Ponad pół miliarda złotych – taki dług mają lokatorzy wobec gmin. Co drugi zalega z czynszem.
Zaległości czynszowe / Dziennik Gazeta Prawna
Ponad 335 tys. mieszkań komunalnych w 2015 r. było zadłużonych, ponad połowa dłużej niż trzy miesiące. Tak wynika z najnowszego raportu „Mieszkalnictwo w Polsce. Dobre praktyki” Fundacji Habitat for Humanity Poland, który dzisiaj ujrzy światło dzienne.
Reklama
Przede wszystkim prewencja

Reklama
– Te dane i tak są niedoszacowane. Pokazują zaledwie wierzchołek góry lodowej. Rzeczywiste zadłużenie lokali komunalnych może sięgać nawet 3–5 mld zł – zaznacza dr Aleksandra Jadach-Sepioło, współautorka raportu, adiunkt w SGH i Instytucie Rozwoju Miast.
– Dane opracowałam na podstawie wyliczeń GUS, ale już po wstępnej weryfikacji widać, że gminy nie pokazują pełnych informacji dotyczących skali zadłużenia lokatorów. Same często też nie mają pełnej wiedzy na ten temat – wyjaśnia.
Z zebranych przez ekspertkę danych wynika, że wcale nierzadko zadłużenie lokatorów sięga 250 tys. zł, a czynsz nie jest płacony latami. Gminy nie radzą sobie z egzekucją opłat. Przez to samorządów nie stać np. na remonty komunalnych kwater. Większość gmin musi dopłacać z własnej kieszeni do ich utrzymania.
Zbiorcze dane z badania przeprowadzonego tylko w 53 gminach pokazują, że deficyt środków na utrzymanie mieszkań wyniósł w nich 438,4 mln zł. W tej próbie jedynie sześć gmin było w stanie pokryć koszty utrzymania lokali z czynszów.
– Astronomiczne zaległości nie są pochodną jedynie trudnej sytuacji najemców, ale przede wszystkim nieskutecznych procedur windykacyjnych i poczucia bezkarności w razie nieopłacania czynszu – uważa dr Aleksandra Jadach-Sepioło.
– Głównym działaniem zapobiegającym powstawaniu zadłużenia powinna być prewencja ukierunkowana na szybkie wychwytywanie informacji o jego pojawieniu się i podejmowanie interwencji poprzez administratorów nieruchomości. Takie wnioski płyną z analizy przykładów zagranicznych, szczególnie brytyjskich – uważa dr Aleksandra Jadach-Sepioło.
Niestety w polskich warunkach działania prewencyjne mają miejsce w niewielu gminach. Do nielicznych wyjątków należą np. Warszawa i Gorzów Wielkopolski. W stolicy, począwszy od 2012 r., obowiązuje regulamin windykacji należności, który określa nie tylko procedury ich odzyskiwania, ale przede wszystkim reguły komunikacji, gdy tylko pojawiają się trudności z terminowym regulowaniem czynszu.
– Jeżeli ktoś nie płaci go przez trzy miesiące, wówczas kwota jest tak wysoka, że lokator nie potrafi sobie z nią poradzić. Wtedy mamy murowanego dłużnika, a tego nie chcemy – mówi Hanna Gill-Piątek z Urzędu Miasta w Gorzowie Wielkopolskim.
Dlatego np. w stolicy już miesiąc po wystąpieniu zaległości dłużnik może spodziewać się telefonu od zarządcy z dokładną informacją o: powstaniu zaległości czynszowej i naliczaniu odsetek, zasadach ubiegania się o ulgę w spłacie zaległości, możliwości wypowiedzenia umowy najmu i obciążenia odszkodowaniem z tytułu bezumownego korzystania z lokalu oraz katalogu dostępnych form wsparcia (dodatek mieszkaniowy, obniżka dochodowa czynszu z tytułu uzyskiwania niskich dochodów, gdy lokal wynajmowany jest na czas nieoznaczony, oraz inne świadczenia z pomocy społecznej). Działania prewencyjne prowadzone są też we współpracy z ośrodkami pomocy społecznej, szczególnie gdy nie ma możliwości osobistego kontaktu z dłużnikiem.
(Nie)dobre praktyki
Niektóre miasta stosują też alternatywne metody spłaty należności. Gminy mogą zadłużonym lokatorom zaproponować odpracowywanie zaległości np. przez drobne prace porządkowe – sprzątanie piwnic, klatek schodowych czy chodników. Z raportu wynika, że jedne z najbardziej skutecznych działań w tym zakresie prowadzi Wrocław – tam odpracowano 3,1 mln zł, a na kolejne 4,5 mln zł są realizowane umowy.
W ocenie ekspertki gminy też powinny być bardziej motywowane do odzyskiwania należności.
– Samorządy, które źle zarządzają zasobem mieszkaniowym i dopuszczają do powstawania horrendalnych zaległości, nie ponoszą z tego tytułu konsekwencji. A może warto byłoby wprowadzić takie mechanizmy? Przykładowo jednym z elementów wyliczania subwencji dla gmin mogłaby być efektywność w ściąganiu czynszów – zastanawia się dr Aleksandra Jadach-Sepioło.
– Nie jestem zwolenniczką tego pomysłu – komentuje Hanna Gill-Piątek. – Gminy przede wszystkim powinny szybko interweniować w momencie, gdy powstają dług, oraz wdrażać dobre i mądre programy pomocowe. Tymczasem uzależnienie dotacji dla samorządów m.in. od efektywności w ściąganiu czynszu spowoduje, że za wszelką cenę będą starały się uzyskać jak najlepsze wskaźniki, kierując się jedynie liczbami. To może doprowadzić do ludzkich dramatów, np. zadłużania się lokatorów w kredytach chwilówkach albo bezdomności – przestrzega.
Przestrzega też gminy przed pomocą na oślep, która może wpędzić zadłużonych lokatorów w tarapaty.
– Niektóre gminy proponują mieszkańcom, którzy zalegają z zapłatą czynszu, umorzenie 70 proc. długu, jeżeli uiszczą z góry 30 proc. Ci sięgają wtedy po chwilówki. Dług wobec gminy zostaje spłacony. Ale potem lokatorzy mają problem z uregulowaniem kredytu, wpadają w spiralę zadłużenia, jeszcze większe kłopoty finansowe i wtedy sięgają po pomoc od państwa – wskazuje.