Wprowadzone obostrzenia mają przeciwdziałać spekulacyjnemu wykupowi gruntów. Rolnik nie może już sprzedać gospodarstwa dowolnej osobie.
Reklama
1 Czy powierzchnia nieruchomości ma znaczenie
Jak duża może być działka, abym mógł ją sprzedać bez ograniczeń? Czy możemy swobodnie zbywać takie do 2 hektarów – pyta pan Marcin. Z kolei pan Krzysztof, który jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 1,5 hektara, zastanawia się, czy wejście w życie nowych przepisów oznacza, że nie będzie mógł jej zbyć przez 5 lat.
Powierzchnia gruntów ma wpływ na uprawnienia zarówno Skarbu Państwa, jak i rolników indywidualnych. Jeden z pierwszych przepisów nowego aktu prawnego dotyczy nieruchomości poniżej 2 hektarów. Skarb Państwa może swobodnie sprzedawać takie grunty niezależnie od tego, czy mają one przeznaczenie rolne, czy nie. Przepis dotyczy jednak wyłącznie Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nie ma zatem zastosowania do podmiotów prywatnych. W związku z tym brak jest możliwości, żeby rolnicy mogli swobodnie sprzedawać ziemię o powierzchni poniżej 2 hektarów.
Aby znaleźć przepis odnoszący się do rolnika indywidualnego, trzeba przeanalizować zmiany dokonane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Wynika z nich, że ograniczenia w sprzedaży nie dotyczą tylko takich nieruchomości, których powierzchnia wynosi poniżej 30 arów (3000 mkw.). Dla potencjalnego sprzedawcy jest to marna pociecha, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwala na wytyczenie tak niewielkiej działki. Nie ma więc możliwości, aby obejść ustawę poprzez wydzielenie nieruchomości o powierzchni poniżej 30 arów i następnie jej sprzedaż. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy dochodzi do powiększenia sąsiednich użytków rolnych, ale i wtedy niezbędna jest decyzja adminstracyjna
Ustawodawca nie poprzestał na dwóch przepisach regulujących definicje za pomocą powierzchni i wprowadził kolejny. Mianowicie gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy jest taka zorganizowana całość gospodarcza, w której nieruchomość ma powierzchnię co najmniej 1 hektara. Nie oznacza to jednak, iż każdy może nabyć taką, która ma poniżej 1 hektara, dlatego że nie jest ona gospodarstwem rolnym. Trzeba bowiem pamiętać o ograniczeniu sprzedaży ziem mających co najmniej 30 arów. Definicja gospodarstwa rolnego ma natomiast wpływ na wiele innych praw i obowiązków rolników. Warto w tym miejscu posłużyć się przykładem. Otóż świeżo upieczony rolnik nieposiadający ziemi, aby kupić rolę, musi między innymi wykazać, że będzie prowadził gospodarstwo rodzinne. Powinno ono spełniać rozmaite warunki, w tym te, które są stawiane gospodarstwu rolnemu. Zatem musi mieć powierzchnię co najmniej 1 hektara.
Niezależnie od tego, czy pan Krzysztof prowadzi gospodarstwo rolne, czy jest jedynie właścicielem nieruchomości, ustawa ma do niego zastosowanie. To nie znaczy, że przez 5 lat nie może sprzedać ziemi, ograniczenie dotyczy bowiem tylko nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Nie wprowadzono go wobec innych podmiotów chcących sprzedać grunty. Jednak trzeba pamiętać, że własność nieruchomości rolnej może być przeniesiona tylko na wskazany przez ustawę podmiot.
Podstawa prawna
Art. 1, art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585).
Art. 1, art. 1a pkt 2, art. 2 pkt 2, art. 5 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
2 Kim jest rolnik indywidualny
Od 20 lat jestem właścicielem nieruchomości rolnej – pisze pan Jarosław. – Zamierzam wyjechać za granicę. Nie zdążyłem jednak sprzedać ziemi przed zmianą prawa. Wiem, że mogę ją zbyć tylko na rzecz rolnika indywidualnego. Jakie cechy ma taka osoba – zastanawia się czytelnik.
Rzeczywiście, co do zasady, nabywcą nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny. Jest to osoba fizyczna będąca właścicielem, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Powierzchnia majątku ziemskiego rolnika po zakupie roli nie może przekroczyć 300 hektarów. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, bierze się pod uwagę udział. Wyjątkiem jest współwłasność łączna. W przypadku małżonków trzeba obliczyć łączną powierzchnię użytków rolnych.
Rolnik indywidualny powinien posiadać odpowiednie kwalifikacje:
● wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe;
● tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy;
● tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem;
● wykształcenie średnie inne niż rolnicze oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
● wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze oraz co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
Kolejnym warunkiem jest obowiązek zamieszkiwania na terenie gminy, w której znajduje się jedna z nieruchomości składających się na gospodarstwo rolne. Oznacza to, że pan Jarosław nie będzie mógł sprzedać ziemi osobie, która mieszka nawet w nieodległej gminie, jeśli na jej terenie nie jest położona choćby jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Istnieje również konieczność osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Przesłanka jest spełniona, gdy osoba fizyczna pracuje w gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące jego działalności.
