Subskrybuj nas na Youtube
Inwestorzy szybciej będą mogli wykupić bez przetargu grunt, który wezmą w wieloletnią dzierżawę.
/>
Nie minął jeszcze rok od wejścia w życie dużej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), a Ministerstwo Rozwoju już wycofuje się z jednej z wprowadzonych w niej zmian. Bo okazało się, że zniechęca ona przedsiębiorców do realizowania inwestycji na dzierżawionych gruntach Skarbu Państwa i samorządów.
Poprawka krytykowana zarówno przez biznes, jak i władze miast, dotyczy art. 37 ustawy, który określa warunki sprzedaży i oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości bez przeprowadzania przetargów. Jednym z podmiotów uprawnionych do nabywania gruntów państwowych i komunalnych w takiej formule są wieloletni dzierżawcy. Nowelizacja z 2017 r. wprowadziła zasadę, że bezprzetargowe zbycie działki na ich rzecz jest dopuszczalne, jeśli nieruchomość jest dzierżawiona przez spółkę nieprzerwanie co najmniej od 10 lat, a do tego została ona zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę (lub zgodnie z procedurami wynikającymi z odrębnych przepisów).
Wolą budować na swoim
Dla przedsiębiorców oznaczało to znaczne pogorszenie środowiska inwestycyjnego. Przed nowelizacją podstawowym warunkiem uzyskania możliwości zakupu nieruchomości bez konkursu był bowiem nie okres faktycznego obowiązywania dzierżawy, ale czas, na jaki zawarto umowę z miastem. – Wiadomo, że wartość poniesionych nakładów często przekracza cenę gruntów. Radni, zawierając umowę dzierżawy, wiedzieli, że przedsiębiorca może później wykupić nieruchomość, ale pod warunkiem, że wywiąże się z określonych w niej warunków: przede wszystkim zrealizuje inwestycję w określonym terminie, uzyska pozwolenie na użytkowanie i zatrudni odpowiednią liczbę osób. Dopiero wtedy można było sporządzić operat szacunkowy i sprzedać działkę – mówi zastępca prezydenta Radomia Konrad Frysztak.
Rządzący uznali jednak, że należy ukrócić przypadki zbywania gruntów w formule bezprzetargowej na rzecz osób, które stosunkowo krótko na nich gospodarowały, a na dodatek nie wywiązywały się z harmonogramu inwestycyjnego. Nowe rozwiązanie miało więc przede wszystkim przyczynić się do „zapewnienia ochrony majątku publicznego”.
– Zmiana ta spowodowała, że wiele podmiotów, które mogły być zainteresowane udziałem w konkursie ofert na oddanie gruntu w dzierżawę, ostatecznie się na to nie decydowały – potwierdza Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich. – Wcześniej, jeśli przedsiębiorca zrealizował inwestycję zgodnie z warunkami umowy dzierżawy, miał prawo zwrócić się do miasta o sprzedaż nieruchomości już po trzech latach. Bo wiadomo, że inwestorzy chcą budować na swoim. Teraz mówią, że 10 lat to zbyt długo i za wiele może się w tym czasie zmienić. Jak mają tyle czekać, to wolą iść gdzieś, gdzie można kupić grunt od ręki – tłumaczy Wójcik.
Firmy w potrzasku
W najtrudniejszej sytuacji znaleźli się przedsiębiorcy, których ubiegłoroczna nowelizacja zastała już w trakcie realizacji inwestycji.
– Wiele firm znalazło się w potrzasku. Na przykład jedna na krótko przed nowelizacją uzyskała pozwolenie na użytkowanie, wywiązała się z umowy dzierżawy, a później, kiedy chciała wykupić nieruchomość, nie miała już tej możliwości. I teraz firmy w takiej sytuacji muszą płacić 100 proc. stawki czynszu dzierżawnego, bo bonifikata przyznawana przez nasze miasto przysługuje przedsiębiorcom tylko przez dwa lata – wyjaśnia wiceprezydent Frysztak.
Przedstawiciele miast odpierają też zarzuty, że proces sprzedaży nieruchomości publicznych bez przetargów jest mało przejrzysty.
– Cała ta procedura jest bardzo transparentna, bo inwestorzy są weryfikowani dwukrotnie: najpierw podczas postępowania konkursowego dotyczącego dzierżawy, a następnie przed dokonaniem sprzedaży sprawdza się, czy przedsiębiorca spełnił określone w umowie dzierżawy warunki, tj. czy zrealizował w terminie inwestycję określoną w pozwoleniu na budowę i zatrudnił odpowiednią liczbę pracowników – wyjaśnia Marek Wójcik ze ZMP.
Dopiero wtedy, gdy wymogi te zostaną dotrzymane, zleca się wycenę gruntu. Na sprzedaż musi też wyrazić zgodę rada miasta oraz właściwa komisja.
Obecne kierownictwo resortu rozwoju i inwestycji przyznało samorządom rację i przygotowało kolejną nowelizację przepisów o gospodarce nieruchomościami przy okazji prac nad specustawą mieszkaniową (w ubiegłym tygodniu została ona przyjęta przez Stały Komitet Rady Ministrów). Zaproponowana poprawka to w zasadzie powrót to stanu poprzedniego: opcja sprzedaży gruntu bez przetargu będzie uzależniona od tego, na jaki okres zawarto umowę dzierżawy.
– W celu wyeliminowania ewentualnych nadużyć projektowany przepis nie będzie kreował obowiązku, a jedynie możliwość sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej – zastrzega ministerstwo.
Nowe rozwiązanie miało więc przede wszystkim przyczynić się do „zapewnienia ochrony majątku publicznego”
Etap legislacyjny
Projekt przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów
