Przygotowują obywatelski projekt nowelizacji, który mają ogłosić na początku stycznia. Przed samym startem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności zmiany w przepisach proponują też PO i Senat.
Zdaniem spółdzielców potrzebne są zarówno korekty w samej ustawie z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zbudowanych na cele mieszkaniowe w prawie własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716 ze zm.), jak i jednolita interpretacja przepisów. W projekcie obywatelskim chodzi m.in. o zdefiniowanie na nowo pojęcia ,,gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe”. Z tym spółdzielnie, zwłaszcza te powstałe kilkadziesiąt lat temu, mają największe problemy.

Zbyt wąski „cel mieszkaniowy”

Zgodnie z literalnym brzmieniem ustawa dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią te mieszkalne. Z kolei dla prawidłowego z nich korzystania niezbędne jest często korzystanie z budynków gospodarczych, garaży, innych obiektów budowalnych oraz urządzeń budowlanych. Ustawodawca przyjął więc, że przekształceniu będą podlegać również grunty zabudowane taką infrastrukturą techniczną, pod warunkiem jednak że znajduje się ona na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi.
Reklama
– Tymczasem w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, poza nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, pozostają także nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi występujące na starych osiedlach o rzadszej zabudowie, wewnątrz lub na ich obrzeżach – zwraca uwagę Piotr Pałka, radca prawny z Kancelarii Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych s.c. w Warszawie, który reprezentuje Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. – Nieruchomości te również posiadają infrastrukturę techniczną służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla nieruchomości sąsiednich zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. W skład infrastruktury towarzyszącej wchodzą m.in.: drogi, parkingi, garaże, place zabaw, tereny zielone czy inne drobne formy architektoniczne – dodaje prawnik. I wyjaśnia, że stare zasoby spółdzielni mieszkaniowych były często budowane przy innych założeniach urbanistycznych i stanowią pewne całości funkcjonalne i architektoniczne.

Reklama
– W przypadku gdy istniejące na osiedlach mieszkaniowych drogi wewnętrzne i parkingi posadowione są na działkach niezabudowanych budynkami mieszkalnymi, a do tego dla działek tych prowadzone są księgi wieczyste odrębne od tych prowadzonych dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, to nieruchomości te nie będą podlegały przekształceniu – zwraca uwagę Wojciech Gwóźdź, radca prawny z kancelarii prawnej dr Krystian Ziemski & Partners z Poznania.

A może wykładnia celowościowa

Jednak zdaniem Piotra Pałki brak możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości pełniących funkcję służebną dla terenów zabudowanych przez spółdzielców jest sprzeczny z istotą ustawy. – To stawia spółdzielców w sytuacji gorszej od innych użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi – uważa mecenas Pałka. W jego ocenie wykładnia celowościowa i funkcjonalna ustawy prowadzi do wniosku, że ze względu na konstytucyjną zasadę równego traktowania zakresem ustawy są objęci wszyscy użytkownicy wieczyści, którzy wykorzystują grunty publiczne na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku odmiennej interpretacji mieszkańcy spółdzielczych budynków byliby dodatkowo obciążani kosztami utrzymania tych nieruchomości. I zwraca uwagę na kluczowe dla niniejszej sprawy orzeczenia Sądu Najwyższego, m.in. uchwałę z 27 grudnia 1994 r. (sygn. akt III CZP 158/94) czy postanowienie z 19 lutego 2003 r. (sygn. akt V CK 278/02). Zgodnie z nimi nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony gruntami innych podmiotów, bez nawiązania do ksiąg wieczystych. Okoliczność, że teren ten tworzą działki, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, nie stoi na przeszkodzie kwalifikacji tego terenu jako jednej nieruchomości.
Jak dowiedzieliśmy się nieoficjalnie, w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju odbyło się niedawno spotkanie poświęcone przede wszystkim temu zagadnieniu. Przedstawiciele resortu zapowiedzieli, że przyjrzą się sprawie oraz wydadzą wyjaśnienia do ustawy. – Ministerstwo na bieżąco przygotowuje odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania – mówi nam Zbigniew Przybysz z biura prasowego MIiR. – Także wyjaśnienia kwestii, które są w różnych gminach rozumiane w różny sposób. Ostatnio chodzi np. o garaże – przekonuje urzędnik. Jednak odpowiedź ta dotyczy głównie garaży wielostanowiskowych lub garaży wolnostojących położonych na nieruchomości podlegającej przekształceniu, a nie tych, które znajdują się na odrębnych działkach.
Spółdzielnie chciałyby też zapisania w art. 14 ustawy, że nie stosuje się do nich przepisów o pomocy publicznej.

