Subskrybuj nas na Youtube
Żądanie zapłaty prowizji po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo, stosowanie zapisów o automatycznym przedłużaniu kontraktu – to tylko niektóre błędy, jakie wytknął UOKiK biurom nieruchomości w województwie łódzkim. Warto, aby przedsiębiorcy w całym kraju przeanalizowali swoje umowy
/>
W łódzkim klauzule abuzywne znaleziono aż u 41 spośród 61 przebadanych przedsiębiorców. Wyniki badań wskazują, że we wzorcach umów nieprawidłowe zapisy często się powtarzają.
Choć badanie UOKiK, które prowadzone było w dwóch województwach, nie było formalnie kontrolą – to nie oznacza, że urząd nie może zareagować w sytuacji, gdy dopatrzy się uchybień. Wszczyna więc postępowania przeciwko przedsiębiorcom. (Więcej na ten temat w rozmowie na stronie C36).
Na korektę nigdy nie jest za późno
Co może zrobić poddawany już badaniu rynku przedsiębiorca? Po pierwsze zweryfikować swoje umowy pod kątem uwag, jakie dotychczas do jego branży kierowane były przez UOKiK. Warto również zerknąć do rejestru klauzul niedozwolonych, który jest prowadzony przez prezesa UOKiK i zamieszczony na stronie internetowej urzędu – jest on na bieżąco uzupełniany o nowe zakwestionowane zastrzeżenia umowne.
A jeśli przedsiębiorca spostrzeże, że stosuje klauzulę niedozwoloną? Warto ją jak najszybciej wyeliminować lub odpowiednio skorygować.
W przypadku pośredników zarówno z Łodzi, jak i z Kielc urząd prosił o przekazanie umów, którymi pośrednicy posługiwali się w obrocie z konsumentami w latach 2014 oraz 2015. – Te dokumenty oczywiście należy dołączyć. Warto jednak wysyłając ankietę, zastrzec, że niektóre z postanowień zostały już zmodyfikowane i obecnie dany przedsiębiorca posługuje się innym wzorem kontraktu – radzą eksperci z kancelarii Wierzbowski Eversheds.
Dzięki temu zapewne uniknie się wszczęcia postępowania w sprawie praktyk stanowiących naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.
Ważne jest jednak, by działanie to nie było pozorne. Przedsiębiorca rzeczywiście musi zacząć posługiwać się nowymi wzorami umów, a więc np. umieścić je na stronie czy przekazać kopie agentom nieruchomości.
Analizując praktykę urzędu, można również stwierdzić, że postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesów konsumentów uniknąć będą mogli również ci, którzy po przeprowadzonym badaniu i wezwaniu urzędu dobrowolne zmienią niezgodne z prawem zapisy w swoich umowach.
Ponieważ wszystko wskazuje, że UOKiK - który obecnie prowadzi badanie w województwie świętokrzyskim – na tym nie poprzestanie, warto, by swoje wzorce umów sprawdzili również przedsiębiorcy w innych rejonach kraju.
Urząd sporządził listę najczęściej powtarzających się nieprawidłowości. Może być ona wskazówką dla innych przedsiębiorców, na co należy zwrócić szczególną uwagę. RAMKA 1
W dalszej części poradnika omawiamy te najczęściej powtarzające się nieprawidłowości.
Dotkliwe kary
Za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, jak np. posługiwanie się klauzulami niedozwolonymi we wzorach umów czy regulaminach, prezes urzędu może w drodze decyzji nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną. A ta niestety może być bardzo dolegliwa. Jej wysokość sięgać może bowiem do 10 proc. obrotu osiągniętego przez przedsiębiorcę w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Warto wiedzieć, że nałożenie kary jest możliwe również w sytuacjach, gdy przedsiębiorca działał nieumyślnie.
Gdzie się odwołać
Od decyzji prezesa UOKiK o nałożeniu kary przedsiębiorca może się odwołać do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (art. 81 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów; Dz.U. z 2015 r. poz. 184 ze zm.). Odwołanie wnosi się za pośrednictwem prezesa UOKiK w terminie miesiąca od dnia doręczenia decyzji. Prezes uznając je za słuszne, może – nie przekazując akt sądowi – uchylić albo zmienić swoją decyzję w całości lub w części.
