Rozpocząłem prace ziemne na swojej działce, ale sąsiad domaga się, abym je przerwał. Twierdzi, że jego dom jest zagrożony, bo utraci oparcie, albo dojdzie do uszkodzenia konstrukcji. Nie trafiają do niego argumenty, że prace prowadzę legalnie, bo mam pozwolenie budowlane. Zresztą on ma pretensje o wszystko, np. o to, że opryskuję drzewa środkiem owadobójczym – skarży się pan Tomasz. – Czy może mnie tak ograniczać – pyta zgnębiony czytelnik.
Tomasz Tatomir radca prawny, Kancelaria Prawa Ochrony Środowiska i Prawa Gospodarczego „KoncepTT” / Dziennik Gazeta Prawna
Właściciel sąsiedniej działki może domagać się zaprzestania pewnych działań, ale tylko wtedy gdy są one niedozwolone i przekraczają tzw. przeciętną miarę. Na własnej posesji mamy prawo w dopuszczalnych granicach wykonywać różne prace, nawet gdy przeszkadzają one w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Nie można więc zakazać takich czynności, z którymi każdy właściciel musi liczyć się w konkretnych warunkach, ponieważ w stosunkach sąsiedzkich nie jest możliwe wyeliminowanie wszystkich uciążliwości.
Reklama
Na czym polega przeciętna miara zakłóceń, tłumaczył Sąd Najwyższy. Stwierdził, że oceniając ją, należy wziąć pod uwagę obiektywne warunki, jakie panują w środowisku osób, które mieszkają na określonym terenie, a nie ich subiektywne odczucia, tym bardziej że konkretne działania nie zawsze mogą być utożsamiane z szykanami.

Reklama
Jeżeli więc pan Tomasz opryskuje na swojej działce drzewa i używa przy tym chemicznych środków ochrony roślin, to powinien starać się, aby te działania nie przekraczały przeciętnej miary. Dlatego musi zastosować wszelkie dostępne środki i najbardziej skuteczne metody zabezpieczeń, zgodne z najnowszym stanem wiedzy i techniki, aby zapobiec zatruciu ludzi, zwierząt, drobiu i pszczół. Zanim przystąpi do oprysków, powinien też o planowanych czynnościach powodujących emisję zanieczyszczonego powietrza zawiadomić sąsiadów, na których nieruchomościach mogą być odczuwalne ich skutki.
Właściciel nie może również prowadzić na swojej działce robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia, np. zawaleniem się budynku, uszkodzeniem jego konstrukcji bądź obsunięciem się ziemi. Nie może też skutecznie tłumaczyć się wówczas, że prace zostały objęte pozwoleniem budowlanym. Zakaz prac ziemnych stosowany jest także wówczas, gdy stanowią one zagrożenie dla nieruchomości leżących w pobliżu, nawet niemających wspólnej granicy z gruntem, na którym są prowadzone. Stan zagrożenia powinien być jednak realny, a nie tylko istnieć w świadomości właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Właściciel zagrożonej nieruchomości może wytoczyć panu Tomaszowi powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Przy wykonywaniu prac ziemnych mogą też wystąpić inne niedogodności dla sąsiadów, np. przerzucanie na sąsiednią działkę wykopanej ziemi lub nieczystości, wybudowanie betonowego chodnika, który spowoduje spływ na nią wody deszczowej bądź sztuczne skierowanie na nią wód opadowych. Wszystkie te działania są zabronione. Trzeba więc liczyć się z tym, że sąd zobowiąże czytelnika do powstrzymania się od opisanych działań.
OPINIA EKSPERTA
Kłótnie sąsiedzkie to zmora polskiego wymiaru sprawiedliwości. A można by ich uniknąć, stosując się do podstawowych przepisów prawnych regulujących tę kwestię.
Pamiętajmy zatem o generalnej zasadzie, wynikającej z art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wystarczy zatem na co dzień stosować staropolską maksymę „nie rób drugiemu, co tobie niemiłe”.
Konfliktowe może być sadzenie na granicy posesji wysokich drzew i krzewów, które zacieniają sąsiednią działkę. W skrajnych przypadkach dochodzi do sporu sądowego. W sytuacji braku porozumienia to sąd decyduje, co z uciążliwym drzewem zrobić.
Innym rodzajem uciążliwości sąsiedzkich jest zanieczyszczanie powietrza. Najczęściej spory dotyczą palenia w ogródkach ognisk (wypalania ściętej trawy, gałęzi czy też wędzenia lub grillowania), a także spalania w piecach śmieci lub węgla o słabej jakości. Kwestie te, co do zasady, reguluje prawo miejscowe. W większości miejscowości lokalny samorząd określił ograniczenia w tym zakresie, służące poprawie jakości powietrza. W tych przepisach można znaleźć podstawę prawną do ochrony swoich praw, a bezpośredniej pomocy przy egzekwowaniu tych praw udzieli straż miejska.
Spory sąsiedzkie często dotyczą również kwestii budowy czy utrzymania w dobrym stanie płotu. Sprawy te reguluje art. 152 kc, który stwierdza, że właściciele gruntów sąsiadujących zobowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych (płotów). Koszty rozgraniczenia oraz urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych sąsiedzi ponoszą po połowie. Przyjmuje się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Korzystający z wymienionych urządzeń zobowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Podstawa prawna
Art. 140, art. 144, art. 147–153, art. 222, art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380). Orzeczenie SN z 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85. Orzeczenie SN z 28 grudnia 1979 r., sygn. akt III CRN 249/79.