Subskrybuj nas na Youtube
W postępowaniu o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste sąd nie rozstrzyga kwestii rozliczeń nakładów na nieruchomość poniesionych przez jej użytkownika; te sprawy muszą być rozstrzygnięte w innym procesie.
Sprawa dotyczyła ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu. Spółka G. wniosła do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) sprawę przeciwko staroście golubsko-dobrzyńskiemu (który w tym wypadku reprezentował Skarb Państwa), twierdząc, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Obie strony – starosta i spółka – zawarły kilka lat wcześniej ugodę określającą wysokość tej opłaty oraz zaliczyły na jej poczet wartość nakładów poniesionych przez spółkę G. jako użytkownika wieczystego. Pierwotna opłata miała wynosić ponad 36 tys. zł, zaś po odliczeniu nakładów w kwocie blisko 25 tys. zł wyniosła niecałe 11,5 tys. zł.
Jednak w 2015 r. przesłano spółce wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej wraz z odliczeniem poniesionych nakładów. Starosta ustalił nową opłatę na 37,5 tys. zł, a odliczenie kosztów miało wynieść już tylko 1170 zł – czyli w efekcie opłata roczna miała wynosić prawie dwukrotnie więcej.
Spółka, odwołując się, nie kwestionowała wysokości pierwotnej opłaty, żądała jedynie utrzymania potrąceń nakładów poniesionych na nieruchomość w dotychczasowej kwocie niecałych 25 tys. zł.
W ten sposób powstał problem prawny, który zgłosił do Sądu Najwyższego dopiero sąd apelacyjny, gdyż sąd I instancji oddalił roszczenia spółki. Kwestia, nad którą miał pochylić się SN, dotyczyła tego, czy w procesie o ustalenie wysokości kolejnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego sąd uprawniony jest do zamieszczenia w orzeczeniu rozstrzygnięcia w zakresie sposobu rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, wymienionych w art. 77 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.). Przepis ten stanowi, że przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Po zmianach z sierpnia zeszłego roku uściślono, że chodzi o nakłady niezaliczone na opłatę oraz że nakłady muszą dotyczyć tylko urządzeń infrastruktury określonych w art. 143 u.g.n., wybudowanych przy udziale środków publicznych wymienionych w tym przepisie.
Sąd pytający wskazał również, że chodzi o nakłady poczynione jeszcze przed ustaleniem opłaty dotychczasowej (w praktyce dotyczyło to więc nakładów spółki G. przed rokiem 2015, gdy starosta ustalił nową opłatę), a które nie zostały jeszcze w całości rozliczone. Wskazano również, że spór dotyczy tylko samego potrącenia nakładów od opłaty rocznej – a nie kwoty opłaty.
SN odpowiedział uchwałą, stwierdzając, że w takim postępowaniu sąd nie orzeka o zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego, które uwzględniono w poprzedniej aktualizacji, także wtedy, gdy zaliczona z tego tytułu kwota nie została rozliczona w całości.
Wynika to z faktu, iż wpływ sądu na sprawy dotyczące aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ogranicza się tylko do rozstrzygnięcia sporu o bieżącą opłatę. Sąd nie zajmuje się więc kwestiami rozliczeń kosztów i nakładów poniesionych na nieruchomość oraz potrąceniami dokonanymi przez strony w ramach wcześniej ustalonej opłaty za użytkowanie wieczyste.
– Podstawą rozliczenia jest czynność prawna między stronami o charakterze cywilnoprawnym, ten sam charakter ma też rozstrzygnięcie przed SKO. Dlatego jeżeli spór dotyczy wcześniejszych nakładów, wówczas rozstrzygnąć go można w drodze innego powództwa, np. o bezpodstawne wzbogacenie – powiedziała sędzia Anna Owczarek.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 19 października 2017 r., sygn. akt III CZP 52/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
