- Wierzyciel, który wchodzi w relację ze spółdzielnią mieszkaniową, powinien zdawać sobie sprawę z tego, że ryzykuje - wyjaśnia dr hab. Paweł Księżak, prof. w Katedrze Prawa Cywilnego Uniwersytetu Łódzkiego.
Reklama
Sąd Najwyższy wielokrotnie orzekał o skutkach upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Z licznych jego postanowień wynika, że z chwilą upadłości spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu przekształca się w odrębną własność, a hipoteka przymusowa kaucyjna łączna nie wygasa, tylko jej ciężar przechodzi na wszystkich właścicieli lokali. Słowem, to oni stają się odpowiedzialni za długi upadłej spółdzielni. Pan się z tą tezą nie zgadza?
Moim zdaniem ta teza jest całkowicie błędna. Od strony prawnej nie da się tego wytłumaczyć krótko i jasno, bo splatają się tu przepisy trzech różnych ustaw: prawa upadłościowego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
A gdyby spróbować wytłumaczyć to prostym, nieprawniczym językiem?

Reklama
Nie można godzić się z tym, że uprawniony, który miał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nagle, z chwilą przekształcenia jego prawa w odrębną własność, jest zaskakiwany hipoteką pojawiającą się w jego księdze wieczystej. Mało tego, teza SN jest niesprawiedliwa. Bo jak wytłumaczyć to, że spółdzielca, który przez lata mieszka sobie spokojnie w swoim mieszkaniu, nigdy nie miał żadnych długów, nie uczestniczył w zaciąganiu żadnych zobowiązań przez spółdzielnię, nagle może stracić swoje mieszkanie? Przepisy jednoznacznie wskazują, że spółdzielca nie odpowiada za długi spółdzielni, także gdy ona upadnie.
Sąd Najwyższy uważa inaczej.
Wykładnia przyjmowana przez Sąd Najwyższy jest nie do przyjęcia, jej się nie da prawnie uzasadnić. Trzeba pamiętać, że spółdzielnia jest odrębną osobą prawną. Sama odpowiada za swoje długi. Spółdzielca może najwyżej odpowiadać do wysokości wniesionego przez siebie wkładu. Mało tego, po to właśnie jest w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przepis, który mówi, że w razie upadłości spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu przekształca się w odrębną własność, żeby chronić tego spółdzielcę. Czyli żeby wzmocnić jego pozycję, a nie osłabić. Taki jest tego sens.
W glosie do jednego z postanowień SN napisał pan, że wskutek tezy SN wiele osób może zostać pozbawionych dorobku swojego życia „często na rzecz tajemniczych spółek z siedzibami w Liechtensteinie, Luksemburgu czy na Cyprze”. O jakich spółkach pan myślał?
Często po drugiej stronie znajdują się podmioty, które zajmują się skupowaniem długów, które same nie płacą podatków, bo są ulokowane w rajach podatkowych, czy to europejskich, czy pozaeuropejskich. Wielokrotnie nie sposób odgadnąć ich struktury kapitałowej. Ich właścicielem są inne spółki, a tych – jakieś kolejne. Nie może być tak, że państwo poprzez Sąd Najwyższy, który jest przecież emanacją państwa, wydaje orzeczenia w interesie tych pasożytów, kosztem spółdzielców. Nie ma żadnego uzasadnienia, żeby to robić.
Ale Sąd Najwyższy nie bierze swojej tezy z sufitu. Powołuje się na konkretne przepisy.
Nie ma powodu, żeby brnąć w wykładnię krzywdzącą lokatorów. Nawet gdyby trzeba było przepisy naginać, to należałoby chronić lokatorów. Choć uważam, że nie ma potrzeby, żeby naciągać przepisy, bo one chronią spółdzielców. Natomiast nie wiadomo, dlaczego Sąd Najwyższy nagina je w drugą stronę – żeby chronić jakieś spółki cypryjskie czy z Liechtensteinu. Ja tego nie rozumiem, nie wiem, jaki jest tego sens, tego nie da się obronić.
A może chodzi zwyczajnie o to, żeby nie działać z pokrzywdzeniem praw wierzycieli?
