Subskrybuj nas na Youtube
Mam problem z lokalami, które wynajmuję od gminy. W jednym z nich prowadzę nadal działalność, ale mam sprawę sądową o wydanie, bo czynsz za cztery miesiące zapłaciłem z opóźnieniem, po wyznaczonym dodatkowo przez gminę miesięcznym terminie. Zgodnie z umową brak dwóch rat skutkuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy. Drugi lokal oddałem, jednak gmina też wytoczyła mi w związku z nim sprawę. Nie płaciłem za niego, bo nie nadawał się do użytku (pękły ściany i strop). Wzywałem gminę do obniżki czynszu, niestety bez reakcji. Nie wykonywała remontów przez lata, ja zajmowałem się tym, czym powinienem w ramach najmu, czyli naprawą okien, instalacji itp. Czy roszczenia gminy są słuszne?
Każde z roszczeń gminy wymaga odrębnej oceny prawnej. Niezbędne jest przede wszystkim odniesienie się do regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 659 par. 1 k.c. wskazano, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei w art. 687 k.c. postanowiono, że jeżeli najemca lokalu zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym przypadku umowa najmu przewidywała również, że przy zaległościach przekraczających dwa miesiące istnieje możliwość jej rozwiązania w trybie natychmiastowym.
Zasadne pretensje
Z podanego stanu faktycznego wynika, że w przypadku pierwszego z lokali przedsiębiorca nie kwestionował tego, iż zalegał z czynszem za cztery miesiące. Jednak zaznaczył, że spłacił go, tylko z opóźnieniem. Problem w tym, że nie uregulował tej należności nawet we wspomnianym dodatkowym miesięcznym terminie, co dawało szansę na uniknięcie rozwiązania umowy najmu. Skoro jednak nie uiścił zaległości w tym czasie, to wypowiedzenie najmu wydaje się być skuteczne. Co jednak istotne, argument w postaci zapłaty czynszu po dodatkowym terminie nie może podważyć zasadności roszczenia gminy o rozwiązanie umowy i zwrot lokalu. Jak bowiem podkreślono w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 14 maja 2015 r. (sygn. akt VIII Gc 252/15), dokonanie przez pozwanego zapłaty za zaległy czynsz po wyznaczonym terminie nie ma znaczenia. Niezależnie od przedmiotu postępowania, w przypadku braku zapłaty zaległych zobowiązań przez pozwanego, powód miałby do niego roszczenie o spłatę zadłużenia. Na kanwie tego wyroku sąd uznał roszczenie gminy o wydanie lokalu użytkowego za słuszne, mimo że spłaty zaległego czynszu (dokonano jej dopiero po miesięcznym dodatkowym terminie). Zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie odegrają tu niestety większej roli, bowiem jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I C 1406/16): „Możliwość powoływania się przez pozwanego na taki zarzut w sprawie z powództwa windykacyjnego sprawia wiele wątpliwości. (...) Jego uwzględnienie może jednak nastąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych (...)”.
W podanym stanie faktycznym trudno jednak mówić o jakichś wyjątkowych okolicznościach usprawiedliwiających przedsiębiorcę. Zatem są podstawy do wydania lokalu gminie.
Generalny remont obciąża wynajmującego
Jeśli jednak chodzi o drugi z lokali, to sytuacja naszego czytelnika jest zgoła odmienna. Wymaga oceny prawnej m.in. pod kątem art. 664 par. 1 k.c. Przepis ów stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Natomiast w art. 662 par. 1 k.c. postanowiono, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Właśnie przez pryzmat tych przepisów należy ocenić sytuację czytelnika, który, jak twierdzi, nie mógł faktycznie wykorzystywać lokalu do prowadzenia w nim działalności z przyczyn leżących po stronie gminy. W zbliżonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w wyroku z 2 czerwca 2016 r. (sygn. akt XI GC 550/16) podał zaś, że: „W takiej sytuacji nie można mówić, że przedmiotowy lokal był chociażby w części przydatny do umówionego użytku. W ślad za powyższymi ustaleniami należało stwierdzić, że w okresie od maja do grudnia 2014 r. pozwanemu przysługiwało prawo żądania obniżenia czynszu w wysokości 100 proc.”.
Zatem przedsiębiorca w toku sprawy sądowej powinien podnieść argument o braku wywiązania się przez gminę z obowiązków remontowych o charakterze generalnym, co wynika z art. 662 par. 1 k.c. Z dużym prawdopodobieństwem może to pomóc mu pozbyć się niesłusznie naliczonych czynszów bądź je istotnie zredukować.
!Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli tego nie zrobi, najmujący może żądać obniżenia czynszu.
Podstawa prawna
Art. 5, art. 659 par. 1, art. 662 par. 1, art. 664 par. 1, art. 687 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