Wyłączenie z pomocy publicznej

Jak tłumaczą w piśmie Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP z 3 grudnia 2018 r., przesądzają o tym m.in. wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Niemiec czy Holandii. Zapadły one w podobnych sprawach i zostały rozstrzygnięte na korzyść stowarzyszeń mieszkaniowych. Spółdzielcy zwracają przy tym uwagę, że spółdzielnie nabywały prawa użytkowania wieczystego nie po cenie wolnorynkowej, lecz z mocy prawa na podstawie różnego rodzaju roszczeń jeszcze przed 1 maja 2004 r., czyli przed datą wejścia Polski do Unii Europejskiej. I przypominają, że spółdzielnie mieszkaniowe nie działają dla zysku, tylko non profit. A ich głównym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków.
Również Wojciech Gwóźdź przyznaje, że z pomocą publiczną w spółdzielniach może być problem – zwłaszcza gdy w niektórych lokalach budowanych jako mieszkalne zmieniony został sposób użytkowania, a spółdzielnia może nawet o tym nie wiedzieć.

Nie z mocy prawa, a na wniosek

Spółdzielnie chcą też przywrócenia dla nich instytucji użytkowania wieczystego. Chodzi o to, by przekształcanie nie odbywało się od 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa, ale na ich wniosek. Chciałyby też umożliwienia na przyszłość oddawania im gruntów w użytkowanie wieczyste z prawem do przekształcenia tego prawa we własność. Jak wyjaśnia nam Piotr Pałka, w ten sposób można pozyskać grunt taniej, za ułamkową część ceny, co ma znaczenie dla kosztów inwestycji mieszkaniowej. Zakup gruntu na własność może się bowiem okazać wydatkiem niemożliwym do poniesienia przez spółdzielnię.
Co w projekcie obywatelskim
1 Zdefiniowanie na nowo, co oznacza określenie „grunty zabudowane na cele mieszkaniowe” – zdaniem spółdzielców określenie to powinno być rozumiane znacznie szerzej i obejmować np. drogi wewnętrzne, place zabaw czy garaże będące w posiadaniu spółdzielni, a znajdujące się niekoniecznie na tej samej działce co budynek.
2 Uwzględnienie charakteru non profit spółdzielni mieszkaniowych przy obciążeniach z tytułu pomocy publicznej – chodzi o to, by spółdzielnie mieszkaniowe co do zasady nie były objęte reżimem pomocy de minimis.
3 Dobrowolność, a nie obowiązek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla spółdzielni – przynajmniej w okresie przejściowym. ©℗
Parlamentarzyści też proponują poprawki
Swój projekt nowelizacji jeszcze przed świętami zaproponowała Platforma Obywatelska. Chodzi w nim wyłącznie o zwiększenie bonifikaty przy jednorazowym wniesieniu opłaty przekształceniowej. Zdaniem posłów PO powinna ona, podobnie jak po trzykrotnych zmianach w stolicy, wynieść 98 proc. w pierwszym roku. Także dla gruntów Skarbu Państwa (tu ustawowo bonifikatę określono na 60 proc.). W kolejnych latach byłaby systematycznie obniżana, aż osiągnęłaby 10 proc. w szóstym roku.
Swoje zmiany mają też senatorowie. Na posiedzeniu 20 grudnia 2018 r. uchwalili własny projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Chodzi w nim o to, by mieszkańcy nie zostali obciążeni zbyt wysokimi opłatami przekształceniowymi. Część samorządów, w tym Warszawa, zdecydowała się bowiem podnieść znacząco opłaty za użytkowanie wieczyste jeszcze przed końcem 2018 r. I to one mają być podstawą do naliczenia opłaty za przekształcenie. Dlatego Senat chce, by podwyżki uchwalone po wejściu w życie ustawy przekształceniowej, czyli po 5 października 2018 r., nie mogły przekraczać „sumy zwiększeń lub zmniejszeń cen lokali mieszkalnych w danym województwie określonych według wskaźnika, ogłaszanego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z czterech kwartałów poprzedzających kwartał, w którym dokonano aktualizacji”. Poselski projekt przewiduje także zabezpieczenie przed zbyt częstymi zmianami wysokości i warunków udzielania bonifikat, zwłaszcza na niekorzyść mieszkańców. Miałyby one obowiązywać dopiero w następnym roku od podjęcia, chyba że byłyby korzystniejsze dla beneficjentów ustawy od wcześniej uchwalonych.