Pani Ewa wynajęła mieszkanie państwu K. Spisała umowę i pobrała trzymiesięczną zaliczkę. Na koniec czwartego miesiąca nie dostała pieniędzy za wynajem. Po wielokrotnych próbach kontaktu okazało się, że lokatorzy wyjechali za granicę, ale swoje rzeczy zostawili w wynajętym mieszkaniu. – Czy mogę je usunąć, zerwać umowę i wynająć lokal komuś innemu – pyta zdenerwowana czytelniczka.
Kamila Osica-Miładowska Kancelaria Prawna Raguza / Dziennik Gazeta Prawna
Przede wszystkim trzeba się zastanowić, czy pani Ewa nie działa zbyt pochopnie. Przecież najemcy jednak zapłacili zaliczkę, i to trzymiesięczną. Zalegają jej zatem dopiero za miesiąc wynajmu. Być może wyjechali za granicę na krótko, w ważnych sprawach rodzinnych lub zawodowych i nie odpowiadają, bo sprawy te pochłaniają całą ich uwagę. Tak też mogło się zdarzyć, bo nagłe, zazwyczaj nieprzyjemne wydarzenia potrafią wywrócić do góry każde życie. Dlatego powinna jeszcze się wstrzymać z działaniem co najmniej przez miesiąc.
Reklama
Pozostaje natomiast pytanie, jakiego rodzaju umowę z najemcami zawarła nasza czytelniczka. Czy była ona na piśmie, czy ustna, bo np. chciała uniknąć płacenia podatku fiskusowi. Taka oszczędność, poza tym, że niezgodna z prawem, może się zemścić właśnie w taki sposób, że lokator będzie robił, co chciał. Pani Ewa może wybrać dwie formy opodatkowania: ryczałt od przychodów (8,5 proc.) lub podatek na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (18 lub 32 proc.). Poza tym, wynajmując lokal bez umowy, jego właściciel ryzykuje, że ktoś z sąsiadów może donieść do urzędu skarbowego. A wtedy grozi postępowanie karnoskarbowe. Co prawda, zgodnie z przepisami umowę pisemną trzeba spisać, gdy wynajem jest dłuższy niż rok, ale lepiej to uczynić nawet przy krótszych terminach, bo wtedy wszystko można w niej zawrzeć i w ten sposób chronić swoje interesy.

Reklama
Umowę najmu lokalu regulują stosowne przepisy, więc warto do nich zajrzeć, nim się zdecydujemy na powierzenie mieszkania komu innemu. Dobrym rozwiązaniem jest wyższa kaucja – nawet do kilkukrotnej wysokości czynszu. Może to być naturalnie czynnikiem odstraszającym potencjalnego lokatora, ale z drugiej strony jego niechęć do uiszczenia tak wysokiej kwoty na początku jest dla nas informacją, że nie dysponuje dużą gotówką. A i my śpimy spokojnie, bo dostaliśmy pieniądze na dłuższy czas.
W umowie warto też wyszczególnić wszystkie obowiązki najemcy – tu też podpowiedzią są przepisy. Należą do nich drobne naprawy m.in. podłóg, okien, wykładzin, drzwi, armatury kuchennej i łazienkowej, mebli itd. Aby jednak móc udowodnić, że lokator coś nam zniszczył, warto sporządzić przed udostępnieniem lokalu drobiazgowy protokół zdawczy wraz z dokumentacją zdjęciową. I dać go do podpisania wynajmującemu. Przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowiłby podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Pani Ewa mogła też rozważyć inną opcję, jaką przewidują przepisy, czyli umowę najmu okazjonalnego lokalu, bo ona znacznie lepiej zabezpiecza jej interesy jako wynajmującego. Do takiej umowy najemca musi dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się opuścić lokal w określonym w umowie terminie. Wynajmujący jako warunek wynajęcia lokalu może też pobrać kaucję do wysokości sześciokrotnego czynszu.
Podstawa prawna
Art. 19 a ust. 1, 2 i 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150). Art. 660, art. 681, art. 687 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 poz. 121 ze zm.). Art. 9 ust. 1, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 poz. 361 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Umowę najmu lokalu mieszkalnego reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, której przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujących, co oznacza, że zapisy umowy najmu lokalu mieszkalnego mniej korzystne dla najemcy niż przepisy ustawy są nieważne.
Zgodnie z ustawą, jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, po wcześniejszym wezwaniu najemcy do zapłaty z wyznaczeniem miesięcznego okresu do zapłaty zaległych i bieżących opłat i ostrzeżeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.
Mając na uwadze powyższe, wynajmująca nie może zerwać umowy najmu i usunąć rzeczy najemców, ale musi zachować powyższą procedurę, a w razie bezskuteczności wezwania do zapłaty, upływu okresu wypowiedzenia i niewydania jej lokalu może skierować do sądu sprawę o eksmisję.