Odwołanie powinno czynić zadość wymaganiom przepisanym dla pisma procesowego oraz zawierać oznaczenie zaskarżonej decyzji, przytoczenie zarzutów, zwięzłe ich uzasadnienie, wskazanie dowodów, a także zawierać wniosek o uchylenie albo zmianę decyzji w całości lub w części.
W razie wniesienia odwołania od decyzji prezesa UOKiK Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może, na wniosek strony, która wniosła odwołanie, wstrzymać wykonanie decyzji do czasu rozstrzygnięcia sprawy. Postanowienie takie może być wydane na posiedzeniu niejawnym.
Od wyroku SOKiK przysługuje apelacja do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Z kolei od wyroku SA możliwa jest skarga kasacyjna do Sądu Najwyższego.
RAMKA 1
Czego UOKiK chciał się dowiedzieć od pośredników w obrocie nieruchomościami
UOKiK prowadząc badanie w województwach łódzkim i świętokrzyskim, rozpoczął od rozesłania ankiet. Do każdego z biur trafił pięciostronicowy formularz, w którym urząd prosił o podanie szczegółowych danych dotyczących prowadzonej działalności. Pośrednicy zobligowani zostali również do przesłania wzorów umów, jakie zawierają z konsumentami.
Łódzcy, a teraz kieleccy pośrednicy muszą się podzielić z urzędem informacjami m.in. na temat:
● przychodów z ostatnich dwóch lat (z podziałem na półrocza) z tytułu pośrednictwa nieruchomościami z podziałem na przychody pochodzące z działalności prowadzonej w Łodzi i poza miastem,
● liczby zawartych umów w latach 2014–2015,
● liczby zrealizowanych umów w latach 2014–2015,
● sposobu poszukiwania informacji o nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży,
● adresów i nazw swoich konkurentów,
● sposobu reklamowania swojej działalności,
● obszarów prowadzenia działalności,
● swojej przynależności do stowarzyszeń zawodowych i gospodarczych.
Błąd 1. Żądanie prowizji po wygaśnięciu kontraktu
Niektórzy przedsiębiorcy zastrzegali we wzorcach umów, że klienci będą zobowiązani do zapłacenia prowizji, gdyby w określonym okresie już po rozwiązaniu lub wygaśnięciu kontraktu doszło do sprzedaży nieruchomości z udziałem podmiotu, który przedstawili. To niedozwolone
Okazuje się, że takie zapisy we wzorcach umów stosuje wiele biur. Posługując się tego typu zapisami, pośrednicy próbują zabezpieczyć się przed nieuczciwymi klientami, którzy zwlekają z zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości do czasu rozwiązania umowy o pośrednictwo. Wszystko po to, by nie płacić należnego pośrednikowi wynagrodzenia za znalezienie kontrahenta.
Przedstawione argumenty
UOKiK uzasadniając kwestionowanie wskazanego zapisu we wzorach umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wskazał, że trzeba wziąć pod uwagę, iż tego rodzaju kontrakty dzielą się co do zasady na dwa rodzaje: umowy zawierane na czas określony i nieokreślony. Umowę na czas niekreślony klient może rozwiązać, zachowując okres wypowiedzenia. Natomiast decydując się na zawarcie umowy na czas określony, klient pośrednika oczekuje, że będzie ona wywoływać skutki prawne jedynie w okresie w niej wskazanym, a w przypadku umowy na czas nieoznaczony po jej skutecznym wypowiedzeniu. Kwestionowany zapis powoduje zaś, że umowa pośrednictwa wywołuje skutki prawne także po upływie okresu, na jaki została zawarta. To prowadziłoby do zachwiania równości stron umowy, pośrednik bowiem nie dokonując żadnych czynności, zachowywałby prawo do wynagrodzenia.