Co do niezbędnego stażu pracy, to liczy się okres, w którym rolnik:
● podlegał ubezpieczeniu społecznemu rolników;
● prowadził działalność w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 hektar, które stanowiło jego własność, przedmiot użytkowania wieczystego, samoistnego posiadania lub dzierżawy;
● był zatrudniony w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę oraz wykonywał pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej;
● wykonywał pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej;
● odbył staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
Dowodem na osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest poświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Z kolei zamieszkiwanie na terenie gminy potwierdza zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Nabywca musi ponadto oświadczyć, że jest rolnikiem indywidualnym, a powierzchnia jego gospodarstwa nie przekroczy wskutek transakcji 300 hektarów.
Gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków jest nie mniejsza niż 1 hektar i nie większa niż 300 hektarów. Gospodarstwo rolne to grunty wraz z ich częściami, urządzeniami, inwentarzem oraz prawami, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą.
Podstawa prawna
Art. 2a ust. 1, ust. 2, ust. 4 pkt 2, art. 5 art. 6, art. 7 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
Art. 553 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
3 Kto oprócz rolnika indywidualnego może kupić ziemię
Czy nie ma możliwości sprzedania działki innemu podmiotowi niż rolnik indywidualny? Co się stanie, jeśli nie znajdę żadnego chętnego kupca w mojej gminie – pyta pani Monika. Z kolei pani Maria zastanawia się, czy może sprzedać nieruchomość dzierżawcy, który gospodaruje na jej ziemi od 8 lat.
Co do zasady, aby uzyskać prawo do ziemi rolnej, nabywca powinien spełniać surowe przesłanki pozwalające utożsamiać go z rolnikiem indywidualnym. Dla pewnych osób fizycznych i prawnych ustawodawca jest jednak bardziej łaskawy i wyłączył je spod rygorystycznych warunków zezwalających na nabycie nieruchomości. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje wyjątki, w których ziemię kupić może inny podmiot niż rolnik indywidualny. Do grona szczęśliwców należą:
● osoba bliska,
● jednostka samorządu terytorialnego,
● Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz agencja,
● osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.
Właściciel roli nie powinien załamywać rąk, jeśli nie uda mu się sprzedać ziemi tym podmiotom. Istnieje specjalna procedura pozwalająca na uzyskanie zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na zbycie działki innym nabywcom. Chodzi zwłaszcza o spółki prawa handlowego i rolników, którzy posiadają ziemię w innej gminie. Odrębny przepis jest bowiem poświęcony osobom fizycznym, które zamierzają założyć własne gospodarstwo rolne. Jednak w takiej sytuacji ze stosownym wnioskiem do prezesa agencji powinien wystąpić nabywca.
Aby ubiegać się o korzystną decyzję, trzeba wykazać, że nie było możliwości sprzedania ziemi uprawnionym podmiotom, czyli udowodnić, że w gminie nie ma potencjalnego kupca wśród rolników indywidualnych. Ponadto zainteresowania ziemią nie mogą zgłosić osoba bliska, samorząd, kościelna osoba prawna i sama agencja. Jak to wykazać? Wydaje się, że wystarczające będą zamieszczenie ogłoszenia w dzienniku poczytnym na terenie całego kraju i brak zgłoszenia się w określonym terminie przez uprawniony podmiot. Jednak w zależności od miejscowych stosunków i wydanych aktów wykonawczych mogą być wymagane dodatkowe zaświadczenia. Ponadto nowy właściciel musi zostać uznany za „dającego rękojmię należytego prowadzenia działalności”.
Odpowiadając z kolei na pytanie pani Marii, wyjaśniamy, że nowe przepisy nie blokują możliwości przeniesienia własności ziemi na dzierżawcę. Aby stwierdzić zgodność sprzedaży z prawem, czytelniczka powinna ocenić, czy potencjalny kontrahent spełnia wszystkie warunki, aby móc potraktować go jako rolnika indywidualnego. Sam fakt, iż mamy do czynienia z dzierżawcą, nie wyłącza możliwości uznania go za osobę uprzywilejowaną.
Z informacji czytelniczki wynika, że dzierżawca posiada odpowiednie kwalifikacje, gdyż prowadzi gospodarstwo rolne dłużej niż 5 lat. Gdyby się okazało, że nie spełnia któregoś z warunków, na przykład nie zamieszkuje na terenie gminy, to trzeba się starać o uzyskanie zgody prezesa Agencji Nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 2a ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
4 Kim jest osoba bliska
Mój syn mieszka w dużym mieście – pisze pan Władysław. – Skoro nie można go uznać za rolnika indywidualnego, to czy mam prawo przekazać mu ziemię w darowiźnie? Chłopak nie ma niezbędnego wykształcenia i zupełnie nie zna się na pracy na roli – oznajmia czytelnik.
Podstawowa zasada znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Przepis ten nie dotyczy między innymi nabycia mienia przez osoby bliskie zbywcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego operuje własną definicją osób bliskich, którymi są:
● zstępni,
● wstępni,
● rodzeństwo,
● dzieci rodzeństwa,
● małżonek,
● osoby przysposabiające i przysposobione.
Przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie lub nabycie własności w drodze czynności prawnej, w tym darowizny. Oznacza to, że dopuszczalne i zgodne z prawem jest przekazanie ziemi osobie bliskiej bez ekwiwalentu pieniężnego. Syn pana Władysława nie musi spełniać rygorystycznych warunków stawianych rolnikowi indywidualnemu.
Celem wprowadzenia nowych przepisów jest dążenie do zapewnienia prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednim poziomie kwalifikacji. Dlatego też, co do zasady, ustawodawca wymaga od potencjalnego nabywcy wykształcenia rolniczego. Mało tego, jedynie w wyjątkowych sytuacjach ziemię może kupić osoba, która osobiście nie prowadzi działalności rolniczej. W pewnych przypadkach powyższe reguły nie są jednak tak surowe. Ustawodawca zmierza bowiem do osiągnięcia stanu, w którym pozycję dominującą zdobędą gospodarstwa prowadzone przez rodziny. Dlatego wprowadził przepis, zgodnie z którym warunki obowiązujące rolnika indywidualnego nie mają zastosowania.
Podstawa prawna
Art. 2 pkt 6 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
5 Na czym polega rękojmia prawidłowego prowadzenia gospodarstwa
Pan Maciej chce sprzedać gospodarstwo. – Co się stanie, jeśli prezes agencji uzna, że mój kontrahent nie będzie uprawiał roli w odpowiedni sposób – pyta.
Pomimo braku preferowanych przez ustawodawcę kupców rolnik nie może być pewien, że uda mu się sprzedać kłopotliwy majątek innemu podmiotowi. Wybrany przez właściciela nabywca musi przejść pozytywnie weryfikację prezesa agencji. Aby zgodził się na transakcję, musi uznać, że daje on rękojmię prawidłowego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Spełnienie tej przesłanki niewątpliwie zależy od prywatnej oceny prezesa agencji. Trudno wyrokować, jakie dokładnie cechy będzie brał pod uwagę organ nadzorujący transakcje dotyczące ziem rolnych, jednak biorąc pod uwagę całokształt ustawy, można wskazać, że oceniane jest:
● wykształcenie;
● kwalifikacje rolnicze;
● miejsce zamieszkania;
● możliwość osobistego prowadzenia gospodarstwa;
● zdolność do co najmniej 10-letniego użytkowania roli.
Powyższe wymagania będą zapewne stawiane nie tylko osobom fizycznym, lecz także wspólnikom spółek prawa handlowego.
W wyniku uzyskania zgody prezesa agencji nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach nabywcy – powierzchnia użytków rolnych nie powinna przekraczać 300 hektarów.
Jeśli organ nadzorujący transakcje dotyczące ziem rolnych nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości, zbywca może wystosować pisemne żądanie, aby to Agencja Nieruchomości Rolnych wykupiła od niego majątek. Wniosek powinien zostać złożony w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Ekwiwalent należny zbywcy powinien być zbliżony do wartości rynkowej nieruchomości. Agencja ma obowiązek powiadomić sprzedawcę o obliczonej cenie. Po otrzymaniu takiej oferty właściciel może wybrać jedną z poniższych opcji:
● sprzedać nieruchomość;
● wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej nieruchomości;
● złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia mienia.
Ale uwaga! Zbywca, który wycofa swoje żądanie, jest zobowiązany do zwrotu kosztów poczynionych w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 2a ust. 4, art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
6 Jakie są obowiązki nabywcy ziemi
Porozumiałem się z sąsiadem w sprawie kupna jego ziemi – mówi pan Wojciech. – Odwiedziłem notariusza oraz urząd gminy i dowiedziałem się, że spełniam wszystkie warunki, aby kupić nieruchomość. Do końca jednak nie rozumiem, jakie obowiązki ma nabywca ziemi rolnej. Czy taką nieruchomość można później sprzedać, gdyby coś poszło nie tak? Czy będziemy kontrolowani przez agencję – pyta czytelnik.
Kupujący nieruchomość rolną musi po przeniesieniu własności rolnej wypełniać obowiązki określone ustawą. Przede wszystkim nabywca jest zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość, przez co najmniej 10 lat od jej zakupienia. Ponadto osoba fizyczna musi prowadzić działalność rolniczą osobiście. Z przepisów ustawowych wynika zatem, że ziemi nie można sprzedać ani oddać osobie trzeciej w posiadanie.
Zatem podmiot, który zdecyduje się nabyć ziemię rolną, musi być zdecydowany na prowadzenie gospodarstwa co najmniej przez dekadę. A co później? Jeśli przepisy nie zostaną uchylone, to potencjalny sprzedawca będzie musiał czekać na ofertę rolnika indywidualnego lub innej osoby, której ustawa wyjątkowo przyznaje prawo kupna nieruchomości.
