W Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu trwa postępowanie o sprostowanie księgi wieczystej . W swoim tempie, sąd się nie spieszy. W tle toczy się gra o 28 mln zł.
Tyle mają być winni właściciele jednego z kołobrzeskich apartamentowców spółce z Liechtensteinu. Dług ten poręczyła 18 lat temu jednemu z prywatnych przedsiębiorców spółdzielnia mieszkaniowa. Gdy upadła, właściciele lokali przejęli – w myśl wykładni Sądu Najwyższego – długi spółdzielni.
O takich historiach słychać coraz częściej – spółdzielnia się zadłuża bądź poręcza cudze zobowiązanie, a następnie, gdy nie ma pieniędzy na spłatę, upada. Dług, zabezpieczony hipoteką, przechodzi na dotychczasowych spółdzielców. To oni płacą za błąd, a czasem i celowe działanie członków zarządu spółdzielni. Wielu prawników nie zgadza się z taką wykładnią przepisów, ale na razie – w świetle wykładni Sądu Najwyższego – daje ona przewagę wierzycielom.
Reklama
W tej sprawie ofiarą takiej wykładni stali się nie ubodzy spółdzielcy, którzy z trwogą myślą o przyszłości, tylko właściciele lokali w apartamentowcu wzniesionym w doskonałym punkcie Kołobrzegu, nieopodal morskiego brzegu. W miejscu równie atrakcyjnym jak mieszkaniowe osiedla położone w centrum Łodzi czy Warszawy.
Przed Sądem Apelacyjnym w Szczecinie toczy się właśnie sprawa o zapłatę części z ich 28-milionowego zobowiązania. Postępowanie jest równoległe do tego w wydziale wieczystoksięgowym sądu w Kołobrzegu. W Szczecinie nabrała jednak znacznie szybszego tempa, odkąd prokuratura umorzyła śledztwo (zawiadomienie złożyli właściciele mieszkań). Nazajutrz po umorzeniu sąd apelacyjny wyznaczył rozprawę. Odbyła się 15 marca br., ale wyrok nie zapadł. Sąd odroczył rozprawę do 28 marca.

Reklama
Sprawa precedensowa
Pozew o zapłatę wytoczyła spółka MTI Mitteleuropaische Touristikinvest Establishment z siedzibą w Liechtensteinie. Wierzytelność – w sumie na 28 mln zł – MTI kupiła od MII, czyli Mitteleuropaische Immobilien Investment AG, również z siedzibą w Liechtensteinie.
MTI domaga się od pozwanego 300 tys. zł. Pozwany to spółka z o.o. Lokal w kołobrzeskim apartamentowcu kupił jej prezes, ale jako osoba fizyczna (nazwijmy go pan Jan, prosi o zachowanie anonimowości). Gdy nabywał lokal od komornika, do głowy mu nie przyszło, że dłużnik, którego apartament jest właśnie licytowany, stanie się kiedyś jego wierzycielem.
Wyrok będzie precedensowy. Jeśli Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddali pozew, właściciele ponad 100 innych apartamentów – tacy sami dłużnicy jak pan Jan, zyskają mocny argument. Jeśli sąd orzeknie, że owe 300 tys. zł ma zostać uregulowane, za chwilę spotka ich to samo.
Gdy pan Jan kupował apartament, upewnił się u komornika, że nie przejmuje żadnych obciążeń. Co więcej, gdy przystał potem na propozycję syndyka masy upadłości spółdzielni i za dodatkową dopłatą kupił apartament na własność, w wyodrębnionej księdze wieczystej również nie wpisano żadnej hipoteki.
Teraz na lokalu ciąży dług i to na dodatek w wysokości 28 mln zł. Bo hipoteka po spółdzielczym poręczeniu jest łączna, co oznacza, że wierzyciel ma prawo zaspokoić się w całości lub części z każdej obciążonej nią nieruchomości, według swojego uznania. I mimo że pan Jan w chwili upadłości spółdzielni nie był już jej członkiem, to ponosi dziś takie same konsekwencje jak pozostali byli spółdzielcy.
