Przepisanie domu, mieszkania, działki lub innej nieruchomości na dziecko może mieć różną formę. Do wyboru są trzy podstawowe warianty: umowa darowizny, umowa dożywocia lub testament (pisemny lub ustny przy świadkach). Każda opcja ma nieco inną naturę i konsekwencje prawne.

Dobrze przemyślane i wcześniejsze uregulowanie spraw własnościowych w rodzinie wymaga m.in. znajomości podstawowych przepisów i opcji do wyboru, w ramach których rodzice lub rodzic może rozporządzić majątkiem względem swoich dzieci.

Rodzice myślący o przepisaniu części lub całości swojego majątku na dzieci lub dziecko mają do wyboru trzy podstawowe możliwości:

  • umowa darowizny
  • umowa dożywocia
  • testament

Każda z powyższych form przekazania praw majątkowych ma nieco inne konsekwencje prawne. Podstawowa różnica jest taka, że darowizna i umowa dożywocia powodują, że obdarowany staje się właścicielem przekazanego mu majątku w terminie określonym w umowie. W przypadku zaś testamentu wszelkie rozstrzygnięcia majątkowe zapadają (po otwarciu spadku) dopiero po śmierci spadkodawcy.

Nieruchomość: Podział albo współwłasność

Warto także pamiętać, że jeżeli do przepisania lub przekazania mamy jednolitą nieruchomość (niepodzieloną prawnie, widniejącą w ewidencji lub księdze wieczystej jako jedna) wówczas należy ją albo uprzednio podzielić na dwie odrębne, albo przepisać nieruchomość jako współwłasność obdarowanych (np. dla dwojga dzieci po 50 proc.). W przypadku przepisania na dzieci w formie współwłasności konieczne może się okazać także późniejsze zniesienie współwłasności. Wówczas każde z obdarowanych dzieci stanie się samodzielnym właścicielem części nowej, już podzielnej nieruchomości (np. działki czy domu).

Darowizna

Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie (wzbogacenie) po stronie obdarowanego (obdarowanych) kosztem majątku darczyńcy (rodziców). Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość, wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Darczyńca musi się liczyć z następującymi kosztami u notariusza:

  • taksa notarialna
  • podatek VAT (23 proc.)
  • opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu
  • podatek od spadków i darowizn (jest pobierany, gdy np. darowizna obejmuje także synową lub zięcia)

Przykładowo, jeśli dom, mieszkanie lub działka ma wartość 400 tys. złotych, wówczas taksa notarialna wraz z podatkiem VAT i opłatą sądową za wpis do księgi wieczystej wyniesie ponad 3 000 zł. O precyzyjne wyliczenie kosztów planowanej umowy warto wcześniej zapytać wybranego notariusza.

Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Zgodnie z art. 897 kc, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia. Ponadto arczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 kc).

Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Należy jednak pamiętać, że rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia została uregulowana wart. 908-916 kodeksu cywilnego. Jej kodeksowa definicja brzmi następująco (art. 908, par. 1 kc): „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Zatem, upraszczając, obdarowane nieruchomością dziecko w przypadku takiej umowy jest zobowiązane do określonych świadczeń na rzecz np. rodzica, który przepisał nań ową nieruchomość.

Stronami umowy dożywocia mogą być tylko pełnoletnie osoby. Co istotne, umowa dożywocia nie jest traktowana jak darowizna. Ma to znaczenie ze względu na fakt, że nie jest ona brana pod uwagę dla potrzeb ustalania zachowku. Należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego.

Testament

Gdy spadkodawca nie zamierza zdawać się na przepisy spadkowe, a szczególnie wtedy, gdy chce podzielić swój majątek inaczej, niż stanowią reguły ustawowego dziedziczenia, ma do dyspozycji testament. Własnoręczny zapis testamentowy, opatrzony podpisem i datą, a jeszcze lepiej testament sporządzony w obecności notariusza, ułatwia też sądowe przeprowadzenie spadku. Powinny o tym pamiętać wszystkie osoby myślące o swoich spadkobiercach - jeśli chcą im zaoszczędzić niepotrzebnej mitręgi, niech zawczasu sporządzą testament, w którym jasno i jednoznacznie wyrażą swoją wolę. Jest ona potem trudna do podważenia.

Zdarza się, że członkowie najbliższej rodziny spadkodawcy, którym z mocy prawa spadkowego należy się udział w spadku, zostaną w testamencie pominięci. Na przykład spadkodawca wybiera sobie na jedynego spadkobiercę wnuka, pomijając dzieci i małżonkę. Mają oni jednak prawo do zachowku. Prawo to obejmuje zstępnych i małżonka, a także rodziców, o ile spadkodawca nie miał dzieci. Prawo do zachowku nie obejmuje rodzeństwa.

Co jeśli zmarły nie pozostawił testamentu? W razie braku jakiegokolwiek wyrażenia swojej woli co do spraw majątkowych na wypadek śmierci, dzieci oraz inni bliscy i dalsi krewni, zwani łącznie spadkobiercami, będą mogli objąć części majątku zgodnie z przepisami dziedziczenia ustawowego zapisanego w kodeksie cywilnym (art. 931-940 kc).
Podstawową zasadą dziedziczenia ustawowego jest, że w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek (dziedziczą oni w częściach równych). Przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Z kolei jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych.

Sporny PIT od sprzedaży mieszkania po zmarłym współmałżonku
Sporny PIT od sprzedaży mieszkania po zmarłym współmałżonku

Zobacz również

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz. U. 2016, poz. 380)
w szczególności:

  • art. 888-902 (darowizna)
  • art. 922-1088 (spadek, testamenty, dziedziczenie, zachowek, itd.)

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (zobacz tekst ujednolicony - Dz.U. 2016 poz. 205)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity - Dz.U. 2013 poz. 237)