Prowadzę niewielki obiekt pensjonatowo-gastronomiczny. Zamierzam poszerzyć ofertę dla moich gości. Chciałabym kupić od sąsiada ziemię rolną, która przylega do mojej działki z hotelem, aby hodować tam konie. Słyszałam, że jeśli nie jestem rolnikiem, nie mogę jej kupić. Czy jeśli ją wydzierżawię, będę mogła ją kupić po kilku latach?
Reklama
EKSPERT RADZI
Tak, może pani stać się dzierżawcą. Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.), która znowelizowała m.in. ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wprowadziła ograniczeń w kwestii dzierżawy.
Dzierżawa ziemi rolnej to bardzo częsta praktyka. Jest to odmiana umowy najmu definiowana przez przepisy kodeksu cywilnego. Sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub nieoznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu (zastrzeżonego w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, także w części pożytków).

Reklama
Umowa na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku traktuje się ją jako zawartą na czas nieokreślony. W umowie dzierżawy z właścicielem ziemi można zastrzec pierwokup ziemi, np. po 5 latach, po określonej cenie przy spełnieniu aktualnie obowiązujących wymogów prawnych. Istnieje szansa, że po okresie dzierżawy spełni pani warunki do zakupu ziemi.
Ziemię rolną może nabyć rolnik. Od 30 kwietnia 2016 r. za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych (których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha). Rolnik musi także mieć kwalifikacje rolnicze, czyli:
● wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie lub
● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, lub
● wykształcenie średnie inne niż rolnicze i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
● tytuł kwalifikacyjny, tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
● wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe.
Oczywiście konieczne jest spełnienie także innych warunków. Z ustawy wynika, że rolnik musi od co najmniej pięciu lat mieszkać w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Musi też prowadzić przez co najmniej pięć lat osobiście gospodarstwo, czyli pracować w nim i podejmować wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej.
Jeśli przez pięć lat będzie pani mieszkać w gminie, na której obszarze jest położona wydzierżawiana nieruchomość, oraz prowadzić osobiście gospodarstwo, a także ma pani wymienione kwalifikacje rolnicze, to co do zasady będzie pani mogła kupić wydzierżawianą ziemię rolną.
Dodatkowo, w sytuacji sprzedaży nieruchomości rolnej, z mocy ustawy prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez trzy lata, licząc od tej daty. Nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy, tj. gospodarstwa o łącznej powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha, prowadzonego przez rolnika indywidualnego (którym może się pani stać w opisanym przypadku).
Dzierżawcą może być pani jako osoba fizyczna. Będzie pani jednocześnie rolnikiem indywidualnym i przedsiębiorcą z własną działalnością gospodarczą. VAT i ZUS z gospodarstwa i firmy rozlicza się wspólnie (ponieważ jest jeden NIP na osobę fizyczną), jednak z punktu widzenia księgowości należy rozdzielić koszty pomiędzy gospodarstwo i firmę. Jak? Zazwyczaj po nazwie na fakturze – na jednej będzie np. gospodarstwo rolne X, a na innej hotel Y. Oddzielne będą także numery REGON.
Należy pamiętać o tym, że na ziemi rolnej może być prowadzona wyłącznie działalność rolnicza, tj. wytwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw, hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb. Działalność rolnicza jest szerzej zdefiniowana w art. 2 par. 2–3a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Podstawa prawna
Art. 6, art. 7 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).