Było bez długu, jest 28 mln zł
Jak to się stało, że dwie spółki z Liechtensteinu obracają wierzytelnościami na 28 mln zł, a dłużnikiem są właściciele lokali w apartamentowcu nad polskim Bałtykiem?
Żeby to zrozumieć, trzeba cofnąć się do 1997 r. Wtedy to trzy szczecińskie firmy, w tym Przedsiębiorstwo Budowlane i Drogowe „Anibo”, utworzyły spółdzielnię mieszkaniową o nazwie „Anibo”. Celem miała być budowa apartamentowca. Gdy pojawiły się problemy z jej finansowaniem, przedsiębiorstwo Anibo zaciągnęło kredyt w Kredyt Banku.
Za zobowiązanie poręczyła Spółdzielnia Mieszkaniowa „Anibo” (występującej później pod nazwą „Polonia”).
Sądy nakazały potem spółdzielni spłacić dług wobec Kredyt Banku, ale bez skutku. W grudniu 2008 r. Kredyt Bank sprzedał swoją wierzytelność MII. Wraz z wierzytelnością przeniesiona została też hipoteka przymusowa łączna kaucyjna w wysokości prawie 28 mln zł. A w lutym 2009 r. ogłoszona została upadłość likwidacyjna spółdzielni mieszkaniowej.
Trzy lata potem syndyk masy upadłości SM „Polonia” (w upadłości) zawarł z jednym z banków umowę sprzedaży przedsiębiorstwa tej spółdzielni. W skład przedsiębiorstwa wchodziły lokale, które nie zostały do tej pory wyodrębnione.
W tym czasie MII składało już wnioski o wpis na jego rzecz hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w księgach wieczystych założonych dla poszczególnych lokali.
Oddalali je referendarze sądu rejonowego, a następnie Sąd Okręgowy w Koszalinie. Ale Sąd Najwyższy kazał hipotekę przymusową łączną kaucyjną wpisywać – choć nie zawsze, bo zdarzały się też postanowienia oddalające skargi kasacyjne MII.
Nie będzie przesadą powiedzieć, że w tej sprawie zapadło kilkadziesiąt postanowień Sądu Najwyższego. W jednym z nich – mimo oddalenia skargi kasacyjnej MII – SN stwierdził coś, co stało się istotne dla wszystkich nabywców lokali (postanowienie z 26 czerwca 2014 r., sygn. akt II CSK 541/13): „Hipoteka przymusowa kaucyjna łączna, która obciążała nieruchomość w dacie sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, z mocy prawa obciąża prawo odrębnej własności lokalu, które powstało na podstawie art. 1718 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”.
I tu kryje się sedno problemu właścicieli apartamentów w Kołobrzegu. W momencie upadłości spółdzielni hipoteka przymusowa kaucyjna łączna nie wygasła, tylko jej ciężar przeszedł na wszystkich nabywców lokali.
To samo może czekać wielu członków zadłużonych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce, m.in. w Łodzi, Warszawie. Jeśli padną, często wskutek nierozwagi lub wręcz przestępczych działań członków zarządu, długi przejdą na byłych spółdzielców, często Bogu ducha winnych.
Na zbiegu trzech ustaw
Jak to w ogóle możliwe? SN uzasadnia to w ten sposób: przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu prowadzi do tego, że księga wieczysta prowadzona dla prawa spółdzielczego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości lokalowej, a hipoteka obciążająca to prawo staje się hipoteką na nieruchomości. SN wywodzi to z art. 241 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Na inne przepisy wskazywały sądy obu instancji, gdy oddalały wnioski MII o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej. Dla nich argumentem był przede wszystkim wspomniany już art. 1718 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 313 ust. 2 prawa upadłościowego i naprawczego (obecnie prawa upadłościowego).
