Mieszkam od kilku lat w tym samym mieszkaniu, należę do wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczas żyliśmy zgodnie, bezkonfliktowo, sympatycznie. Jakiś czas temu zmienił się zarządca i coś się wraz z nim zmieniło – opowiada pan Krzysztof. – Najpierw na klatkach pojawiły się kartki o zakazie dokarmiania bezdomnych kotów. Zaraz potem, skoro nikt nie zareagował, zakaz wyprowadzania zwierząt na terenie należącym do wspólnoty. Trzepać dywany wolno jedynie w godzinach 10–14. Grać w piłkę (mamy malutkie boisko do kosza) – tylko do 16. Papierosów nie wolno palić nie tylko na skwerku przed domem, ale i na własnym balkonie.
Reklama
Na razie pojawiają się kartki. Słyszałem jednak, że nowe zarządzenia mają przybrać formę regulaminu porządku domowego w naszej wspólnocie. Zarządca się rozwija: podobno ma wprowadzić zakaz używania gazu z butli i zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach. Ja mam firmę, prowadzę od lat działalność polegającą na tłumaczeniach. Co komu do tego? Czy zarządca wspólnoty ma prawo do narzucania takich ograniczeń – zastanawia się czytelnik.
Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – tak jak w opisanym przez pana Krzysztofa przypadku – zwykle jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem. A zatem składają się nań lokale mieszkalne oraz części wspólne (korytarze, windy, poddasza, skwer, chodnik itp.). Członkowie wspólnoty są właścicielami lokali i współwłaścicielami wspólnych przestrzeni. I to oni bezpośrednio (w małych spółdzielniach, liczących do siedmiu lokali, ważne decyzje zapadają za zgodą wszystkich właścicieli) lub pośrednio (w większych spółdzielniach wybierany jest zarząd) decydują o wszystkich sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością. Sprawy fundamentalne (inwestycje, podział części wspólnej itp.) wymagają zgody członków wspólnoty. Załatwianie spraw codziennych powierza się na ogół zarządcy lub administratorowi. Regulamin z zasady powinien wprowadzić zarząd, a zaakceptować – członkowie wspólnoty. Opisane przez pana Krzysztofa wieszanie kartek z licznymi zakazami i nakazami wydaje się nadużyciem lub nadgorliwością zarządcy.

Reklama
Wybierając członków zarządu lub powierzając pewne funkcje zarządcy (to dwie różne funkcje), członkowie wspólnoty delegują część własnych kompetencji. Nadal jednak zachowują uprawnienia wynikające z prawa własności (w tym gruntu, budynku, lokalu). Korzystanie z nich musi się przy tym odbywać w granicach zakreślonych przez przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Z jednej więc strony członek wspólnoty ma prawo do dowolnego rozporządzania własnością, z drugiej jednak konieczne są poszanowanie interesów majątkowych i osobistych właścicieli pozostałych lokali, a także potrzeba takiego zorganizowania sposobu korzystania z obszarów wspólnych, by nie rodził on konfliktów. Służą temu regulaminy porządku domowego.
Ustalając treść regulaminu porządku domowego, właściciele lokali mogą wpisać do nich dowolne kwestie, muszą się jednak poruszać w granicach prawa. Innymi słowy pierwszeństwo nad wszelkimi zarządzeniami porządkowymi lub regulaminami mają przepisy bezwzględnie obowiązujące. Warto tu przytoczyć orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. II CSK 601/08), w którym stwierdzono, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń ani obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego. W tym samym orzeczeniu sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dowolnie zakazywać prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, bo nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z art. 140 kodeksu cywilnego. Jedynym ograniczeniem jest konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli: działalność nie może być dla nich nadmiernie uciążliwa.
Podobnie dzieje się w sprawach mniejszej wagi: wspólnota nie powinna zakazywać wyprowadzania psów, lecz ma zobowiązać właścicieli do sprzątania po nich. Nie powinna wyznaczać godzin, w których można korzystać z boisk lub trzepać dywany, ale może zobowiązać do przestrzegania powszechnie przyjętej ciszy nocnej. Jeśli zakazuje palenia na jakiejś części swojego terenu, powinna wyznaczyć miejsce, w którym palić wolno. ©?
Uwaga
Jeżeli jakieś postanowienie regulaminu wspólnoty ingeruje w prawo własności, uchwała ustanawiająca taki regulamin może zostać zaskarżona w trybie art. 25 ustawy o własności lokali w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów
Rozstrzygnięto przed sądem
● Właściciel ma prawo zamontować antenę na dachu, a wspólnota mieszkaniowa nie może tego uprawnienia mu ograniczać – tak orzekł lubiński sąd apelacyjny (wyrok z 7 lipca 2011 r., sygn. akt I ACa 262/11)
● Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zakazać gry w piłkę na jej terenie – tak zdecydował Sąd Okręgowy w Łodzi (wyrok z 11 grudnia 2014 r., sygn. akt II C 1753/13).
● Wspólnota nie może podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, w tym dotyczących odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, czy zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny rachunek w piwnicach – orzekł Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 29 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 645/12).
Podstawa prawna
Art. 22 ust. 3, art. 24, art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 93 ze zm.). Art. 140, art. 144, art. 222 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).