Subskrybuj nas na Youtube
1 stycznia 2019 r. ma być ostatecznym terminem, w którym ok. 1,5 mln Polaków mających domy jednorodzinne, lokale w blokach czy kamienicach stanie się właścicielami gruntów pod budynkami.
Po licznych zawirowaniach resort inwestycji i rozwoju dopiął w końcu szczegóły ustawy umożliwiającej likwidację użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe. Projekt, którego najnowszą wersję opublikowano w piątek, ma zostać przyjęty przez rząd w najbliższych tygodniach.
Zgodnie z ustawą właściciele lokali w blokach i kamienicach, którzy zechcą się uwłaszczyć, nie będą już musieli występować o zgodę do wszystkich sąsiadów, co często pociąga za sobą długotrwały proces sądowy. Zamiast tego organy pobierające dotąd opłatę za użytkowanie wieczyste będą wydawać zaświadczenia potwierdzające uwłaszczenie. W przypadku gruntów samorządowych będzie to zatem odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa – starosta. Zaświadczenia z urzędu będą wydawane w ciągu 12 miesięcy od ustawowego terminu przekształcenia, a na wniosek właściciela – w terminie czterech miesięcy. Sądy po otrzymaniu dokumentów dokonają następnie właściwych wpisów w księgach wieczystych.
Bez problemów zaświadczenia uzyskają też osoby prowadzące w swoim mieszkaniu firmę oraz te, które obok domu postawiły budynek gospodarczy. Właścicielami staną się również użytkownicy wieczyści działek warszawskich odzyskanych w postępowaniu reprywatyzacyjnym, nawet jeśli decyzja zwrotowa została wydana z naruszeniem prawa. Uchylenie takiej decyzji przez Komisję Weryfikacyjną będzie jednak podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej wpisu prawa własności dokonanego na podstawie uwłaszczenia.
Tylko dla mieszkańców
Wykluczone będzie natomiast przekształcenie z mocy prawa gruntów pod deweloperskimi blokami, w których nie wyodrębniono jeszcze ani jednego lokalu mieszkalnego. Jak tłumaczy ministerstwo, celem ustawy jest wspieranie obywateli w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, a zatem nie ma powodu, aby przyznawać przywilej uwłaszczenia inwestorom będącym użytkownikami wieczystymi. W przypadku osiedli deweloperskich przekształcenie gruntów państwowych lub komunalnych we własność stanie się więc możliwe dopiero w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu.
Analogicznie ustawa nie obejmie właścicieli kamienic, w których lokale oddali pod wynajem, bo nie realizują oni w ten sposób własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokatorzy w żaden sposób nie odczuliby zaś korzyści z ewentualnego uwłaszczenia. Wręcz przeciwnie, przyznanie właścicielom prawa własności gruntów mogłoby się przełożyć na podwyżkę czynszów.
Wraz z uwłaszczeniem coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste zastąpi opłata przekształceniowa. Będzie ona wnoszona ratami przez 20 lat w dotychczasowym terminie, czyli do 31 marca każdego roku. Wysokość opłaty przekształceniowej co do zasady będzie równa opłacie za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywała 1 stycznia 2018 r. Resort przekonuje, że nawet po zakończeniu okresu płatności samorządy nie odczują znaczących ubytków finansowych, gdyż dochody z opłat za użytkowanie wieczyste w większych miastach stanowią ok. 1 proc. ich budżetów (nie licząc Warszawy, gdzie odsetek ten sięga 3 proc.).
– Jednoznacznym „wygranym” proponowanej ustawy są właściciele mieszkań zbudowanych na prawie użytkowania wieczystego. Natomiast finansowo gminy na pewno będą stratne, niezależnie od argumentacji autorów projektu – ocenia mec. Jacek Kosiński, ekspert od prawa nieruchomości i projektów infrastrukturalnych.
Jednorazowo z bonifikatą
Właściciele domów i mieszkań w budynkach na gruntach Skarbu Państwa, którzy zechcą jednorazowo wnieść opłatę za 20 lat, w pierwszym roku obowiązywania ustawy otrzymają 60-proc. bonifikatę. W kolejnych latach będzie ona pomniejszana każdorazowo o 10 punktów procentowych (czyli w drugim roku wyniesie 50 proc., trzecim – 40 proc., a w szóstym i każdym następnym – 10 proc.). Opłata może też być waloryzowana w oparciu o dynamikę cen nieruchomości, choć nie częściej niż raz na trzy lata. Jej wysokość będzie można zaskarżyć na drodze administracyjnej. W przypadku mieszkań w budynkach na terenach komunalnych, wysokość bonifikaty ustalą samorządy w uchwale. Wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o opłaty przekształceniowe będzie kosztował 250 zł przy wniesieniu daniny jednorazowo, a 75 zł przy płatności ratalnej.
Użytkownicy wieczyści, którzy złożyli już wnioski o przekształcenie na podstawie ustawy z 2005 r. (Dz.U. z 2005 r. nr 175 poz. 1459), a do wejścia w życie nowych przepisów postępowanie nie zostało zakończone, będą mogli wybrać, na jakich zasadach sfinalizować uwłaszczenie (jeśli na starych, to wymagane będzie specjalne oświadczenie, inaczej postępowanie stanie się bezprzedmiotowe).
Kłopotliwe obostrzenie
Ponieważ rząd zamierza stopniowo wygaszać użytkowanie wieczyste, w ustawie znajdzie się też zakaz oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe. Wyjątkiem będą inwestycje w lokale na wynajem budowane w ramach programu „Mieszkanie plus”. Zdaniem ekspertów takie obostrzenie – zamiast niwelować w Polsce deficyt lokalowy – może stać się przeszkodą do budowy nowych osiedli.
– Użytkowanie wieczyste wielu gruntów powstało z mocy prawa bez określenia jego celu. Często był on też określany np. poprzez ogólne nałożenie obowiązku zagospodarowania zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Po wejściu w życie nowej ustawy można obawiać się interpretacji, zgodnie z którą także zmiana celu użytkowania wieczystego na mieszkaniowy lub faktyczne dopuszczenie przez gminę takiej inwestycji tam, gdzie cel użytkowania dotąd nie był sprecyzowany, będzie wyłączone. A to ograniczyłoby inwestycje. Wtedy faktycznym przegranym byłyby też osoby planujące nabycie nowych mieszkań – tłumaczy mec. Kosiński.
Dłużej trzeba będzie zaczekać na szczegółowe przepisy, które umożliwią przekształcenie we własność działek wykorzystywanych do celów komercyjnych. Uwłaszczenie za odpłatnością poniżej wartości rynkowej prawa własności gruntu może stanowić niedozwoloną pomoc publiczną, stąd konieczna jest zgoda Komisji Europejskiej. Na razie ustalono, że dla spółek będących użytkownikami wieczystymi okres płatności wydłuży się do 33 lat.
Etap legislacyjny
Projekt skierowany do konsultacji
