statystyki

Jeżeli zapłata czynszu nastąpiła po terminie, to wynajmujący może zażądać zwrotu lokalu

autor: Marcin Nagórek31.10.2017, 08:31; Aktualizacja: 31.10.2017, 09:16
mieszkanie

W podanym stanie faktycznym trudno mówić o jakichś wyjątkowych okolicznościach usprawiedliwiających przedsiębiorcę.źródło: ShutterStock

Mam problem z lokalami, które wynajmuję od gminy. W jednym z nich prowadzę nadal działalność, ale mam sprawę sądową o wydanie, bo czynsz za cztery miesiące zapłaciłem z opóźnieniem, po wyznaczonym dodatkowo przez gminę miesięcznym terminie. Zgodnie z umową brak dwóch rat skutkuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy. Drugi lokal oddałem, jednak gmina też wytoczyła mi w związku z nim sprawę. Nie płaciłem za niego, bo nie nadawał się do użytku (pękły ściany i strop). Wzywałem gminę do obniżki czynszu, niestety bez reakcji. Nie wykonywała remontów przez lata, ja zajmowałem się tym, czym powinienem w ramach najmu, czyli naprawą okien, instalacji itp. Czy roszczenia gminy są słuszne?

Każde z roszczeń gminy wymaga odrębnej oceny prawnej. Niezbędne jest przede wszystkim odniesienie się do regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 659 par. 1 k.c. wskazano, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei w art. 687 k.c. postanowiono, że jeżeli najemca lokalu zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym przypadku umowa najmu przewidywała również, że przy zaległościach przekraczających dwa miesiące istnieje możliwość jej rozwiązania w trybie natychmiastowym.

Zasadne pretensje

Z podanego stanu faktycznego wynika, że w przypadku pierwszego z lokali przedsiębiorca nie kwestionował tego, iż zalegał z czynszem za cztery miesiące. Jednak zaznaczył, że spłacił go, tylko z opóźnieniem. Problem w tym, że nie uregulował tej należności nawet we wspomnianym dodatkowym miesięcznym terminie, co dawało szansę na uniknięcie rozwiązania umowy najmu. Skoro jednak nie uiścił zaległości w tym czasie, to wypowiedzenie najmu wydaje się być skuteczne. Co jednak istotne, argument w postaci zapłaty czynszu po dodatkowym terminie nie może podważyć zasadności roszczenia gminy o rozwiązanie umowy i zwrot lokalu. Jak bowiem podkreślono w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 14 maja 2015 r. (sygn. akt VIII Gc 252/15), dokonanie przez pozwanego zapłaty za zaległy czynsz po wyznaczonym terminie nie ma znaczenia. Niezależnie od przedmiotu postępowania, w przypadku braku zapłaty zaległych zobowiązań przez pozwanego, powód miałby do niego roszczenie o spłatę zadłużenia. Na kanwie tego wyroku sąd uznał roszczenie gminy o wydanie lokalu użytkowego za słuszne, mimo że spłaty zaległego czynszu (dokonano jej dopiero po miesięcznym dodatkowym terminie). Zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie odegrają tu niestety większej roli, bowiem jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I C 1406/16): „Możliwość powoływania się przez pozwanego na taki zarzut w sprawie z powództwa windykacyjnego sprawia wiele wątpliwości. (...) Jego uwzględnienie może jednak nastąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych (...)”.


Pozostało 39% tekstu

Prenumerata wydania cyfrowego

Dziennika Gazety Prawnej
9,80 zł
cena za dwa dostępy
na pierwszy miesiąc,
kolejny miesiąc tylko 79 zł
Oferta autoodnawialna
KUPUJĘ

Pojedyncze wydanie cyfrowe

Dziennika Gazety Prawnej
4,92 zł
Płać:
KUPUJĘ
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Galerie

Polecane