Do konsultacji trafił projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność. Ma on rozwiązać problemy tysięcy osób posiadających lokale w budynkach wielorodzinnych wzniesionych na działkach Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Dziś mają one trudności z uwłaszczeniem się na gruntach pod swoimi mieszkaniami. Część z nich zaskakiwana jest też podwyżkami opłat za użytkowanie. 1 stycznia 2017 r. dojdzie do ustawowego przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w udziały we własności.

W ocenie Ministerstwa Rozwoju i Budownictwa „cel ustawy polegający na przekazaniu gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym na własność mieszkańców tego budynku wpisuje się w realizację jednego z zadań władzy publicznej, określonego przepisem art. 75 Konstytucji RP, który wskazuje, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa”.

Prezent dla budujących

Nie wszyscy ten pogląd podzielają. Projekt dotyczy bowiem nie tylko obywateli. – Na takich samych zasadach przekształceniu ulegnie prawo użytkowania wieczystego przysługujące deweloperowi w związku z własnością niewyodrębnionych jeszcze lokali – zauważa adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Jak dodaje, przekształcenie na rzecz dewelopera podlegać będzie takiej samej opłacie, jaka jest przewidziana dla osób fizycznych (dwudziestokrotność opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego rozłożona na 20 lat; w przypadku gruntów Skarbu Państwa przy jednorazowej płatności udzielana będzie bonifikata w wysokości 50 proc.). I to mimo że w przypadku dewelopera przysługująca mu własność budynku (niewyodrębnionych lokali) ma charakter komercyjny i nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

– Takie rozwiązanie nie ma uzasadnienia w art. 75 konstytucji, tym bardziej że wynikający z przekształcenia wzrost wartości lokali zostanie skonsumowany przez dewelopera w wyższej cenie mieszkań – uważa prawnik.

I przypomina, że możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego przez osoby prawne była niedawno zakwestionowana przez TK. Chodzi o wyrok z 10 marca 2015 r. (sygn. akt K 29/13), w którym trybunał wskazał m.in., że „uprzywilejowanie podmiotów, które uzyskały możliwość przekształcenia (...) idzie tak daleko, że – w wypadku gdy uprawnionym jest przedsiębiorca – powstaje pytanie o zgodność regulacji z obowiązującym w prawie europejskim zakazem udzielania pomocy publicznej”.

– Również Komisja Europejska uznała je za niedozwoloną pomoc publiczną o charakterze preferencyjnym i niespełniającym wymogów testu prywatnego inwestora (oznacza to, że państwo nie zachowuje się jak prywatny podmiot, który kieruje się chęcią zysku, lecz działa z innych motywacji; a skoro tak, to istnieje ryzyko niedopuszczalnej pomocy publicznej – red.) – dodaje Górski.

– Obawiam się, że ten argument będzie też podnoszony przez samorządy – przyznaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Adwokat Karolina Wojciechowska, specjalizująca się w prawie i postępowaniu administracyjnym, wyjaśnia, że ograniczenie obowiązku wnoszenia opłaty od użytkowania wieczystego do 20 lat oznacza spadek przychodów właścicieli nieruchomości – Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego. Dlatego też inwestorzy spodziewają się, że gminy chętniej niż dotychczas będą sprzedawać swoje grunty, niż przeznaczać je na użytkowanie wieczyste.

Nowe możliwości

W ocenie radcy prawnego Bartosza Kaniastego z kancelarii Clifford Chance, nowe przepisy pozwolą rozwinąć się budownictwu na wynajem. – Inwestorzy chcą kupować całe budynki mieszkalne, by wynajmować w nich lokale. Możliwe dziś nagłe wzrosty opłat za użytkowanie od razu wpływają na opłacalność takiej inwestycji. Projekt ten problem eliminuje – wskazuje.

I dodaje, że kupujący nieruchomości w użytkowaniu wieczystym na rynku wtórnym nie tylko nabywa mniej doskonałe prawo rzeczowe, ale i musi corocznie za nie płacić. Zaś ceny takich budynków nie są wcale dużo niższe niż tych z prawem własności do gruntu.

– Prawo użytkowania wieczystego jest wyceniane przez rzeczoznawców na bardzo zbliżonym poziomie co własność. Tym lepiej, że legislatorzy zdecydowali się na jego likwidację – puentuje ekspert.

Etap legislacyjny

Projekt w konsultacjach