Jeżeli pozostają do dyspozycji jedynie właściciela mieszkania, którego są częścią składową, przestają wobec nich obowiązywać zapisy regulaminów wewnętrznych. Zakaz grillowania w takim miejscu będzie nieważny - uznał Sąd Okręgowy w Olsztynie.

Sprawa dotyczyła powództwa małżeństwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, do której należeli. Powodowie żądali uchylenia uchwały wspólnoty, która zmieniała zapis wewnętrznego regulaminu na brzmiący: „Zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku (w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach). Postanowienie nie dotyczy patio w budynku Wspólnoty”.

Małżonkowie twierdzili, że umożliwienie organizowania imprez na patio poprzez immisje będzie zakłócało porządek, uprzykrzy im korzystanie z mieszkania a także spowoduje zagrożenie pożarem. Ich zdaniem „loggie, których dotyczą zapisy regulaminu o treści przyjętej w uchwale, stanowią część składową lokali, a nie część nieruchomości wspólnej, wobec czego uchwała narzucająca określony sposób korzystania z tych pomieszczeń wykracza poza kompetencje pozwanej i narusza ich interes”. Ponadto zgłaszali, że uchwała została podjęta niezgodnie z prawem, gdyż nie zostali poinformowani o trwającym głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd pierwszej instancji przychylił się do tych argumentów i uwzględnił powództwo w całości.

Wspólnota nie zgadzała się. W sprzeciwie od wyroku podniosła, że uchwała została podjęta zgodnie z prawem. A problematyczny zapis zmienia w nieznaczny sposób dotychczasowy regulamin wyłączając jedynie patio spod istniejących zakazów. Patio jako miejsce przeznaczone do wspólnego użytku powinno być wykorzystywane w celu rekreacji i sąsiedzkiej integracji. „Używanie otwartego ognia nie stwarza zagrożenia, gdyż patio jest zbudowane z materiałów niepalnych, a towarzyskie spotkania nie zakłócają porządku i nie są niczym nagannym”.

Sąd analizując sprawę zwrócił uwagę na fakt, że w chwili zakupu mieszkania regulamin nie wyłączał spod swoich regulacji obszaru patio. Mimo to część mieszkańców urządzała na jego terenie imprezy, które często kończyły się interwencjami policji lub straży miejskiej.

Badając charakter zakazu wskazano, że w przeciwieństwie do korytarzy i klatek schodowych status balkonów i loggii nie jest oczywisty. „W zależności od ich położenia i konstrukcji mogą one bowiem stanowić elementy nieruchomości wspólnej, albo część składową poszczególnych lokali”. W tym przypadku były to części składowe, wynikało to z formy korzystania z nich jak również aktów notarialnych, w których miejsca te zostały wliczone do metraży poszczególnych mieszkań. W takim przypadku jasnym jest, że „Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty”. W stosunku więc do balkonów i loggii „zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji Wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.”

Nieruchomości: Wieczyste użytkowanie przechodzi na własność. Koniec z corocznymi opłatami
Nieruchomości: Wieczyste użytkowanie przechodzi na własność. Koniec z corocznymi opłatami

Zobacz również

Inaczej ma się sytuacja w stosunku do patio. Należy ono do części wspólnych zatem co do do zasady „wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie. Decyzja taka musiałby pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela” i zasad współżycia społecznego.

Ponadto sąd dopatrzył się nieprawidłowości w czasie głosowania za uchwałą. Świadkowie przedstawiali różne wersje zdarzeń, co budziło wątpliwości składu orzekającego.

Z uwagi na powyższe sąd uznał, że uchwałę należy uchylić jako sprzeczną z prawem. Zaznaczył także, że doprowadzi to do sytuacji powrotu do przepisów także uznanych za niezgodnych z ustawą ale przyznał, że zagadnienie to nie jest przedmiotem tego postępowania.

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie, sygn. akt: I C 299/15