Subskrybuj nas na Youtube
Jeśli ktoś kupił kamienicę wartą 2 mln zł i wyrugował z niej lokatorów, to kamienica ta była warta już 4 mln zł. I to wszystko nawet bez stuknięcia młotkiem.
Ile można było zarobić na wyrzucaniu ludzi z domów? Jakie sposoby były najskuteczniejsze? Czy naprawdę zamurowywano lokatorom wejścia do mieszkań? Wyjaśni to w najbliższych miesiącach komisja weryfikacyjna ds. reprywatyzacji. A my wiemy już teraz. Dotarliśmy do dokumentów, które pokazują, jak bardzo opłacalnym biznesem było pozbywanie się lokatorów. Wynika z nich, że ktoś, kto nabył nieruchomość z „ludzką wkładką”, pozbył się jej i kamienicę sprzedał, miał stuprocentowy zysk. I to dosłownie.
– Rzeczywiście opłacalność czyszczenia kamienic była wielka. I nieprawdziwa jest teza, że obejmujący je „biznesmeni” musieli dokonywać remontów, aby cokolwiek zarobić. Dokumenty pokazują, że wystarczyło się pozbyć lokatorów – zapewnia Sebastian Kaleta, wiceprzewodniczący komisji weryfikacyjnej.
Handel żywym towarem
Kamienica przy ul. Nabielaka 9 w Warszawie. Skromny trzypiętrowy budynek, w którym znajdowało się raptem 19 mieszkań. W 2006 r. w wątpliwych okolicznościach jego właścicielem staje się Marek M. Jak mówi mi Robert Kropiwnicki, członek komisji weryfikacyjnej z ramienia PO, najbardziej bezwzględna wobec lokatorów osoba w Warszawie. Marek M. nie ukrywa, że chce się pozbyć lokatorów. W większości mu się to udaje – dość szybko się wyprowadzają. Jedna mieszkanka mówi, że się nie wyprowadzi. To znana działaczka ruchu lokatorskiego Jolanta Brzeska. Została znaleziona w 2011 r. spalona żywcem. Sprawa do dziś jest niewyjaśniona.
Dokument, do którego dotarliśmy, to operat szacunkowy nieruchomości przy ul. Nabielaka 9 sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę Annę Borzewską-Racką. Długi i wydawałoby się, że nudny dokument. Ale skrywa w sobie odpowiedź na pytanie, dlaczego Marek M. był tak bezwzględny dla lokatorów. I dlaczego podobny model działania stosowali inni.
„Szacunkowa wartość udziału 0,5450 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. Nabielaka 9 w Warszawie (...) w oparciu o obrót udziałami w nieruchomości zabudowanych kamienicami (jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku), w których lokale zajęte są przez lokatorów komunalnych z umowami najmu na czas nieokreślony, wg stanu na dzień 20 kwietnia 2006 r. i cen na datę sporządzenia operatu szacunkowego, wynosi 1 700 400 zł” – czytamy w dokumencie.
A dalej: „Szacunkowa wartość udziału 0,5450 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. Nabielaka 9 w Warszawie (...) w oparciu o obrót lokalami (jako odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu), wg stanu na dzień 20 kwietnia 2006 r. i cen na datę sporządzenia operatu szacunkowego, wynosi 3 657 140 zł”.
Co to oznacza? Ano tyle, że Marek M., przejmując kamienicę z „ludzką wkładką”, przejmował nieruchomość wartą 1,7 mln zł. Ta sama nieruchomość przy ul. Nabielaka 9, ale bez lokatorów, była warta ponad 3,6 mln zł.
– To w dużej mierze wyjaśnia, skąd wzięło się czyszczenie kamienic – spostrzega Sebastian Kaleta. I dodaje, że zasada ujęta w operacie szacunkowym jest uniwersalna. Jeśli ktoś np. zapłacił 15 mln zł za daną nieruchomość, to bez przeprowadzania żadnych remontów, a jedynie pozbywając się lokatorów, mógł sprzedać kamienicę za 30 mln zł.
