Subskrybuj nas na Youtube
Po śmierci rodziców wstąpiłem w prawo najmu lokalu. Wynajmującym jest miasto – pisze pan Daniel. – Złożyłem wniosek o wykupienie mojego mieszkania i sąsiedniego lokalu, z którym mam wspólny przedpokój i łazienkę. Władze miasta nie chcą jednak zawrzeć umowy. Podobno nie spełniam wymagań, aby móc nabyć lokal. Powiedziano mi też, że zostanie przeprowadzony przetarg na sprzedaż nieruchomości. Choć mam problemy zdrowotne, urzędnicy grożą mi eksmisją, proponując w zamian lokal zastępczy. Czy mają takie prawo – pyta czytelnik.
Nie istnieje uprawnienie do dziedziczenia prawa najmu. Można jedynie wstąpić w taki stosunek prawny, o ile spełnia się odpowiednie warunki. Przede wszystkim należy znajdować się w uprawnionym kręgu osób. Po śmierci najemcy w jego prawo wstępują członkowie najbliższej rodziny, w tym dzieci, a także konkubent. Ponadto, aby uzyskać tytuł prawny do mieszkania, trzeba w nim stale zamieszkiwać. Z reguły wystarcza zameldowanie się w lokalu należącym do jednostki samorządu terytorialnego.
Aby wykupić lokal komunalny, najemca musi regularnie opłacać czynsz, a mieszkanie powinno mieć uporządkowaną sytuację prawną. Dopiero wtedy można się ubiegać o jego nabycie. Jednak samorządy z reguły niechętnie sprzedają mieszkania o dużej wartości lub znajdujące się w centrach miast, a najemca lokalu komunalnego nie ma roszczenia o jego wykupienie, czyli innymi słowy nie może skutecznie zażądać od samorządu, aby przeniósł na niego prawo własności.
Prawdą jest, że miasto, aby sprzedać nieruchomość, powinno zorganizować przetarg. Wyjątki od tej zasady są wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Możliwość rezygnacji z drogi przetargowej wystąpi choćby przy sprzedaży mieszkania współwłaścicielowi nieruchomości. Odstępstwem od reguły jest także – co szczególnie ważne – zakup lokalu komunalnego przez najemcę, który zawarł umowę na czas nieoznaczony. Taka osoba ma prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania. Z listu pana Daniela wynika jednak, że jest on najemcą części lokalu komunalnego. Niestety, najemcy niesamodzielnego lokalu nie przysługuje ani prawo pierwokupu, ani nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby startował w przetargu.
Eksmisja z zajmowanego przez czytelnika mieszkania nastąpi tylko w wypadku braku tytułu prawnego. Aby władze miasta mogły żądać od pana Daniela opuszczenia mieszkania, musiałyby najpierw wypowiedzieć umowę. Przepisy wskazują sytuacje, w których właścicielowi lokalu przysługuje prawo rozwiązania stosunku najmu. W większości przypadków wypowiedzenie może nastąpić z przyczyn leżących po stronie najemcy. Mogą to być: wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, czy też zwłoka z zapłatą czynszu za trzy okresy płatności. Wypowiedzenie grozi także najemcy, który nie zamieszkuje w lokalu lub ma prawo do innego mieszkania. Ponadto jednostka samorządu może rozwiązać umowę z zachowaniem półrocznego okresu, jeśli dana nieruchomość została objęta programem gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Z informacji uzyskanych od pana Daniela nie wynika, aby zaistniały przyczyny zezwalające na wypowiedzenie mu umowy najmu.
Miasto może jednak wykorzystać przepis, który zezwala na wystąpienie do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu. Prawo wytoczenia powództwa przysługuje, gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków i terminu zakończenia umowy najmu. Ustawa wyraźnie wskazuje, że sąd wyda wyrok korzystny dla właściciela, jeżeli jego żądanie jest spowodowane ważnymi przyczynami. Co oznacza to tajemnicze pojęcie? Kiedy mamy do czynienia z istotnymi powodami, które pozwalają samorządowi żądać eksmisji długoletniego, sumiennego lokatora? Otóż sądy są zgodne co do tego, iż ważne przyczyny nie zostały przez ustawodawcę bliżej sprecyzowane. Dlatego z jednej strony trzeba wziąć pod uwagę interesy właściciela, a z drugiej zasady ochrony najemców.
Jeśli dojdzie do rozprawy, to nasz czytelnik powinien przedstawić wszystkie okoliczności, które przemawiają za jego pozostaniem w nieruchomości. Przydatne będzie wskazanie, że przystosował mieszkanie do własnych potrzeb, poczynił nań znaczne nakłady, wiąże z nim wiele wspomnień. Warto przedstawić problemy zdrowotne i wszelkie niedogodności, które będą się wiązały z opuszczeniem mieszkania. Nawet jeśli samorząd przedstawi ważne przyczyny, jak choćby politykę mieszkaniową lub realizację ważnej inwestycji, sąd może odmówić nakazania opróżnienia lokalu (zob. ramka!).
Sąd orzekł na korzyść najemców
Władze miasta wniosły powództwo przeciwko dwojgu najemcom o rozwiązanie umowy i nakazanie opróżnienia lokalu. Pozwani wskazali, że zamieszkują w nieruchomości od dzieciństwa i mają liczne problemy zdrowotne. Ponadto wychowywała się z nimi ośmioletnia dziewczynka. Miasto podniosło, iż potrzebuje nieruchomości, aby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe wspólnoty. Sąd nie dał wiary tym twierdzeniom. Wskazał, że powód powinien był udowodnić, że potrzebuje właśnie tego, konkretnego mieszkania na realizację swej polityki. Mało tego, jednostka samorządu nie wskazała, komu zamierza wynająć lokal i w jakim terminie. Skład sędziowski wziął także pod uwagę prywatne interesy pozwanych. Wobec tego powództwo zostało oddalone, a najemcy zachowali prawo do lokalu.
Wyrok SR w Warszawie, I Wydział Cywilny, z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I C 303/14.
Podstawa prawna
Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.). Art. 37 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).
PORADA EKSPERTA
/>
Najemca, chcąc wykupić lokal, powinien zapoznać się z uchwałami rady miasta. Ważne są postanowienia dotyczące zasad sprzedaży lokali oraz program gospodarowania zasobem mieszkaniowym. W razie wytoczenia przez gminę powództwa o eksmisję należy podnosić, iż rozwiązanie umowy zostało dokonane z naruszeniem art. 11 ust. 2–5 , art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (np. nie określa przyczyny wypowiedzenia).
Gdyby sąd orzekł o eksmisji, zasadne będzie dochodzenie zwrotu nakładów na lokal. Rozliczenie między stronami powinno być przeprowadzone na podstawie postanowień umowy. Jeśli umowa nie regulowała tych kwestii, to należy zastosować przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym określone w art. 224–229 k.c. W art. 226 k.c. ustawodawca uzależnia zakres roszczenia najemcy o zwrot nakładów od dobrej lub złej wiary posiadacza i obejmuje tym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź również inne nakłady.
Roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstaje dopiero po zwrocie przedmiotu najmu. W braku odmiennej umowy najemca może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.