Subskrybuj nas na Youtube
Końcówka roku pokazała, że samorządy nie są przygotowane do akcji powszechnego uwłaszczenia Polaków. A nawet więcej, ich chaotyczne działania mogą ten proces skomplikować, a wśród użytkowników wieczystych wywołać niemałą panikę.
Siedem najważniejszych zasad dotyczących uwłaszczenia mieszkańców
- Powszechne uwłaszczenie startuje 1 stycznia 2019 r.;
- Dotyczy właścicieli domów jednorodzinnych i lokali położonych w budynkach wielorodzinnych oraz spółdzielni mieszkaniowych;
- Decydująca jest funkcja, jaką pełni budynek. Nadrzędna musi być mieszkalna – nie użytkowa. Wyjątek, gdy na przekształcanym stoją budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty, które umożliwiają prawidłowe korzystanie z mieszkań;
- Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą uiszczały należności za nabycie prawa własności raz w roku przez 20 lat. Wysokość takiej opłaty przekształceniowej będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia;
- Użytkownicy wieczyści z gruntów Skarbu Państwa mogą otrzymać bonifikatę za uiszczenie opłaty przekształceniowej w wysokości 60 proc., jeśli zostanie ona wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych pięciu latach będzie ona malała o 10 pkt proc. z każdym rokiem;
- W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego o udzieleniu bonifikaty i jej wysokości decydują właściwe rady albo sejmiki;
- Zaświadczenia o przekształceniu będzie wdawać – z urzędu – odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego. Ma na to 12 miesięcy. Jeśli użytkownik złoży w tej sprawie wniosek, procedura zostanie przyspieszona i zaświadczenie – zgodnie z ustawowym terminem – będzie musiało zostać wydane w ciągu 4 miesięcy. W wyjątkowych sytuacjach związanych ze sprzedażą budynku czy lokalu będzie to możliwe w ciągu 30 dni.
Uwaga!Deweloperzy, właściciele lokali użytkowych (w tym spółdzielnie), osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w lokalach i domach mieszkalnych muszą uważać na pomoc de minimis. Może się zdarzyć, że bonifikata, z której skorzystają, spowoduje przekroczenie tej pomocy, co w praktyce wymusi odpowiednie dopłaty z tego tytułu.
Problem pierwszy – niejasności dotyczące bonifikat
Na gruntach Skarbu Państwa wszystko wydaje się jasne. Jeśli użytkownik wieczysty (np. właściciel domku jednorodzinnego, mieszkania czy spółdzielnia mieszkaniowa) zechce się przekształcić jednorazowo, to w pierwszym roku działania nowej ustawy otrzyma 60 proc. bonifikaty od kwoty, która zostanie dla niego wyliczona. Tak wynika z ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zbudowanych na cele mieszkaniowe w prawie własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716 ze zm.). To jednak stan na dziś i wcale nie ma pewności, że się utrzyma. Trwa bowiem polityczna wojna o wysokość tych upustów, a opozycja już postuluje kolejną nowelizację przepisów i zwiększenie bonifikat.
Jeśli chodzi natomiast o przekształcenia na gruntach gminnych, to o bonifikatach i ich wysokości miały zdecydować samorządy. Wydawało się, że zgodnie z sugestiami Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju większość z nich także je ustanowi. Z naszych informacji wynika jednak, że gminy różnie podeszły do tego zadania. Z największym zamętem mieliśmy do czynienia w stolicy, gdzie przepychanki trwały do końca roku. Niejasna sytuacja jest także w tych miastach, gdzie żadne decyzje w sprawie bonifikat jeszcze nie zapadły. Na przykład toruńscy radni mają zamiar dyskutować o nich na sesji w połowie stycznia, gliwiccy – w bliżej nieokreślonej przyszłości, a we Włocławku żadne decyzje nie zapadły i nie jest pewne, czy w ogóle zapadną.
Co oznacza nieprzyjęcie uchwały przez gminę? To, że brak będzie bonifikat i opłaty przekształceniowe trzeba będzie uiszczać w pełnej wysokości. Może to być szczególnie dotkliwe dla podmiotów, które wcześniej, w przypadku opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, korzystały z bonifikat udzielanych na podstawie ustawy o gospodarce nieuchomościami. System wcześniejszych bonifikat nie będzie miał bowiem zastosowania do opłat przekształceniowych wynikających z ustawy uwłaszczeniowej.
Brak decyzji radnych o upuście oznacza też, że użytkownicy wieczyści będą traktowani w sposób nierówny – inaczej ci z gruntów Skarbu Państwa, inaczej osoby uwłaszczające się na gruntach samorządowych. – Niepodjęcie stosownej uchwały spowoduje brak możliwości udzielenia bonifikaty. Jeżeli zostanie ona podjęta w późniejszym czasie albo wysokość bonifikaty będzie zmieniana, to może dojść do nierówności i sytuacji, w której bonifikaty będą różne, w zależności od tego, kiedy i na jakiej podstawie taka bonifikata będzie udzielona – tłumaczy adwokat Maciej Górski (więcej patrz opinia). Potwierdza to dr Magdalena Niziołek, radca prawny. Jej zdaniem w szczególnie trudnej sytuacji byliby ci beneficjenci, którzy dostaliby zaświadczenia po obniżce bonifikaty przez gminę (więcej patrz opinia).
