Subskrybuj nas na Youtube
We wtorek nastąpiło automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność w stosunku do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Zmiany dotyczą jednak nie tylko osób fizycznych – którym w komentarzach poświęca się najwięcej uwagi – ale również przedsiębiorców, w tym tych będących jeszcze w trakcie realizacji inwestycji budowlanych.
Zgodnie z nowymi regulacjami użytkowanie wieczyste uległo przekształceniu we własność 1 stycznia 2019 r. lub też stanie się to z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania (tj. uzyskania pozwolenia na użytkowanie), jeśli nastąpi ono po tej dacie. W praktyce określenie momentu przekształcenia może okazać się kłopotliwe choćby w sytuacji, w której przedsiębiorca uzyska pozwolenie na użytkowanie części budynku, np. obejmującej tylko niektóre lokale mieszkalne albo tylko część istniejących lokali użytkowych położonych w budynku, w którym większość stanowią lokale mieszkalne.
Ustawa takich sytuacji nie reguluje. Pojawi się więc problem z jednoznacznym potwierdzeniem, czy i kiedy prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu we własność. Można sobie wyobrazić, że w skali kraju dojdzie do rozbieżności w praktyce poszczególnych urzędów dotyczącej wydawania zaświadczeń o przekształceniu. Pomiędzy momentem oddania do użytkowania a uzyskaniem zaświadczenia o przekształceniu, wydzieleniem samodzielnych lokali i sprzedaży ich klientom może upłynąć dużo czasu. A to przyczyniłoby się do opóźnień w realizacji i komercjalizacji inwestycji.
Czy wyodrębnienie lokalu jest konieczne?
Użytkowanie wieczyste gruntów może podlegać przekształceniu we własność, jeżeli w budynkach występują lokale mieszkalne, ale niekoniecznie lokale te muszą być wyodrębnione. Dla zastosowania ustawy nie jest wymagane stwierdzenie samodzielności lokali przez starostę (w formie zaświadczenia o samodzielności lokalu) oraz założenie księgi wieczystej dla lokalu.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest natomiast potrzebne dla sprzedaży mieszkania przez dewelopera. Z przepisów oraz orzecznictwa sądów wynika, że do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu niezbędne jest przedłożenie pozwolenia na użytkowanie. Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy pozwolenie na użytkowanie musi dotyczyć całego budynku, czy też wystarczy jedynie pozwolenie na użytkowanie dotyczące części objętej wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności danego lokalu. Będzie to powodowało dalsze problemy dotyczące zakresu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność po 1 stycznia 2019 r., które zgodnie z ustawą o przekształceniu jest uwarunkowane oddaniem budynku do użytkowania. Ponadto z zapisów nowelizacji ustawy o przekształceniu można wywnioskować, że dodatkowym obowiązkiem związanym ze sprzedażą lokalu przez dewelopera, warunkującym założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego, będzie przestawienie zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność.
Problem opłat
Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność może zostać poniesiona jednorazowo lub zostać rozłożona na raty, płatne w okresie 20 lat w przypadku osób fizycznych, spółdzielni mieszkaniowych oraz przedsiębiorców.
Zgodnie z uchwaloną i podpisaną przez prezydenta 28 grudnia 2018 r. nowelizacją, przedsiębiorcy dodatkowo uzyskali możliwość przedłużenia czasu spłaty poprzez złożenie oświadczenia, w terminie 3 miesięcy od przekształcenia, o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 99, 50 lat albo 33 lata. Do księgi wieczystej automatycznie zostanie wprowadzony zapis o wpisie roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej. Jednak nie jest przy tym jasne, czy ujawnieniu w księdze podlegać będzie także długość okresu pozostałego do spłaty, czy tylko sam obowiązek zapłaty.
W związku z możliwością rozłożenia opłat przez przedsiębiorcę (ale już nie przez osobę fizyczną) na okres dłuższy niż 20 lat pojawia się pytanie, jak określić czas spłaty kupującego mieszkanie od dewelopera będącego osobą fizyczną. Tu możliwe są dwa rozwiązania. Jeżeli deweloper rozłożył okres spłaty np. na 99 lat, osoba fizyczna nabywająca taką nieruchomość np. w drugim roku okresu spłaty będzie zobowiązana ponosić opłatę przez pozostałe 97 lat. Ewentualnie okres ten ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu, czyli w podanym przykładzie pozostanie 18 lat.
Ustawodawca nie zawarł jednak postanowień określających automatyczne skrócenie okresu wnoszenia opłaty w przypadku, gdy nabywcą jest osoba fizyczna. Zgodnie z główną intencją przedstawioną w uzasadnieniu do ustawy taka zmiana powinna nastąpić. Niestety takie rozwiązanie nie jest w przepisach jasno sprecyzowane. Osoba fizyczna kupująca lokal mieszkalny z okresem opłaty wynoszącym 99 lat nie może być zatem pewna, że ulegnie on skorygowaniu do lat 20. Rozbieżność w tym przypadku to aż 79 lat!
Pomoc de minimis
Rozwiązania przewidziane w nowelizacji tylko częściowo rozwikłały problem pomocy publicznej. W dalszym ciągu nie można jednak wykluczyć sytuacji, w których nawet po upływie 99, 50 czy 33 lat, przedsiębiorca będzie zmuszony do dodatkowej dopłaty z tytułu przekroczenia dozwolonego poziomu pomocy de minimis, szczególnie w sytuacji, w której prowadzi wiele inwestycji objętych przekształceniem. Przekroczenie limitu 200 tys. euro w skali kraju będzie bardzo łatwe. Dlatego też w lepszej sytuacji znajdą się przedsiębiorcy zakładający spółki celowe do danych inwestycji.