieść w terminie do 29 lutego 2020 r. Przy czym właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. W takim przypadku jej wysokość odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu 20 lat od uwłaszczenia. Przy czym osoby, które będą chciały uiścić jednorazowo opłatę przekształceniową, mogą liczyć na bonifikaty – na gruntach Skarbu Państwa wynosi ona 60 proc. w pierwszym roku działania ustawy, potem z każdym kolejnym o 10 proc. mniej. W przypadku gruntów samorządowych – upust zależy od decyzji radnych. Są miasta, które mają 95 proc. bonifikatę i takie, które nie mają jej wcale.
Maciej Górski adwokat / DGP

opinia eksperta

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie jest podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego wydaje je odpowiedni wójt, zarząd powiatu lub województwa. Terminy, w których musi być wystawione zaświadczenie, określa art. 4 ust. 2 ustawy. Nowelizacja z 6 grudnia 2018 r. wprowadziła szczególny tryb wydawania tych dokumentów. Uznano, że terminy określone w pierwotnej wersji tego przepisu zablokują w 2019 r. obrót mieszkań. W celu najszybszego ujawnienia praw w księgach wieczystych, wprowadzono możliwość uzyskania zaświadczenia w krótszym terminie, niż wynika to z zasad ogólnych.
„Dla oceny, czy budynek jest budynkiem wielorodzinnym decydujące znacznie powinna mieć treść decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym za budynki wielorodzinne nie powinny być uznawane te o funkcji mieszanej, w których część mieszkalna jest mniejsza. Pomocniczym kryterium oceny mogą być także ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, które określają cel zabudowy" - Maciej Górski, adwokat.

• Pomoc de minimis – prowadzący firmy muszą uważać

Ustawa uwłaszczeniowa nie wyłącza stosowania przepisów o pomocy publicznej, czyli rozporządzenia Komisji (UE) nr 1407/2013 z 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz.Urz. UE L 352 z 24 grudnia 2013 r., s. 1). Oznacza to, że ustalając odpłatności za przekształcenie praw do gruntów na rzecz przedsiębiorców (np. deweloperów, właścicieli lokali użytkowych) oraz bonifikaty dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w lokalach i domach mieszkalnych, należy badać, czy nie zachodzą przesłanki udzielania pomocy publicznej. Ta jest dopuszczalna do limitu, czyli 200 tys. euro brutto w ciągu trzech kolejnych lat. Przekroczenie limitu powoduje obowiązek uiszczenia opłaty wyrównawczej. Ta stanowi różnicę między wartością działki a opłatą przekształceniową. W efekcie niektórzy przedsiębiorcy, a także spółdzielnie musieliby uiścić jednorazowo dopłatę w tak dużej wysokości, że groziłoby im bankructwo. Aby temu zaradzić, 6 grudnia 2018 r. uchwalona została nowelizacja ustawy uwłaszczeniowej. Zgodnie z nią przedsiębiorca ma do wyboru dwie opcję. Pierwsza – korzystna dla tych, którzy mają grunty o niewielkiej wartości i pułapu pomocy de minimis nie przekraczają lub przekraczają go minimalnie – polega na zapłaceniu jednorazowo 20 opłat przekształceniowych i w razie przekroczenia limitu wniesieniu dopłaty. Druga opcja zakłada, że przedsiębiorca wnosi opłatę przekształceniową przez:
  • 99 lat – wysokość opłaty przekształceniowej wyniesie wówczas 1 proc. wartości nieruchomości gruntowej (tyle ile wynosiła roczna stawka opłaty za użytkowanie wieczyste;
  • 50 lat – wysokość opłaty przekształceniowej wyniesie 2 proc. wartości gruntu;
  • 33 lata – wysokość opłaty przekształceniowej wyniesie 3 proc. wartości gruntu.
Tę opcję powinni wybrać przedsiębiorcy gospodarujący dużą powierzchnią gruntu lub będący właścicielami znaczącej części udziału w nieruchomości. Otóż wydłużenie okresu spłaty za uwłaszczenie uchroni ich przed przekroczeniem limitu pomocy de minimis, a w konsekwencji przed obowiązkiem uiszczenia dopłaty.
12 miesięcy tyle samorząd ma czasu na wystawienie zaświadczenia z urzędu
4 miesiące w takim terminie trzeba wydać zaświadczanie, gdy wystąpi o to z wnioskiem właściciel nieruchomości
30 dni wynosi termin na sporządzenie zaświadczenia na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu
4 miesiące taki termin ma samorząd na wystawienie zaświadczenia w przypadku przedstawienia przez cudzoziemca ostatecznego zezwolenia na nabycie nieruchomości
50 zł tyle wynosi opłata za zaświadczenie
GazetaPrawna.pl
Dodatkowo, w znowelizowanym art. 11, uregulowano mechanizm, który będzie miał zastosowanie w razie zbycia nieruchomości (podlegającej przewłaszczeniu) przy wyborze drugiej opcji. Otóż przyjęto zasadę wydawania zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Ta reguła będzie stosowana, gdy kupującym jest też przedsiębiorca. On będzie mógł kontynuować płatność przez dłuższy okres w celu uniknięcia obowiązku dopłaty wynikającej z przekroczenia limitu pomocy de minimis. Inne sytuacje wtórnego obrotu nie wymagają uregulowania, ponieważ w przypadkach, w których nabywcą nieruchomości od przedsiębiorcy będzie podmiot niemający takiego statusu, zastosowanie znajdzie ogólna zasada wnoszenia opłaty przez 20 lat od dnia przekształcenia.
Nowelizacja z 6 grudnia 2018 r. określa też, w art. 14 ust. 1, jaki dzień należy uznać za moment udzielenia pomocy publicznej w przypadku przekroczenia przez przedsiębiorcę limitu pomocy de minimis. Otóż zgodnie z tym przepisem za dzień udzielenia pomocy uznaje się dzień wystawienia zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. I właśnie na ten dzień należy zbadać spełnienie przesłanek pomocy de minimis i z tą datą wystawić beneficjentowi zaświadczenie o tej pomocy.
!W zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie nie trzeba podawać danych osoby (użytkownika wieczystego gruntu) z imienia i nazwiska, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.