Ustawodawca pozostawił nabywcom ziemi rolnej pewną furtkę, która umożliwi pod pewnymi warunkami sprzedaż ziemi. Istnieje możliwość uzyskania zgody na zbycie działki. Organem kompetentnym w tych sprawach jest sąd. Wymiar sprawiedliwości może więc zwolnić z obowiązku prowadzenia działalności przez 10 lat. Ale sąd muszą przekonać naprawdę istotne względy. Prawo domagania się zniesienia zakazu sprzedaży powstaje, gdy konieczność przeniesienia własności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Ustawodawca nie określił dokładnie podstaw domagania się łagodniejszego traktowania. Dlatego trzeba brać pod uwagę wiele przesłanek. Przyczyną losową może być np. utrata możliwości utrzymywania się przez rolnika ze względu na suszę. Zdarzeniem niezależnym od właściciela wydaje się też choroba lub konieczność przebranżowienia. W takich sytuacjach niewątpliwie można się ubiegać o udzielenie zezwolenia na sprzedaż.
Nie jest konieczne uzyskiwanie zgody sądu na zwolnienie z obowiązku 10-letniego osobistego prowadzenia działalności rolniczej, gdy nieruchomość rolną nabywa:
● osoba bliska zbywcy;
● jednostka samorządu terytorialnego;
● Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja Nieruchomości Rolnych;
● osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.
Nie ma też przeszkód, aby powierzyć osobiste prowadzenie gospodarstwa synowi lub córce przed upływem terminu 10-letniego.
Oprócz tego możliwość wcześniejszego zwolnienia nabywcy z prowadzenia działalności występuje także, gdy nieruchomość lub jej część jest przenoszona w wyniku:
● dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego
● przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku
● wybudowania na gruncie budynku przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.
Podstawa prawna
Art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3, art. 2b ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803, ze zm.).
Art. 151, art. 231 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
7 W jaki sposób przekazać ziemię konkubentowi
Chciałabym oddać ziemię mojemu partnerowi – mówi pani Danuta. – Czy nowa ustawa umożliwia podjęcie takiej decyzji – pyta.
Niestety przeniesienie własności na rzecz konkubenta nie jest wyłączone spod ustawy. Czytelniczka będzie więc mogła przekazać swoją ziemię partnerowi tylko wtedy, gdy spełni on warunki pozwalające go uznać za rolnika indywidualnego. Ale uwaga! Sprzedaż ziemi rolnikowi indywidualnemu jest bezpieczna, albowiem w takiej sytuacji brak jest możliwości przejęcia nieruchomości przez agencję. Inaczej jest w przypadku zawarcia umowy niebędącej sprzedażą, w tym darowizny. Wówczas agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Wartość nieruchomości powinna wynikać z treści czynności prawnej. Jeśli jednak strony nie wskażą ceny w umowie darowizny, to ekwiwalent należny sprzedawcy ustala agencja. Warto wiedzieć, że zbywca może domagać się także określenia równowartości nieruchomości przez sąd. Trzeba zaznaczyć, że strony umowy w pewnych przypadkach zaniżają cenę użytków rolnych. Wówczas to agencja może się ubiegać o korzystne dla siebie orzeczenie sądu.
Nie zawsze jednak w przypadku zawarcia umowy darowizny przysługuje prawo wykupienia nieruchomości przez agencję. Oprócz wspomnianego już kazusu osoby bliskiej organ nadzorujący transakcję nie będzie mógł interweniować, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej:
● spowoduje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 hektarów;
● następuje za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.
Podstawa prawna
Art. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
8 Jakie są skutki niewypełnienia obowiązków przez nabywcę
Jakimi konsekwencjami grozi negatywny wynik kontroli? I czy w takiej sytuacji nabywca ma jakieś wyjście – zastanawia się pan Michał.
Skutkiem niewypełniania wprowadzonych przez znowelizowane przepisy obowiązków jest utrata prawa do ziemi. Ustawa przewiduje sankcję dla nabywcy, który:
● nie podejmie lub zaprzestanie osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
● nie wypełni obowiązku zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości rolnych.
Jeżeli kontrola wykaże, że zaistniały takie okoliczności, to sąd na wniosek agencji orzeka o nabyciu nieruchomości przez Skarb Państwa. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na brzmienie wyżej wymienionego przepisu. Otóż ustawodawca obliguje sąd do przeniesienia własności nieruchomości na agencję. Użyto bowiem zwrotu „sąd orzeka”, a nie „sąd może orzec”. Właścicielowi nieruchomości, który nie wypełnił swoich obowiązków, należy się ekwiwalent pieniężny w wysokości wartości rynkowej ziemi.
Jak ratować się przed utratą użytków rolnych? Najlepiej wykazać przed sądem, że ustalenia protokołu kontroli są błędne. Ponadto ustawa umożliwia wydanie odmiennego orzeczenia, gdy ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie. Mamy zatem do czynienia z kolejnym zwrotem niedookreślonym, który w wielu postępowaniach może przechylić szalę zwycięstwa na korzyść rolnika. Za wcześnie jeszcze wskazywać, w jakich sytuacjach „ważne względy stoją na przeszkodzie” przeniesieniu własności na rzecz agencji. Można jednak wyobrazić sobie kilka przykładowych stanów faktycznych, które mogłyby uniemożliwić utratę ziemi przez rolnika.