Początkowo więc sądy obu instancji stały na stanowisku, że sprzedaż przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni spowodowała wygaśnięcie hipoteki. Uległa więc ona wykreśleniu z księgi wieczystej i nie może być przeniesiona do ksiąg poszczególnych lokali.
Takiej wykładni sprzeciwił się jednak Sąd Najwyższy, który jest sądem kasacyjnym. Swoją tezę powielił w wielu postanowieniach (w tym np. z 27 lutego 2014 r., sygn. akt II CSK 349/13 i z 20 maja 2016 r., sygn. akt II CSK 527/15).
Nie zgadza się z nią prof. Ewa Łętowska, która cały ten proceder określa krótko – rugi spółdzielcze.
Podobnego zdania jest dr hab. Paweł Księżak z Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu Łódzkiego (rozmowa poniżej).
Kto jest wierzycielem
W sprawie kołobrzeskiej jest jeszcze inny problem – kto jest wierzycielem? Pan Jan jest przekonany, że nie jest nim MTI, a na dowód przedkłada umowę sprzedaży wierzytelności między MTI a MII, czyli Mitteleuropaische Immobilien Investment AG, również z siedzibą w Liechtensteinie.
W imieniu MII umowę podpisał M.O., Polak, którego nazwisko, podobnie jak i nazwisko jego córki, przewija się w wielu innych sprawach, w tym także dotyczącej obiektu sanatoryjno-hotelowego w Świeradowie-Zdroju. Udziały w tym obiekcie kupił od komornika Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu jeden z biznesmenów. Dziś okazuje się, że tak naprawdę przejął długi.
Umowa sprzedaży 28 mln zł wierzytelności, którą MII zawarła z MTI, nie ma daty. Za to w dokumentach, w których jest ona wymieniana, figurują aż trzy różne terminy jej zawarcia: 15 czerwca 2015 r., 30 czerwca 2015 r. i 7 lipca 2015 r. Pierwsza jest na pełnomocnictwie do złożenia wniosków o zmianę wierzyciela, trzecią podaje MTI w pozwie o nakaz zapłaty („Powód nabył na mocy umowy sprzedaży wierzytelności z dnia 7 lipca 2015 r.”). Tę trzecią powtarza również Sąd Okręgowy w Koszalinie, mimo że w rejestrze sądowym, w księdze wieczystej, widnieje data 30 czerwca 2015 r.
– No więc kiedy MTI kupiło wierzytelność od MII? – pyta właściciel kołobrzeskiego lokalu.
Jego wątpliwości co do skuteczności umowy budzi jeszcze jeden dokument – wypis z rejestru handlowego Liechtensteinu. Wynika z niego, że 11 lutego 2005 r. spółka MTI była w stanie likwidacji.
Z tego właśnie powodu pan Jan złożył pozew o sprostowanie błędu w księdze wieczystej. Sprawa, jak już wspominaliśmy, jest w toku.
Dotychczas do zarzutów odniósł się Sąd Okręgowy w Koszalinie w wyroku utrzymującym w całości w mocy nakaz zapłaty. Sąd przypomniał, że pozwany jest dłużnikiem wierzytelności, a nie stroną umowy cesji. „Z punktu widzenia dłużnika osoba wierzyciela pozbawiona jest zatem zasadniczego znaczenia” – stwierdził SO.
Za bez znaczenia sąd uznał także zarzuty dotyczące zdolności MII i MTI do zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności. Podobnie jak i zarzuty, że MII, zbywając wierzytelność, działała z pokrzywdzeniem własnych wierzycieli.
A co z podejrzeniem, że MTI nie istniała w momencie zawierania umowy? To może być wyjaśnione jedynie właściwymi dokumentami – stwierdził SO. I pouczył dłużnika, że mógł samodzielnie zdobyć z rejestru w Liechtensteinie odpisy dotyczące spółek uczestniczących w transakcji.
No więc pan Jan wystarał się o te odpisy i przedstawił je w sądzie apelacyjnym.