Podczas badania łódzkich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami okazało się, że przedsiębiorcy zabezpieczali swoje interesy, zastrzegając nawet sześciomiesięczne okresy, w czasie trwania których ich klienci – już po rozwiązaniu czy wygaśnięciu umowy – zobowiązani byli do zapłacenia prowizji, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości z udziałem przedstawionego przez nich podmiotu. W ocenie UOKiK był to okres zdecydowanie zbyt długi, którego stosowanie trudno uzasadnić, chociażby ekonomicznie. Celem bowiem działań podejmowanych przez pośrednika jest poszukiwanie kontrahentów dla klientów, z którymi zawarł umowę, klient korzystający z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami dąży natomiast co do zasady do jak najszybszego zawarcia umowy i raczej nie jest zainteresowany czekaniem pół roku tylko po to, by dokonać transakcji bez udziału przedsiębiorcy.
Konsument nie może płacić dwa razy
UOKiK zwrócił też uwagę, że może zdarzyć się i taka sytuacja, że konsument po wygaśnięciu umowy z jednym przedsiębiorcą zawrze umowę z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który wskaże mu tę samą osobę, którą już wcześniej wskazał poprzednik. W przypadku zawarcia umowy np. kupna-sprzedaży konsument zobowiązany byłby więc do zapłaty prowizji obu pośrednikom. Tymczasem obowiązek zapłaty prowizji związany jest z działaniami, które przyczyniły się do zawarcia umowy. W takim zaś przypadku nie można uznać, że to działania pierwszego przedsiębiorcy doprowadziły do zawarcia umowy. W tej sytuacji zdaniem UOKiK taki zapis prowadzi do rażącego naruszenia interesów konsumentów, a jednocześnie narusza dobre obyczaje, takie jak uczciwość i zaufanie stron umowy. Pozbawia także klientów pośredników możliwości nieskrępowanego wykonywania prawa własności pod rygorem zapłaty przedsiębiorcy prowizji.
UOKiK przypomniał, że na podstawie art. 3851 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy”.
Zastrzeżone w rejestrze
Analogiczne zapisy umowne widnieją już w rejestrze klauzul niedozwolonych. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 5 grudnia 2013 r. uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz Pośrednika prowizji określonej w ust. 1 powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w par. 1 ust. 2 umowy jakiemukolwiek kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy.” (klauzula wpisana z numerem 5588).
Odnosząc się do tej klauzuli, SOKiK podniósł m.in., że prowadzi ona do sytuacji, w której konsument w okresie 6 miesięcy po wypowiedzeniu umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy zostaje pozbawiony możliwości nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności należącej do niego nieruchomości pod rygorem zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, z którego usług uprzednio korzystał. Zdaniem SOKiK takie ograniczenie narzucone jednostronnie konsumentowi jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty.
Jak zapisać to prawidłowo
Nie oznacza to, że pośrednicy nie mają żadnej możliwości obrony przed nieuczciwymi klientami unikającymi płacenia prowizji. UOKiK podkreśla, że dopuszcza możliwość stosowania klauzuli zastrzegającej wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w określonym czasie po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. Muszą być jednak spełnione określone warunki. Okres ten w każdym przypadku powinien być ustalony indywidualnie i dotyczyć konkretnej oferty. Powinien też uwzględniać m.in. okres trwania umowy o pośrednictwo, wielkość i standard oferowanej nieruchomości, a także średni czas sprzedaży podobnych nieruchomości na danym rynku (w 2014 r. średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wynosił 158 dni).
WAŻNE UOKiK dopuszcza możliwość stosowania klauzuli zastrzegającej wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w określonym czasie po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. Okres ten w każdym przypadku powinien być jednak ustalony indywidualnie i dotyczyć konkretnej oferty.
Błąd 2. Automatyczne przedłużanie umowy
Warto sprawdzić, czy w umowach na czas określony nie ma zastrzeżenia, na mocy którego kontrakt podlega przedłużeniu, jeżeli w określonym terminie konsument nie złoży odpowiedniego oświadczenia. Takie zapisy są niedozwolone
UOKiK zakwestionował tego typu zapisy w umowach łódzkich biur. Uznał, że wprowadzają w błąd co do czasu trwania umowy i mogą doprowadzić do jej przedłużenia wbrew woli klienta. Zdaniem UOKiK postanowienia naruszają art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego.
Analogiczne zapisy figurują również w rejestrze klauzul niedozwolonych m.in. pod pozycją 5822: „Jeżeli zamawiający nie wypowie umowy najpóźniej na 14 dni przed terminem jej wygaśnięcia, po tym terminie uważa się umowę za przedłużoną na kolejne 12 miesięcy”.