Dajmy na to, iż właściciel pozostawia gospodarstwo i wydzierżawia je na dwa miesiące, aby móc zajmować się chorą matką. Mamy wtedy do czynienia z ważnymi względami społecznymi? Inną sytuacją, w której naszym zdaniem nie powinno dojść do utraty ziemi, jest poniesienie przez rolnika ciężkiego uszczerbku na zdrowiu. Przypuśćmy, że gospodarz nie ma rodziny, która mogłaby w tym czasie prowadzić gospodarstwa i jego rolą zajmuje się sąsiad. Po upływie kilku miesięcy rolnik opuści przecież szpital i będzie mógł znów zarządzać użytkami rolnymi. Wydaje się, że przytoczone powyżej przykłady powinny skutkować brakiem przeniesienia użytków rolnych na agencję pomimo niewypełnienia zobowiązań przez właściciela.
Podstawa prawna
Art. 9 ust. 3 ustawy 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
9 Jak agencja sprawdzi, czy nowy właściciel wypełnia swoje obowiązki
Jak konkretnie ma wyglądać kontrola, czy podmiot, który kupił ziemię, rzeczywiście działa zgodnie z przepisami – pyta pan Zbigniew.
Agencja sprawuje nadzór nad spełnianiem zobowiązań nabywcy nieruchomości. Kontrola obejmuje stwierdzenie:
● czy rolnik rzeczywiście zamieszkuje przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na której obszarze położone jest gospodarstwo rolne składające się między innymi z nabytej ziemi;
● czy osoba fizyczna prowadzi gospodarstwo rolne osobiście w ciągu 10 lat od nabycia nieruchomości;
● czy nabyta nieruchomość nie została w ciągu 10 lat zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Osoba upoważniona do przeprowadzenia kontroli działa zgodnie z przyjętym i zatwierdzonym przez prezesa agencji planem. Możliwość przystąpienia do czynności jest uzależniona od przedstawienia pisemnego upoważnienia. Ten swoisty identyfikator kontrolera jest wydawany przez prezesa agencji lub dyrektora oddziału terenowego i powinien zawierać:
● imię i nazwisko osoby upoważnionej do przeprowadzenia kontroli,
● miejsce i zakres kontroli,
● podstawę prawną jej przeprowadzenia,
● podstawę prawną podjęcia działań,
● podpis osoby wydającej upoważnienie.
Weryfikując prawdziwość oświadczeń złożonych przez nabywcę nieruchomości, kontrolerzy mają prawo do:
● wstępu na teren nieruchomości rolnych,
● żądania pisemnych lub ustnych informacji,
● uzyskiwania niezbędnej dokumentacji.
Z przebiegu kontroli powinien zostać sporządzony protokół, który musi zawierać:
● czas trwania kontroli,
● imię, nazwisko, stanowisko służbowe przeprowadzającego czynności,
● dane wskazujące nabywcę nieruchomości,
● opis stanu faktycznego stwierdzonego w ramach dokonywanej kontroli,
● podpisy kontrolującego i kontrolowanego.
Pracownik agencji ma obowiązek przedstawić sporządzony protokół nabywcy nieruchomości. Ten ostatni ma prawo do wniesienia uwag i zastrzeżeń, z którego powinien skorzystać, gdy nie zgadza się z dokonanymi ustaleniami.
Podstawa prawna
Art. 8a ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
10 Czy ustawa dotyczy dziedziczenia i zasiedzenia
Moja znajoma od kilkunastu lat opiekuje się mną w chorobie – mówi pan Ryszard. – W ramach wdzięczności zapisałem jej ziemię w testamencie. Teraz się zastanawiam, czy dokument jest w ogóle ważny. Czy opiekunka odziedziczy po mnie ziemię – martwi się czytelnik. Z kolei pani Celina wraz z mężem nabyli 29 lat temu nieruchomość w drodze pisemnej umowy sprzedaży. – Nie zachowaliśmy formy notarialnej. Według urzędników oznacza to, że nie jesteśmy właścicielami, a jedynie samoistnymi posiadaczami. W przyszłym roku mija 30 lat, po których można wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Czy nowa ustawa blokuje uzyskanie własności w ten sposób?
Odpowiadając na pytanie pana Ryszarda, wyjaśniamy, że testament jest ważny, jeżeli został sporządzony w formie przewidzianej w prawie cywilnym. Do skutecznego przeniesienia roli konieczne jest jednak, aby znajoma pana Ryszarda spełniała warunki przewidziane dla uznania jej za rolnika indywidualnego. W innym przypadku agencja może skorzystać z prawa pierwokupu.
Ustawa stanowi, że nieruchomość rolna jest zwolniona od restrykcyjnych warunków nabycia, gdy jej przeniesienie następuje w drodze dziedziczenia. Jednak inny przepis wskazuje, że gdy do nabycia dochodzi w wyniku dziedziczenia, agencja ma prawo przejęcia ziemi za uiszczeniem zbywcy jej wartości rynkowej.
Możliwość wykupienia nieruchomości nie przysługuje organowi nadzorującemu, gdy ziemię dziedziczy osoba bliska. Jednakże przyszła spadkobierczyni nie spełnia takiego warunku. Ponadto agencja nie ma prawa nabycia użytków rolnych, gdy:
● mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym;
● dziedziczy rolnik indywidualny.