W praktyce więc – jak to określiła podczas przesłuchania przed komisją weryfikacyjną córka Jolanty Brzeskiej – dochodziło do handlu żywym towarem. Tyle że chodziło o to, by tego towaru nie mieć u siebie na stanie. Lokator komunalny, płacący niewielki czynsz, to z ekonomicznego punktu widzenia jedynie obciążenie.
– Nie jestem zaszokowany tymi ustaleniami. Dwukrotna przebitka dawała czyścicielom ogromną kasę, ale od dawna środowiska lokatorskie o tym mówiły. Po prostu nie wiedzieliśmy, czy przebitka wynosiła 30 proc., 50 proc., czy 100 proc. – komentuje Jan Śpiewak, stołeczny aktywista związany ze stowarzyszeniem Wolne Miasto Warszawa, autor książki o reprywatyzacji „Ukradzione miasto”. Jego zdaniem całą sytuację można przyrównać do zakupu u pasera.
– Czyściciele doskonale wiedzieli, że kupują trefny towar. Wszyscy wiedzieli, że jest on trefny. Dlatego można było taniej kupić. Choć w przypadku Nabielaka 9 Marek M. przecież nawet tego nie zrobił, a odkupił roszczenia od spadkobierców za kilkaset złotych – wskazuje Śpiewak.
W operacie szacunkowym dla nieruchomości przy ul. Nabielaka 9 czytamy, że „tego typu nieruchomości [z lokatorami komunalnymi – red.] lub udziały w nich (z obciążeniami umowami najmu na czas nieoznaczony) osiągają ceny jednostkowe za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali na poziomie ok. 45–60 proc. cen lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności”.
– To stwierdzenie ma charakter uniwersalny i dla profesjonalistów jest oczywiste. Dlatego władze Warszawy, które zatrudniały profesjonalistów i wiedziały, że pozbycie się lokatorów jest aż tak opłacalne, przy wydawaniu decyzji zwrotowych dotyczących kamienic z lokatorami musiały zdawać sobie sprawę, że będzie dochodziło do nagannych praktyk – mówi mi jeden z rzeczoznawców majątkowych, który współpracował przez kilka lat ze stołecznym magistratem.
Potwierdzają to zresztą ustalenia „Faktu”. Dziennikarze gazety Mikołaj Wójcik i Dariusz Grzędziński ujawnili, że już w 2007 r. wiceprezydent miasta Andrzej Jakubiak miał na swoim biurku notatkę wysłaną przez burmistrza jednej z dzielnic, że Marek M. planuje przeprowadzić wyczyszczenie kamienicy przy ul. Dahlberga 5. „Reprywatyzator” wcale tego nie ukrywał, a wręcz się tym chwalił przed lokalnymi urzędnikami. W kilka miesięcy później odciął lokatorom media, drastycznie podniósł stawki czynszu i zaczął ich straszyć, że jeśli się nie wyprowadzą, to stanie im się krzywda. Miasto jednak nie zainterweniowało. Sprawą zainteresowało się dopiero w najlepsze po wybuchu afery reprywatyzacyjnej, czyli w 2016 r.
– Cóż, nic dodać, nic ująć – wzdycha Sebastian Kaleta.
Białe rękawiczki
Marek M. działał metodą chałupniczą. Zarabiał przede wszystkim na pozyskiwaniu roszczeń spadkobierców (lub rzekomych spadkobierców) za grosze.
