Jak zapłacić za mieszkanie u notariusza? Przelew bezpośredni to ryzyko

W minionym roku podpisano w Polsce 545,8 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości – to o 6,8 proc. więcej niż w 2023 r. Przy czym niemal połowa dotyczy nabycia lokali mieszkaniowych.

Kupno nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wiele osób przeznacza na ten cel oszczędności całego swojego życia. Niestety, to także moment, w którym łatwo paść ofiarą oszustwa lub stracić pieniądze przez nieostrożność. Wielu kupujących popełnia popularny i niezwykle kosztowny błąd – wpłaca pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego, zanim strony podpiszą akt notarialny. Dlaczego jest to ryzykowne? Sprzedający może się rozmyślić po otrzymaniu płatności. Zdarzają się również fałszywe ogłoszenia, w których oszuści podszywają się pod właścicieli mieszkań, licząc na szybki przelew od zaufanych kupujących. Odzyskanie pieniędzy w takich przypadkach jest bardzo trudne.

Inną częstą praktyką jest zlecenie przelewu dopiero po przeniesieniu prawa własności. Ta opcja jest z kolei ryzykowna dla sprzedającego. Właściciel może przenieść własność na kupującego i zostać bez pieniędzy. Prawo przewiduje jednak mechanizmy, które zabezpieczają interesy obu stron.

Jak zapłacić za kupno mieszkania? Depozyt notarialny – najbezpieczniejszy sposób przekazania pieniędzy

Jedną z opcji jest depozyt notarialny, o którym mowa w art. 108 ustawy o notariacie. Na czym on polega? Zgodnie ze wspomnianym przepisem, „notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe”.

Rachunek powierniczy: jak działa i kogo chroni

Innym rozwiązaniem jest rachunek powierniczy między stronami transakcji. Jak podkreśla Milena Markiewicz-Jurzyńska, radczyni prawna prowadząca własną kancelarię, pieniądze na nim zgromadzone wypłacane są przez bank jedynie po spełnieniu warunków z umowy. To typowe zabezpieczenie w transakcjach z deweloperami.

Art. 777 kodeksu cywilnego – jak zabezpieczyć płatność w akcie notarialnym

- Dodatkowo można w umowie zawrzeć oświadczenie zgodne z art. 777 § 1 pkt 4–6 kodeksu cywilnego, na mocy którego dłużnik, np. kupujący lub sprzedający, poddaje się dobrowolnie egzekucji w zakresie obowiązku zapłaty określonej kwoty lub wydania nieruchomości. W takim wypadku akt notarialny staje się tytułem egzekucyjnym – po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności może być bezpośrednio podstawą do wszczęcia egzekucji komorniczej – mówi Milena Markiewicz-Jurzyńska.

Jak dodaje, w takim przypadku wierzyciel nie musi pozywać dłużnika – omija etap postępowania sądowego. Takie rozwiązanie znacznie przyspiesza dochodzenie roszczeń, a egzekucja może być wszczęta natychmiast po niewykonaniu zobowiązania – np. po upływie terminu zapłaty. W praktyce oznacza to, że wierzyciel uzyskuje uproszczony i szybki dostęp do egzekucji, a dłużnik ponosi konsekwencje natychmiastowego przymusowego wykonania zobowiązania, jeśli go nie spełni dobrowolnie – zwraca uwagę radczyni prawna.