Znajoma pana Ryszarda może spełniać jedynie tę ostatnią przesłankę. Warto jednak podkreślić, że istnieje grupa osób, która pomimo sporządzenia testamentu może domagać się części spadku, czyli zachowku. Ewentualne uprawnienia rodziny czytelnika mogą dodatkowo skomplikować sprawę.
Odnosząc się do wątpliwości pani Celiny, do chwili wejścia w życie nowych przepisów zasiedzieć rolę mógł posiadacz samoistny nieruchomości, czyli taki, który zachowywał się względem niej jak właściciel. Ustawa o ziemi zmieni znacząco postępowania dotyczące tych spraw. Po nowelizacji nabyć użytki rolne w drodze zasiedzenia może bowiem jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia jego nieruchomości nie przekracza 300 hektarów. Aby stwierdzić, czy pani Celina uzyska własność użytków rolnych, trzeba wziąć pod uwagę warunki, od których zależy uznanie za rolnika indywidualnego (patrz pytanie nr 2). Mało tego, razem z mężem nie może mieć więcej ziemi niż 300 hektarów. Trzeba także pamiętać, że w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia agencji przysługuje prawo pierwokupu.
Czytelniczka i jej mąż powinni po uzyskaniu korzystnego orzeczenia powiadomić o postanowieniu sądu organ nadzorujący. Warto, aby wskazali przy tym, że od wielu lat gospodarują na roli, która zalicza się do ich gospodarstwa rodzinnego. Wówczas nie powinno dojść do skorzystania przez agencję z prawa pierwokupu.
Czas oczekiwania na nabycie użytków rolnych nadal wynosi 30 lat. Przywilej w postaci zaledwie 20-letniego okresu przysługuje tylko posiadaczowi w dobrej wierze. Brak formy aktu notarialnego należy identyfikować ze złą wiarą posiadacza.
Uwaga! Choć z ustawy bezpośrednio to nie wynika, to warto zachować ostrożność i powiadomić agencję o każdym nabyciu ziemi inną drogą niż zakup przez rolnika indywidualnego.
Podstawa prawna
Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. a, ust. 4 pkt 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.)
Art. 172 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
11 Jak zostać rolnikiem indywidualnym
Wraz z żoną skończyliśmy studia rolnicze – mówi pan Jacek. – Na razie mieszkamy i pracujemy w mieście, chcielibyśmy jednak kupić ziemię i założyć własne, innowacyjne gospodarstwo. Jak jednak mamy spełnić swoje marzenie, skoro nabyć grunt może tylko taka osoba, która mieszka w gminie, w której położona jest nieruchomość? Wprawdzie rodzice mieli ziemię, ale kilka lat temu ją sprzedali – martwi się czytelnik.
Rzeczywiście, rolnik indywidualny musi co najmniej 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona nieruchomość składająca się na gospodarstwo rolne. Warunkiem nabycia ziemi jest też osobiste prowadzenie działalności przez ten czas. Można jednak poszukiwać wymarzonej ziemi i następnie starać się o zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Aby uzyskać korzystną decyzję i w konsekwencji kupić grunt, czytelnik powinien udowodnić, że zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne. Udowodnienie potrzebnych kwalifikacji nie będzie trudne, skoro pan Jacek posiada odpowiednie wyższe wykształcenie rolnicze. Warto zaznaczyć, że jeśli nabywcami będą oboje małżonkowie, to tylko jeden z nich musi dysponować wiedzą z zakresu rolnictwa.
Ustawa wymaga od potencjalnego kupca, aby dawał należytą rękojmię prowadzenia działalności rolniczej. Trzeba podkreślić, że ten wymóg ma charakter ocenny. Ponieważ ustawa niedawno weszła w życie, nie wiemy, jakie okoliczności będzie brał pod uwagę prezes agencji. Można domniemywać, iż wpływ na to, czy przyznane zostanie prawo do nabycia nieruchomości rolnej, będzie miał życiorys przyszłego gospodarza. Kwalifikacje w postaci ukończonych studiów rolniczych obojga małżonków z pewnością wpłyną na ich korzyść. Ponadto niewątpliwie uwzględniona zostanie możliwość zamieszkiwania w tej samej gminie.
Oprócz tego osoba, która stanie się rolnikiem indywidualnym, musi się zobowiązać, że przez 5 lat będzie zamieszkiwać w gminie, w której położona jest nieruchomość rolna.
Gdy spełnione zostaną powyższe warunki, można liczyć na ulgowe traktowanie ze strony agencji. Wówczas zbywca nieruchomości nie będzie musiał wykazać, iż w gminie nie znalazł się żaden zainteresowany kupiec. Osoba, która chce założyć gospodarstwo rodzinne, ma więc w założeniu być traktowana podobnie do rolnika indywidualnego. Jednak musi złożyć dodatkowe oświadczenia, a także uzyskać korzystną decyzję prezesa agencji.
Podstawa prawna
Art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
12 Jakie zmiany czekają dzierżawców
Jestem dzierżawcą nieruchomości rolnej. Zastanawiam się, jakie konsekwencje wobec mnie spowoduje wejście w życie nowej ustawy – pisze pan Marcin.