Zupełnie inny model działania miała znienawidzona przez warszawskich lokatorów Fenix Group. To firma, która nabywała nieruchomości (często z lokatorami), odrestaurowywała je, by następnie sprzedawać w niej apartamenty. Na swojej stronie chwali się inwestycjami w kamienicy przy ul. Gagarina 33, Jagiellońskiej 22, Targowej 21, tzw. Nowej Targowej, Okrzei 26, Koszykowej 49A, Kopernika 15, Hożej 15, Poznańskiej 16, Kępnej 15, Górnośląskiej 7a, Tamce 45, Wilczej 14B, Targowej 43 oraz Pomorskiej 21 w Łodzi i Ruskiej 41 we Wrocławiu. I wreszcie słynną kamienicą przy ul. Noakowskiego 16, gdzie znajduje się siedziba Fenixa, a która to kamienica została zreprywatyzowana w niezgodnych z prawem okolicznościach.
Ile zarobił na tym biznesie Fenix? Nie wiemy. Ale możemy policzyć, ile mógł zarobić na jednej kamienicy. Weźmy za przykład właśnie Noakowskiego 16. Spółka kupiła kamienicę (z lokatorami) za 16 mln zł. Przeprowadziła w niej gruntowaną renowację, która kosztowała – jak zapewniały władze Fenixa – kolejnych 25 mln zł. Dzięki temu nieruchomość przeistoczyła się ze zniszczonej rudery w piękną, stylowo urządzoną kamienicę. Gdzie aby kupić lokal, trzeba było wydać ok. 15 tys. zł za mkw. A w niektórych mieszkaniach nawet ponad 20 tys. zł za mkw. Przyjmijmy jednak uśrednioną stawkę sprzedaży przez Fenixa – 15 tys. zł za mkw.
Łącznie przy Noakowskiego 16 znajdowało się 58 lokali mieszkalnych oraz 9 lokali użytkowych. Ich łączna powierzchnia wynosiła (i, jeśli nie było kolejnych przebudów, dalej wynosi) 5793 mkw. Jeśli pomnożymy to przez 15 tys. zł za metr, daje nam to kwotę blisko 87 mln zł. Fenix więc – przy założeniu sprzedaży wszystkich lokali – mógł zarobić na czysto ponad 45 mln zł. Tylko na jednej kamienicy. Spytałem firmę o to, czy tak się rzeczywiście stało. Prezes spółki zapewniał przecież niedawno, że nie ma nic do ukrycia. Odpowiedzi jednak nie dostałem.
Szacunkowe obliczenie jednak jest poprawne wyłącznie pod jednym warunkiem: że Fenix, który przejął kamienicę z lokatorami, mógł sprzedać wszystkie mieszkania. Jeśli któryś z lokatorów za wszelką cenę chciał zostać, to firma nie mogła lokalu za astronomiczną kwotę sprzedać. Fenixowi więc z czysto biznesowego punktu widzenia musiało zależeć na tym, by ludzie, którzy przez wiele lat mieszkali przy ul. Noakowskiego 16, się wyprowadzili. Przyznał to zresztą w przeprowadzonej w grudniu 2016 r. rozmowie ze mną Andrzej Kawalec, założyciel firmy Fenix Group, („To ja jestem ofiarą reprywatyzacji”, Magazyn DGP nr 233/2016). Na moje stwierdzenie, że dla firmy lepiej, by lokatorów zostało jak najmniej, bo „przy sprzedaży lokali liczycie sobie nawet powyżej 20 tys. zł za metr. Każdy dawny lokator, który zostanie, to strata”, Kawalec odpowiedział: „Średnie ceny naszych lokali są dużo niższe. Ale nie patrzymy na to w kategoriach strat. Choć szacujemy oczywiście, ilu lokatorów zostaje i ilu mieszkań nie sprzedamy. Jest to od 10 do 15 proc.”.
