1 stycznia 2017 r. użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami wielolokalowymi ma zostać zniesione. Z mocy ustawy. 1 stycznia 2017 r. mieszkańcy bloków stojących na ziemi nienależącej do nich mogą obudzić się już jako jej właściciele. Jednak za przekształcenie gruntu prawdopodobnie będą musieli zapłacić.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiada likwidację użytkowania wieczystego. Zmiany dotyczyć będą wszystkich osób posiadających lokale w budynkach wielorodzinnych. Z mocy prawa zostaną one uwłaszczone na gruncie, na którym stoi dom.
Tym samym zniknie konieczność wnoszenia corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. A wiążą się z tym niemałe kwoty. W przypadku działek oddanych na cele mieszkaniowe opłata wynosi 1 proc. wartości gruntu i może być aktualizowana co trzy lata.
– Dziś, aby wystąpić o przekształcenie we własność, potrzebna jest zgoda mieszkańców posiadających ponad połowę udziałów w nieruchomości. A jej uzyskanie nie jest wcale proste. Szczególnie w przypadku nowych wspólnot, w których udział deweloperski jest znaczny – wskazuje radca prawny Agnieszka Stec-Bielak. I dodaje, że podobny problem dotyczy wspólnot wielobudynkowych. Ponadto obecnie przekształcenie zablokować może sprzeciw jednego mieszkańca, a wówczas sprawa trafia do sądu.
Resortowa inicjatywa ma tę ścieżkę radykalnie skrócić. – Zakłada się przekształcenie z mocy ustawy wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego w udziały w prawie własności gruntu. Pod warunkiem jednak, że nieruchomość została zbudowana i oddana na cele mieszkaniowe – potwierdza resort infrastruktury i budownictwa.
Przekształcenie dziś
/
Dziennik Gazeta Prawna
To, czy i ile za przekształcenie trzeba będzie zapłacić, nie zostało jeszcze przesądzone. Już jednak pojawiają się wątpliwości, dlaczego ustawodawca decyduje się pomóc jednej grupie (mieszkańcom budynków wielorodzinnych), a innym nie. – Nie wiem, czy ta propozycja nie będzie godzić w ustawę zasadniczą i zasadę równości wobec prawa – zwraca uwagę radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Rządowe pomysły na to, jak ulżyć użytkownikom wieczystym, nabierają kształtu. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje projekt ustawy o zmianie prawa współużytkowania wieczystego gruntu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe w prawo współwłasności. Pytanie jednak, czy resortowe pomysły nie okażą się dla niektórych niedźwiedzią przysługą. W ocenie
prawników to całkiem możliwe.
Jak informuje resort infrastruktury, celem projektowanej ustawy jest ułatwienie przekształcania udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi w prawo współwłasności gruntu. Dziś w przypadku budynków wielorodzinnych przejście przez procedurę przekształceniową nie jest łatwe. Z wnioskiem muszą bowiem wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Ale jeśli do złożonego już wniosku sprzeciw złoży chociażby jeden współużytkownik wieczysty, właściwy organ musi zawiesić postępowanie. Sprawa trafia do sądu powszechnego, który rozstrzyga o zgodzie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
– Taka sytuacja (konieczność występowania do sądu – red.) powoduje przedłużanie procesów przekształceń gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi, co przekłada się na niezadowolenie właścicieli lokali oraz dodatkowe obciążanie organów administracji publicznej i sądów sprawami z tego zakresu – przekonuje resort.
Przy tym, jak dodaje, postępowania sądowe wcale nie dają gwarancji, że przekształcenie w danym przypadku stanie się możliwe. Stąd pomysł przekształcenia – z mocy ustawy – wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego w udziały w prawie własności gruntu. Mechanizm dotyczyłby zarówno działek należących do Skarbu Państwa, jak i samorządów – o ile nieruchomość została oddana na cele mieszkaniowe i zabudowana.
– We wstępnej koncepcji przewidziano, że osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uiszczania opłaty za przekształcenie. Jednak określenie szczegółowych zasad i trybu jej uiszczania jest aktualnie przedmiotem prac i wymaga konsultacji, przede wszystkim z jednostkami samorządu terytorialnego – przyznaje resort.
To, że przekształcenie z mocy prawa obejmie wszystkich współużytkowników wieczystych i nastąpi w jednym terminie, w ocenie ministerstwa ma wiele zalet. Pojawiają się jednak pytania o pieniądze.
– Przekształcenie z mocy prawa, pozbawione dobrowolności, dla wielu właścicieli lokali mieszkalnych może okazać się niedźwiedzią przysługą wobec konieczności uiszczenia stosownej opłaty – wskazuje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.
Jak przypomina, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) opłata za przekształcenie równa jest różnicy pomiędzy wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego.
– To ostatnie zazwyczaj stanowi około 60–70 proc. wartości własności. Jeżeli zatem dziś płacę za użytkowanie wieczyste 1 tys. zł rocznie, to znaczy, że prawo własności mojego udziału warte jest 100 tys. zł (opłata za użytkowanie w przypadku mieszkaniówki wynosi rocznie 1 proc. wartości gruntu – red.), a zatem opłata za przekształcenie będzie wynosić ok. 30–40 tys. zł – wylicza Górski.
W ocenie radcy prawnego Agnieszki Stec–Bielak to może uderzyć po kieszeni szczególnie mieszkańców budynków z niewielką liczbą lokali.
– W ich przypadku z uwagi na posiadanie dużych udziałów w gruncie opłata stanowić będzie znaczne obciążenie. Inaczej będzie natomiast w przypadku budynków wielorodzinnych z 500 czy 600 mieszkaniami. To więc, że nie będzie trzeba przechodzić procedury przekształceniowej, ma zarówno plusy, jak i minusy – zaznacza mec. Stec-Bielak.
To, czy przekształcenie będzie jednak odpłatne – i w jakiej wysokości, nie jest jeszcze przesądzone. Jeśli tak, to do rozstrzygnięcia pozostaje, czy do opłat z tytułu przekształcenia będą nadal udzielane bonifikaty. Dziś na podstawie art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83) udzielić jej może organ wydający decyzję o przekształceniu.