Czy to znaczy, że należy dawać im więcej, niż powinni dostać? Dlaczego, gdy spółdzielnia upada, wierzyciel miałby dostać prezent i móc egzekwować swoją należność z lokali, których wcześniej nie mógł licytować. Przecież w tych lokalach są ludzie. Mamy dawać mu prezent w postaci mieszkań tych ludzi? Wierzyciel, który wchodzi w relację ze spółdzielnią mieszkaniową, powinien zdawać sobie sprawę z tego, że ryzykuje. Powinien wiedzieć, że jego kontrahentem jest spółdzielnia, a nie jej członkowie i że nie będzie można licytować lokali, do których przysługują spółdzielcze prawa własnościowe – także po ich przekształceniu w odrębne prawo własności.
Z czego więc będzie mógł ściągnąć swoją należność? Ewidentnie traci.
Niczego nie traci, cały czas ma tyle, ile miał – słabe zabezpieczenie, czyli na tym mieniu spółdzielni, na którym nie są ustanowione spółdzielcze prawa do lokalu (np. na spółdzielczych lokalach użytkowych, garażach itp.). Ale dlaczego niby mielibyśmy dawać mu prezent w postaci prawa do licytowania wszystkich mieszkań? Przecież on tego prawa wcześniej nie miał. Gdyby jeszcze stały za tym jakieś racje społeczne, ale takich racji nie ma. Wielka mi szkoda, że jakaś cypryjska spółka nie zarobi. No to nie zarobi. Niby dlaczego państwo ma ją chronić? Niech się sama chroni, niech się w odpowiedni sposób zabezpiecza, niech znajduje sobie odpowiednich kontrahentów.
Mówi pan tak, jakby faktycznie po upadłości spółdzielni mieszkaniowej nie można było licytować lokali. Ale jest odwrotnie i wierzyciele doskonale o tym wiedzą. Liczą właśnie na to, że spółdzielnia upadnie, a oni będą mogli domagać się zapłaty od mieszkańców.
Niestety, taki jest efekt wykładni Sądu Najwyższego. Dochodzi do różnych nadużyć w samych spółdzielniach, m.in. w Łodzi, Warszawie. Najczęściej na skutek przestępczej działalności członków zarządu spółdzielni i ich tajemniczych powiązań próbuje się przejąć mieszkania lokatorów. Państwo absolutnie nie może pomagać w tym interesie. Prawo nie może być narzędziem w rękach przestępców ani nawet sprytnych wierzycieli. Niech ci wierzyciele sami sobie radzą, a nie żeby państwo miało im jeszcze pomagać. Tymczasem paradoksalnie w niektórych przypadkach spółdzielcy czekają, żeby wreszcie ta ich spółdzielnia upadła, żeby w końcu przeciąć ten problem.
A może być przecież odwrotnie.
To prawda. W świetle linii orzeczniczej Sądu Najwyższego sytuacja spółdzielców może się jeszcze pogorszyć, jeżeli na mieniu spółdzielni były hipoteki.
W jednym z takich przypadków sprawy zaszły tak daleko, że właściciele mieszkań pogodzili się już z ciążącym na nich długiem upadłej spółdzielni. Teraz walczą już tylko o to, żeby wykazać, iż spółka z Liechtensteinu nie jest ich faktycznym wierzycielem.
Zawsze w takich przypadkach zadaję sobie pytanie, czemu służy państwo. Rozumiem różne uwarunkowania międzynarodowe, ale rzeczywistość jest taka, że mamy spółki o nieznanym kapitale, płacące podatki poza Polską, czyli mówiąc wprost – oszukujące państwo polskie. Dlaczego państwo miałoby je chronić poprzez swój sąd. Komu stałaby się krzywda, gdyby oddalić ich powództwo? Przecież państwo polskie by na tym nie straciło, nie straciliby też lokatorzy. Straciliby anonimowi, szemrani wierzyciele z Liechtensteinu. Życzyłbym sobie, żeby państwo i jego Sąd Najwyższy tak właśnie pojmowali wymiar sprawiedliwości.