Prowadzę działalność w budynku mieszkalno-usługowym, w którym wynajmuję lokale nie tylko firmom, ale też osobom fizycznym. Mimo wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego od gminy te osoby mieszkały w nich jeszcze trzy lata. Gmina nie miała lokali, oni nie płacili, a ja ponosiłem wszystkie koszty – ok. 20 tys. zł. Czy mogę żądać od gminy odszkodowania? Jeśli tak, czy również za okres po opuszczeniu lokali?
Z informacji czytelnika wynika, że osoby, które mieszkały u niego, nie miały ku temu żadnego tytułu prawnego, bowiem orzeczono wobec nich eksmisje z prawem do lokali socjalnych od gminy, przy czym ta od lat nie realizowała swojej powinności. Właściciel nieruchomości ma możliwość złożenia pozwu przeciwko gminie o odszkodowanie tytułem bezprawnego zajmowania lokali przez lokatorów. Odszkodowanie będzie jednak przysługiwało tylko za okresy, w których faktycznie w nich przebywali.
Reklama

Reklama
Zasadne roszczenie
W omawianej sprawie trzeba się odnieść przede wszystkim do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz norm zawartych w kodeksie cywilnym (dalej: k.c.). W pierwszej ustawie, w jej art. 18 ust. 1 postanowiono, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do dnia jego opróżnienia co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zatem już z tego wynika, że brak umowy najmu nie uchyla obowiązku opłacania comiesięcznego odszkodowania za zajmowany lokal.
Jeśli chodzi o kwestie domagania się odszkodowania od samej gminy, to we wspomnianej ustawie na uwagę zasługuje m.in. art. 14 ust. 1 oraz art. 18 ust. 5. Z pierwszego wynika, że obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a drugi stanowi, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje od niej roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 417 k.c. Z kolei w tym przepisie postanowiono, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Wynika z tego, że warunkiem odpowiedzialności gminy – w kontekście podanego stanu faktycznego – jest występowanie łącznie trzech przesłanek:

szkoda przedsiębiorcy,niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie gminy,związek przyczynowy pomiędzy szkodą a zachowaniem gminy.

Te wszystkie okoliczności musi wykazać przedsiębiorca, aby myśleć realnie o pozytywnym zakończeniu sprawy w sądzie.
Poniesione straty, utracone korzyści
Właśnie w oparciu o powyższe regulacje prawne Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z 15 listopada 2016 r. (sygn. akt I C 1554/16) podał, że dostarczanie lokali socjalnych jest ustawowym obowiązkiem gminy, a skoro tego obowiązku nie wykonała, to zaniechanie należy uznać za bezprawne w rozumieniu art. 417 k.c. Sąd również wprost zaakcentował, że: „(....) Powód jest uprawniony do dochodzenia na swoją rzecz całości odszkodowania od pozwanej gminy”. Natomiast w odniesieniu do dochodzonego od niej odszkodowania podkreślono, że konieczne jest wykazanie przez powoda (tu przedsiębiorcę), że gdyby stanowiący jego własność lokal nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, to uzyskałaby z najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej od gminy w procesie sądowym. Ostatecznie sąd uznał roszczenie właściciela o odszkodowanie za użytkowanie jego lokali. Istotne jest jednak to, aby w pozwie przeciwko gminie złożyć również wniosek o powołanie biegłego, który obliczy spodziewaną stratę z tego czynszu za sporny okres.
Warto także dodać, że Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 1 marca 2017 r. (sygn. akt IX Ca 1005/16) podał, iż odszkodowanie należne właścicielowi od pozwanej gminy obejmuje całą szkodę (poniesione straty i utracone korzyści), jednak obejmuje jedynie okres, w którym lokator przebywał w lokalu, z którego miał być eksmitowany.
Podstawa prawna
Art. 14 ust. 1, art. 18 ust. 1, ust. 5 ustawy z 21 kwietnia 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.).
Art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).