Nie ma żadnych przeszkód, aby dzierżawca był traktowany jak rolnik indywidualny. Konieczne jest jednak spełnienie dodatkowych warunków, jak:
● władanie użytkami rolnymi o powierzchni nieprzekraczającej 300 hektarów;
● posiadanie odpowiednich kwalifikacji rolniczych;
● pięcioletnie zamieszkiwanie w gminie, w której leży jedna z nieruchomości rolnych;
● osobiste prowadzenie gospodarstwa.
Nie można mówić o dyskryminacji, albowiem podobne warunki musi spełnić także właściciel nieruchomości. Dzierżawca będący rolnikiem indywidualnym ma zatem prawo oczekiwać uprzywilejowanego traktowania w zakresie nabywania nieruchomości.
Gdy właściciel decyduje się sprzedać nieruchomość, to wówczas po stronie dzierżawcy powstaje prawo pierwokupu. W razie sprzedaży ziemi, na której gospodaruje pan Marcin, czytelnik mógłby złożyć stosowne oświadczenie i zapłacić odpowiednią kwotę. Takie działanie doprowadziłoby do przeniesienia własności na rzecz dzierżawcy. Nowe przepisy odmiennie regulują przywilej pierwokupu. To prawo przysługuje, gdy umowa:
● została sporządzona w formie pisemnej;
● ma datę pewną – czyli urzędowo poświadczono, że stosunek zobowiązany zawarto właśnie w dniu wskazanym w dokumencie;
● była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od daty zawarcia.
Ponadto, aby dzierżawca mógł nabyć nieruchomość, musi ona wchodzić w skład jego gospodarstwa rodzinnego, a zatem gospodarstwa rolnego, którego powierzchnia nie będzie mniejsza od 1 hektara ani też nie przekroczy 300 hektarów.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, to sprzedawca powinien powiadomić dzierżawcę o przysługującym mu prawie pierwokupu. Pan Marcin nie skorzysta z tego przywileju, jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać gospodarstwo jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub osobie bliskiej. Pierwokup nie przysługuje, gdy transakcja jest dokonywana między kościelnymi osobami prawnymi lub za zgodą prezesa agencji
Podstawa prawna
Art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
13 Kiedy Agencja ma prawo wykupić nieruchomość
Od 10 lat jestem właścicielem nieruchomości rolnej, jednak obecnie nie wykonuję na niej prac polowych – pisze pan Grzegorz. – Czy stracę ziemię na rzecz agencji – zastanawia się czytelnik.
Przede wszystkim trzeba wyjaśnić, iż ustawa o ziemi w głównej mierze dotyczy przenoszenia własności nieruchomości. Co do zasady, nowe przepisy nie mają zastosowania, gdy nie dochodzi do zmiany właściciela użytków rolnych. Zgodnie z założeniem ustawodawcy ma to na celu ochronę polskich gospodarstw przed ich wykupieniem przez cudzoziemców oraz osoby niezajmujące się na co dzień uprawą roli. Dlatego też restrykcyjne zasady nie aktywują się wtedy, gdy nie dochodzi do obrotu ziemią. Jako wyjątek można wskazać sytuację, w której nowy nabywca ziemi nie prowadzi osobiście gospodarstwa. Wówczas agencja ma prawo wykupienia roli. Jednak z informacji podanych przez pana Grzegorza wynika, że był on właścicielem jeszcze przed wejściem w życie ustawy. Wobec takich osób nie ma zastosowania sankcja w postaci przymusowego wykupienia roli przez organ działający w imieniu Skarbu Państwa.
Inne przypadki, w których agencji przysługuje prawo wykupienia nieruchomości, mają miejsce wtedy, gdy nabycie użytków rolnych następuje w wyniku:
● zawarcia innej umowy niż sprzedaż;
● jednostronnej czynności prawnej;
● orzeczenia sądu, organu administracyjnego lub egzekucyjnego;
● innej czynności lub zdarzenia prawnego, a zwłaszcza zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, podziału, łączenia lub przekształceń spółek prawa handlowego.
Podstawa prawna
Art. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
14 Jakie skutki wywołuje zawarcie umowy sprzecznej z ustawą
Pani Agnieszka chce sprzedać nieruchomość odziedziczoną po dziadku. – Przed wejściem ustawy w życie zawarłam umowę przedwstępną, kupujący nie spełnia jednak warunków stawianych rolnikowi indywidualnemu. Mimo to chcę się wywiązać z zawartego zobowiązania i sprzedać mu ziemię. Co się stanie, jeśli przeniosę własność bez zachowania surowych przepisów – pyta.
Nie wydaje się, aby sprzedaż nieruchomości rolnej bez zachowania przepisów ustawowych mogła dojść do skutku. Przede wszystkim takie przeniesienie własności wymaga formy aktu notarialnego, a notariusz z pewnością odmówi sporządzenia umowy, jeśli uzna, że kupujący nie spełnia wymaganych warunków.
Mało tego, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że przeniesienie własności ziemi w sposób sprzeczny z ustawą jest nieważne. Wyraźnie zastrzeżono, że nie będzie prawnie skuteczne nabycie wbrew przepisom:
● nieruchomości rolnej;
● udziału bądź części udziału we współwłasności;
● akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości.