I na kolejne spostrzeżenie, że większość lokatorów opuszczała zajmowane często przez dziesięciolecia lokale, a Fenixowi jest to na rękę, założyciel spółki stwierdził: „Nie zgadzam się na takie stawianie sprawy. Ponadto do prowadzenia polityki mieszkaniowej w taki sposób, by zapewnić godziwe warunki życia, zobowiązane jest miasto i osobiście chętnie na ten cel płacę podatki. To całkowita spychologia, gdy na nas przerzuca się odpowiedzialność za los tych ludzi zwracanych razem z budynkami, o których wiadomo, że muszą być opróżnione przed ciężkim remontem. Wiadomo, że taka sytuacja będzie wywoływać dużo złych emocji”.
Pozbyć się „ludzkiej wkładki”
Jak to się stało, że ludzie, którzy przez wiele lat mieszkali w danym budynku, nagle się z niego wyprowadzali? Jakim cudem Jolanta Brzeska jako jedna z zaledwie kilku osób pozostała w zarządzonej przez Marka M. kamienicy przy ul. Nabielaka 9? Mówiąc krótko – jak wyglądał proceder czyszczenia kamienic?
– Trzeba powiedzieć jasno: nie można porównywać działań pana M. choćby z działaniami Fenix Group. Te pierwsze, jak wszystko wskazuje, cechowały się bezprawnością. W przypadku Fenix Group zaś nie odważyłbym się stwierdzić, że było to czyszczenie kamienic oparte na bezprawiu – twierdzi Robert Kropiwnicki.
Standardem czyścicieli kamienic było odcinanie mediów. Lokatorzy w dopiero co zreprywatyzowanych kamienicach musieli miesiącami żyć bez prądu, gazu czy wody. Marek M. i kilku innych kamieniczników odcinali media bez powodu. Fenix Group też to robiło, ale w związku z przeprowadzanymi remontami.
„Nie jesteśmy żadnymi czyścicielami kamienic, lecz zajmujemy się ich renowacją. Czy to się wiąże z tym, że czasem lokatorzy muszą opuścić mieszkanie i iść do lokalu socjalnego lub zastępczego? Tak. Czy czasem na kilka dni trzeba odciąć gaz? Tak, czasem trzeba. Czy bywa głośno przez wiele godzin z powodu prac budowlanych? Tak, bywa głośno. Ale jeśli ktoś opuszcza lokal, to tylko dlatego, że wymagają tego prace remontowe. Dzieje się tak dla bezpieczeństwa tych ludzi. Trzeba pamiętać, że budynki przejmujemy w stanie agonalnym. Jeśli instalacja gazowa w zrujnowanym, bo zaniedbywanym przez dziesięciolecia budynku jest niesprawna – wymieniamy ją, co wiąże się z odcięciem dopływu na pewien czas. Tyle że robimy to dla bezpieczeństwa, a nie by kogokolwiek się pozbyć. Mamy zresztą wszystkie wymagane prawem zgody” – tłumaczył w rozmowie Andrzej Kawalec.
– To właśnie to, o czym mówię – formalnie trudno do czegokolwiek się przyczepić. Skoro przykładowo nadzór budowlany wydawał zgodę na remont, to choć rzeczywiście mogło to uderzać w lokatorów, trudno mówić o bezprawiu – kwituje poseł Kropiwnicki.
Kolejna metoda: drastyczne podwyżki czynszów. To był najskuteczniejszy sposób pozbywania się lokatorów z kamienic. Wpadali oni w długi, przez co gdy tylko pojawiała się możliwość przeniesienia się do lokalu socjalnego gwarantowanego przez miasto, wielu z niej korzystało.
Ale i tu pozbywanie się lokatorów miało różne oblicza. Część „reprywatyzatorów” narzucała ludziom stawki z kosmosu pokroju 50 zł czynszu za metr kwadratowy. Natomiast Fenix Group trzymała się ustawowych limitów, co i tak dla ludzi było zbyt dużym obciążeniem, gdy w zasadzie z dnia na dzień mieli zacząć płacić zamiast 3 zł – 15 zł od metra.