Z kolei ewentualne wyeliminowanie uchwał o udzieleniu bonifikat, np. w ramach nadzoru przez wojewodę (zwłaszcza w przypadku kilku uchwał w tym przedmiocie), może rodzić poważne problemy praktyczne. Dla przykładu stwierdzenie nieważności uchwały rady miasta ma skutek wsteczny od dnia jej podjęcia. Czyli powstaje taka sytuacja, jakby uchwała nigdy nie była w obrocie. Jednak z innej strony, uiszczenie opłaty przekształceniowej za dany rok powoduje wygaśnięcie roszczenia o jej zapłatę. Bez dokonywania poszerzonej analizy prawnej trudno byłoby wskazać, jakie skutki prawne sytuacja taka by wywoływała. Jedno jest pewne, powszechne uwłaszczenie nie nastąpi od razu na początku nowego roku. Choćby z tego powodu, że na wydanie zaświadczeń o przekształcenie trzeba będzie poczekać i to co najmniej kilka miesięcy, a może nawet znacznie dłużej.
Kolejny kłopot wiąże się z długim czasem wydawania zaświadczeń. W związku z upolitycznieniem w ostatnich dniach kwestii wysokości bonifikat (Warszawa po krytyce wróciła do wcześniejszej wysokości – 98 proc.) może się zdarzyć, że w tej samej gminie użytkownicy wieczyści dostaną upust w różnej wysokości – liczy się bowiem data wystawienia zaświadczenia. Tu rodzi się następny problem: czy i jak często można zmieniać uchwały o wysokości bonifikat. Pytany przez nas Zbigniew Przybysz z Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju przyznaje, że ustawa nie określa terminu przyjęcia gminnych uchwał ani tego, jak często mogą być one zmieniane. Choć od razu zastrzega: – Szybkie przyjęcie uchwał i wydanie zaświadczeń jest w interesie mieszkańców. Będą oni w ten sposób dobrze poinformowani o przysługujących im uprawnieniach, w tym do jednorazowej spłaty opłaty przekształceniowej. MIiR od samego wejścia w życie ustawy (w połowie października) zachęcało do jak najszybszego przyjęcia uchwał w sprawie bonifikat i przygotowania zaświadczeń.
/>
Problem drugi - opłaty (nie)ujednolicone i dodatkowe kadry
W związku z ustawą uwłaszczeniową wiele samorządów zdecydowało się na zaktualizowanie opłat rocznych za użytkowanie wieczyste na podstawie aktualnej wartości nieruchomości. A część z nich nie było zmienianych latami, w związku z czym zresztą dochodziło do dużych rozbieżności w wysokości opłat rocznych za grunty objęte użytkowaniem wieczystym – czasami dotyczyło to wręcz sąsiednich posesji. W ostatnich miesiącach miasta pospiesznie dokonywały wycen, choć nie wszystkie ze wszystkim zdążyły. – Wszystkie operaty szacunkowe zlecone przez nasz urząd zostały wykorzystane do naliczenia opłat. Ale nie oznacza to, że wszystkie nieruchomości zostały objęte aktualizacją, gdyż była ona prowadzona sukcesywnie w miarę posiadanych środków finansowych na wycenę nieruchomości – wyjaśnia Magdalena Papis z Gliwic. Lublin twierdzi, że wyliczeń dokonywał na bieżąco według obowiązującego planu aktualizacji. Dlatego w mieście nie ma różnic na tej samej ulicy w wartościach nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste. Podobnie jest w Toruniu. – Standardowo, w roku kalendarzowym aktualizowanych jest ok. 200 nieruchomości. W tym roku dokonano aktualizacji opłat dla ok. 60 nieruchomości Skarbu Państwa obejmujących w przybliżeniu 3300 udziałów związanych z lokalami mieszkalnymi. W gminie zaktualizowano opłaty dla 26 nieruchomości obejmujących 600 udziałów związanych z lokalami mieszkalnymi, 4 nieruchomości związanych z budownictwem jednorodzinnym oraz 81 nieruchomości użytkowanych na inne cele niż mieszkaniowe – wylicza Anna Kulbicka-Tondel. Także na terenie warszawskiego Żoliborza większość terenów została w ciągu ostatnich 10 lat zaktualizowana, choć jak mówi Krzysztof Dejnarowicz, naczelnik tamtejszego wydziału nieruchomości, są takie miejsca, które nie były aktualizowane od lat. Gdańsk przyznaje, że między nieruchomościami bywają różnice. – Staramy się, by opłaty były robione ulicami. Ale czasem z powodu własności (Skarb Państwa, gmina) czy innych lat dokonywania operatów szacunkowych występują różnice – informuje Dariusz Wołodźko z Gdańska.
Gminy zdają sobie sprawę, że przy wydawaniu zaświadczeń czeka ich ogrom pracy. Dlatego podejmują decyzje o zwiększeniu obsady kadrowej na stanowiskach pracy związanych z obsługą dotychczasowych użytkowników wieczystych. Tak zrobił m.in. prezydent Lublina. Gdański magistrat planuje z kolei zatrudnienie do tej operacji studentów lub stażystów. O więcej pracowników wystąpiły warszawskie dzielnice. W samej stołecznej dzielnicy Mokotów, jak podawał przy okazji konsultacji publicznych jej burmistrz, o uwłaszczenie może się ubiegać ok. 100 tys. osób. Zakładając, że w roku jest ok. 250 dni pracy, na jeden dzień przypadałoby tam wydanie ok. 400 zaświadczeń!
TO TYLKO FRAGMENT TEKSTU. CAŁOŚĆ PRZECZYTASZ W "TYGODNIKU GAZETA PRAWNA" >>>>