Biorąc pod uwagę całokształt przepisów, trzeba więc podkreślić, że do skutku nie dojdzie zwłaszcza umowa przeniesienia własności nieruchomości, która:
● nie została zawarta z rolnikiem indywidualnym lub innymi podmiotami wyłączonymi spod ustawowych restrykcji, na przykład z osobą bliską;
● doprowadziła do powiększenia powierzchni gospodarstwa rolnego powyżej 300 hektarów;
● została zawarta z nabywcą, na przykład spółką prawa handlowego, który nie uzyskał zgody prezesa agencji;
● została zawarta z osobą fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rolne, która nie otrzymała zgody prezesa agencji;
● dotyczy ziemi, wobec której nie został spełniony warunek 10-letniego gospodarowania przez nabywcę;
● została dokonana bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu, na przykład dzierżawcy;
● została dokonana bez powiadomienia agencji – w przypadku nabycia ziemi inną drogą niż sprzedaż, a także w razie przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej;
● weszła do obrotu prawnego na podstawie nieprawdziwych oświadczeń albo fałszywych lub nieprawdziwych dokumentów.
Stwierdzenia nieważności czynności prawnych będą się mogły domagać podmioty mające w tym interes prawny. Nie ma więc przeszkód, aby jednostka samorządu terytorialnego wytoczyła powództwo przeciwko rolnikowi, który sprzedał ziemię spółce prawa handlowego bez uzyskania niezbędnej zgody. Z kolei dzierżawca, któremu przysługuje prawo pierwokupu, może skierować na wokandę sprawę dotyczącą zbycia gruntów osobie trzeciej, bez powiadomienia go o tym. Poza tym legitymacja procesowa została przyznana Agencji Nieruchomości Rolnych, która z pewnością niejednokrotnie wykorzysta swoje uprawnienia.
Wracając do pytania zadanego przez panią Agnieszkę, trzeba ustalić, z kim czytelniczka chce zawrzeć umowę. Jeżeli jest to spółka prawa handlowego, to właścicielka powinna wystąpić do prezesa agencji o uzyskanie zgody na sprzedaż. Inaczej natomiast jest w przypadku, gdy kontrahentem, z którym zawarto umowę przedwstępną, jest osoba fizyczna chcąca założyć gospodarstwo rodzinne. Wówczas to kupujący musi się ubiegać o zgodę organu nadzorującego.
Podstawa prawna
Art. 9 ust. 1, 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).
Art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
15 Dlaczego ucierpią spółki prawa handlowego
Pan Emil jest wspólnikiem spółki osobowej, do której należy gospodarstwo rolne. – Dlaczego ustawodawca dyskryminuje taką formę działalności – pyta czytelnik. – Jeden ze wspólników zamierza wkrótce zrezygnować z prowadzenia biznesu. Czy to prawda, że jego udział przejdzie wtedy na Skarb Państwa – denerwuje się pan Emil.
Czytelnik słusznie obawia się utraty części ziemi należącej do spółki. Ustawodawca bowiem wyraźnie faworyzuje gospodarstwa rodzinne prowadzone przez osoby fizyczne. Samo nabycie nieruchomości przez spółkę wymaga wypełnienia licznych formalności. I to nie przez kupującego, ale przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. To on musi postarać się o zgodę prezesa agencji na dokonanie transakcji. Musi też wykazać, iż nie było możliwości sprzedania ziemi podmiotom preferowanym przez ustawodawcę, a zatem rolnikowi indywidualnemu, osobie bliskiej, samorządowi, kościelnej osobie prawnej lub Skarbowi Państwa. Ponadto nabywca powinien dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności i nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów. Dopiero wówczas po stronie spółki powstaje prawo do nabycia nieruchomości.
Ustawa zawiera również inne niekorzystne rozwiązania dla spółek prawa handlowego. Otóż Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji. Prawo to polega na możliwości złożenia oświadczenia woli o nabyciu użytków rolnych należących do spółki w razie zawarcia przez nią umowy sprzedaży. Wyjątkowo agencji nie przysługuje pierwszeństwo nabycia w przypadku akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz udziałów i akcji zbytych na rzecz osoby bliskiej.
Mało tego, agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą sumy odpowiadającej jej wartości rynkowej w przypadku zmian w składzie osobowym spółki. Roszad wśród wspólników nie da się ukryć, ponieważ istnieje obowiązek powiadomienia o tym organu nadzorującego w terminie miesiąca od dnia dokonania takiej czynności prawnej.
Przepisów dotyczących wykupienia przez agencję nieruchomości rolnej nie stosuje się, gdy:
● zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba mu bliska,
● nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.
Dlatego rozwiązaniem jest przekonanie rezygnującego, aby zbył swój udział na rzecz osoby bliskiej. Gdyby jednocześnie doszło do zmiany składu osobowego spółki, to zaleca się uczynienie wspólnikiem osoby bliskiej któregoś z udziałowców. Wówczas uniknie się przejęcia nieruchomości lub jej części przez agencję. ©?
Podstawa prawna
Art. 3a, art. 3b ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).