Była jednak też ta ciemniejsza strona czyszczenia „ludzkiej wkładki”. – Wybijanie okien, zostawianie na klatkach fekaliów, organizowanie bardzo głośnych imprez, a nawet murowanie wejścia do mieszkań lub zerwanie dachu z budynku w zimie – wylicza Jan Śpiewak.
– W Warszawie skrajne przypadki były rzadkością. Mówiąc szczerze, znacznie gorzej było w Poznaniu czy Łodzi – dodaje Robert Kropiwnicki.
Jednak i w stolicy zdarzały się nawet przypadki pobić lokatorów w związku z tym, że nie chcieli opuścić budynków. – Każdy może odsłuchać przesłuchania lokatorów przed komisją weryfikacyjną. Jedna czy dwie osoby mogłyby przesadzać, ale dziesiątki osób? Brutalne czyszczenie kamienic było niestety kilka lat temu w Warszawie codziennością. Przy bierności władz miasta – zaznacza Sebastian Kaleta.
Marcin Bajko, były dyrektor Biura Gospodarki Nieruchomościami, oraz jego zastępca Jerzy Mrygoń jednak te zarzuty odrzucają. W książce „Reprywatyzacja warszawska. Byli urzędnicy przerywają milczenie” tłumaczą, że miasto mogło jedynie zapewnić szykanowanym osobom lokale socjalne. Samo czyszczenie kamienic było już sprawą dla policji i prokuratury, które jednak działały opieszale.
„Byłem urzędnikiem. Coś mogło mi się nie podobać tak czysto po ludzku, ale to nie zmieniało faktu, że w wielu wypadkach miałem związane ręce. Jeśli ktoś by do mnie przyszedł i powiedział, że nowy właściciel wybija mu okna, to co miałem zrobić? Cofnąć wydaną decyzję zwrotową? To była sprawa dla policji i prokuratury. Namawiałbym go więc, by złożył zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez nowego właściciela. Tyle że wielu osobom łatwiej przyjść do urzędu i liczyć na to, że urzędnik rozwiąże ich problem w magiczny sposób. A magia niestety sprawdza się przede wszystkim w baśniach i filmach” – tłumaczył Jerzy Mrygoń.
Patologiczny system
Komisja weryfikacyjna w najbliższych miesiącach wiele uwagi poświęci właśnie aspektom ekonomicznym czyszczenia kamienic.
– Chcemy przywrócić poczucie elementarnej sprawiedliwości, której przez lata w Warszawie tak bardzo brakowało – tłumaczy Sebastian Kaleta. I dodaje, że aby tak się stało, należy dokładnie policzyć, ile kto zarobił na reprywatyzacji i mu to, jeśli tylko zarobek był oparty na działaniach niezgodnych z prawem, odebrać.
W tym celu znowelizowana została ustawa o komisji reprywatyzacyjnej. Specorgan kierowany przez Patryka Jakiego może już nakładać na czyścicieli kamienic kary pieniężne w wysokości do 1 mln zł (kary będą mogły być nakładane za czyny popełnione w przeszłości). Może też zobowiązać tych, którzy korzystali z nielegalnie przeprowadzonej reprywatyzacji, do zwrotu odniesionych korzyści.
– Naszym założeniem jest to, by osoby, które nielegalnie dorobiły się na reprywatyzacji, musiały zwrócić pieniądze. Zostaną one przeznaczone na pomoc pokrzywdzonym lokatorom – wskazuje wiceprzewodniczący komisji weryfikacyjnej.
/>
Bo – jak przyznaje nawet znienawidzony przez lokatorów Marcin Bajko – krzywd odnieśli oni bez liku. System, w którym miasto wydawało (bo jak twierdzi Bajko – musiało wydawać) kamienice ludziom, którzy z kolei czerpali zysk na pozbywaniu się ich z domów wszelkimi możliwymi sposobami, był patologiczny.
– To ten system doprowadził do tego, że ktoś ma krew na rękach. Między innymi krew Jolanty Brzeskiej – konkluduje Bajko.