Po rozwiązaniu umowy najmu właściciel budynku znalazł nowych najemców, ale za niższą stawkę. Spółka będąca pierwotnym lokatorem nie uiści mu jednak rekompensaty z tytułu utraconych przez niego korzyści
TEZA To, że wynajmujący korzysta z uprawnienia do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z przyczyn, za które odpowiada najemca, nie powoduje jednak powstania po jego stronie roszczenia odszkodowawczego w postaci uzyskania mniejszego czynszu od kolejnych najemców niż od tego pierwotnego lokatora.
Reklama
STAN FAKTYCZNY Powodowie M.J., R.W. i B.M. pozwali Polskie Hurtownie S.A., żądając kwoty 85 tys. zł odszkodowania za utracone korzyści w związku z uzyskaniem mniejszego czynszu najmu od nowych lokatorów najmujących ich lokale użytkowe. Powodowie tworzący spółkę cywilną zawarli bowiem z pozwaną spółką jako najemcą, umowę najmu budynku. Miesięczny czynsz wynosił 55 tys. zł. Strony sporządziły aneks do umowy i ustaliły, że umowa będzie trwała do 2013 r. z możliwością jej przedłużenia.

Reklama
Przy sporządzaniu aneksu Polskie Hurtownie reprezentowali M.J. i B.M. Pozwana wypowiedziała jednak umowę najmu z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Jednocześnie uznała, że doszło do nadpłaty czynszu w związku ze zmniejszeniem się powierzchni budynków objętej najmem. Złożyła więc oświadczenie o potrąceniu nadpłaty z wierzytelnością czynszową. Powodowie wezwali najemcę do zapłaty, a następnie – z uwagi na jej brak – rozwiązali umowę ze skutkiem natychmiastowym. Znaleźli nowych lokatorów, ale już z niższym czynszem.
Wezwali zatem byłego najemcę do zapłaty kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wysokością czynszu z umowy z nim zawartej a wysokością opłaty obecnie uzyskiwanej od nowych najemców.
Sąd okręgowy oddalił powództwo. W jego ocenie umowa najmu była nieważna, ponieważ zawarcie jej nastąpiło z naruszeniem art. 210 par. 1 kodeksu spółek handlowych. M.J. był bowiem członkiem spółki cywilnej, której wspólnicy (jako wynajmujący) zawarli umowę z pozwaną spółką, przy czym pozwaną reprezentował (jako prezes zarządu) M.J. Podpisywał też aneks do umowy najmu. Oznacza to, że M.J. należał do grupy wynajmujących, a jednocześnie reprezentował spółkę pozwaną przy zawieraniu i zmianie umowy. Powodowie wnieśli apelację, którą sąd apelacyjny oddalił. Stwierdził, że nie doszło do ukształtowania się stosunku najmu między stronami. Pozwana korzystała z nieruchomości bez tytułu prawnego i uiszczała opłaty za to korzystanie. Nie wchodziło w grę rozwiązanie umowy najmu w wyniku wypowiedzenia. Z chwilą wydania nieruchomości powodowie utracili zatem prawo do żądania wynagrodzenia, a jego nieuiszczenie nie mogło stanowić zawinionego naruszenia umowy. Powodowie złożyli skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE Sąd Najwyższy oddalił skargę. Powodowie (wynajmujący) ujmowali swój uszczerbek majątkowy w ten sposób, że powstał on po rozwiązaniu umowy w wyniku jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym z przyczyn obciążających najemcę. Obejmował on różnicę między wysokością czynszu (jaki by wynajmujący uzyskali, gdyby trwał jeszcze stosunek najmu) a czynszem, jaki faktycznie uzyskali od nowych najemców tej nieruchomości. Utrzymywali, że różnica stanowi ich uszczerbek w postaci utraconego zysku z art. 361 par. 2 kodeksu cywilnego.
SN wskazał, że roszczenie odszkodowawcze powodów należy uznać za nieuzasadnione niezależnie od tego, czy przyjmuje się prawną skuteczność umowy najmu. Gdyby przyjmować skuteczność tej umowy, to należy stwierdzić, że wykonanie przez wynajmującego uprawnienia do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z przyczyn, za które odpowiada najemca (art. 471 k.c.), nie powoduje jednak powstania po stronie wynajmującego takiego roszczenia odszkodowawczego w postaci uzyskania mniejszego czynszu od innych lokatorów po opuszczeniu nieruchomości przez pierwotnego najemcę. W wyniku wykonania przez wynajmujących uprawnienia kształtującego w postaci wypowiedzenia natychmiastowego umowy najmu doszło do wygaśnięcia stosunku najmu i zwrotu przedmiotu najmu. Po rozwiązaniu zaś stosunku najmu były wynajmujący może oczywiście dochodzić od byłego najemcy odpowiednich roszczeń wynikających z tego stosunku – np. o zapłatę zaległych rat czy roszczeń odszkodowawczych powstałych w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem obowiązków kontraktowych przez najemcę.©℗
Wyrok Sądu Najwyższego z 17 marca 2016 r., sygn. akt II CSK 341/15

KOMENTARZ EKSPERTA

Michał Paprocki, radca prawny z Kancelarii Radcowskiej Chmaj i Wspólnicy

Bez wątpliwości należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu do analizowanego wyroku. Nie do przyjęcia jest argumentacja powodów, w której stawiana jest teza, że natychmiastowe wypowiedzenie umowy przez wynajmującego z przyczyn, za które odpowiada najemca, powoduje powstanie po stronie wynajmującego roszczenia odszkodowawczego wobec uzyskania mniejszego czynszu od innych najemców po wynajęciu nieruchomości nowym lokatorom. W analizowanej sprawie sądy meriti dodatkowo analizowały skuteczność zawarcia umowy najmu, jednak nie ma to zasadniczego znaczenia. W sytuacji braku skutecznie zawartej umowy roszczenie powodów byłoby w sposób oczywisty bezzasadne, nie istniałaby żadna podstawa do odpowiedzialności kontraktowej. Nawet przy założeniu, że umowa była skuteczna i ważna, to na skutek wypowiedzenia – wygasła, a zawarcie przez wynajmującego nowej umowy, na gorszych warunkach, nie może stanowić podstawy do odpowiedzialności poprzedniego najemcy. Błąd powodów polegał w tym przypadku na błędnym sformułowaniu powództwa. Podstawą odpowiedzialności najemcy powinny być okoliczności, które można kwalifikować jako niewykonanie lub nienależyte wykonanie postanowień umowy.