Błąd 3. Jednostronny obowiązek
Urząd zakwestionował również zapisy, które nakładały obowiązek informowania o zmianie adresu do korespondencji jedynie na konsumenta. Zdaniem UOKiK również pośrednicy powinni być zobligowani do zawiadamiania konsumenta o zmianie swojej siedziby
Brak równomiernego rozłożenia tego obowiązku zdaniem UOKiK narusza powszechnie obowiązujące przepisy, niesie za sobą również doniosłe skutki prawne związane z doręczeniami. Zgodnie bowiem z art. 61 par. 1 kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W sytuacji zatem, kiedy konsument nie wiedziałby o zmianie siedziby firmy, realizacja jego uprawnień związanych np. z roszczeniami wobec pośrednika mogłaby napotykać trudności.
Błąd 4. Nieprecyzyjna cena
Zdarza się, że agencje określają wynagrodzenia za usługi pośrednictwa w sposób niekompletny, nieprecyzyjny. To kolejny punkt, który warto sprawdzić w umowie
Klient pośrednika musi znać dokładne informacje na temat wynagrodzenia, jakie zobligowany będzie mu zapłacić od transakcji zakupu, uzyskania prawa użytkowania czy też najmu lub dzierżawy nieruchomości. W tym także podatku od towarów i usług. Tymczasem w wielu umach o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami brakuje nawet informacji o obowiązującej stawce tego podatku. Powyższe może prowadzić do tego, że konsument podpisujący umowę o pośrednictwo, w której zawarta została jedynie cena netto lub sposób obliczenia ceny usługi przedstawiono, nie zawierając informacji o wysokości stawki podatku VAT – może odnieść wrażenie o rzekomo szczególnie korzystnej ofercie. Wywieranie takiego wrażenia nie jest uprawnione – przypomina UOKiK.
Pełna informacja o cenie i jej elementach jest jedną z podstawowych danych niezbędnych dla podjęcia racjonalnej decyzji dotyczącej zawarcia umowy. W ocenie UOKiK brak informacji o cenie brutto narusza prawo konsumenta do rzetelnej informacji, podobnie uważa również SOKiK.
Brak precyzyjnego zapisu sprzeczny jest także z art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 915; dalej: ustawa o informowaniu o cenach), w którym zawarta została definicja ceny. Zgodnie z nią cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.
W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Ponadto art. 4 ust. 1 ustawy o informowaniu o cenach nakłada na sprzedawców i usługodawców obowiązek uwidaczniania ceny oraz ceny jednostkowej towaru (usługi) w sposób jednoznaczny, niebudzący wątpliwości oraz umożliwiający ich porównanie.
Sądy przesądziły
Kwestia niewłaściwego opisywania ceny była wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
W wyroku z 19 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 11/04) SOKiK stwierdził m.in.: „informacja o cenie towaru w wysokości (wartości) nieuwzględniającej podatku jest informacją nierzetelną, nieprawdziwą i niepełną, bo to na przedsiębiorcy leży obowiązek oznaczania cen towaru zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, konsument zaś ma prawo znać cenę towaru, a nie obliczać ją sam, bez względu na to, czy przy cenie umieszczono ogólnikową informację – cena netto, cena + VAT itp.”.
Ten sam sąd w wyroku z 17 czerwca 2009 r. (sygn. akt XVII AmC 324/08) uznał za niedozwolone również następujące postanowienie: „Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3 proc. (słownie: trzech procent) + 22 proc. VAT ostatecznej ceny nieruchomości”. W uzasadnieniu SOKiK wskazał: „Cena za usługę pośrednictwa wyrażona w wielu składnikach określonych procentowo jest ceną ustaloną z naruszeniem obowiązujących przepisów, nie jest jednoznaczna, wymaga podjęcia przez konsumentów dodatkowych czynności do jej ustalenia, jest niekorzystnie ukształtowana dla konsumenta, nie zachowana również została równowaga stron. W ocenie Sądu takie określenie ceny stanowi rażące naruszenie interesów konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami”.
! Klient musi otrzymać pełną informację o cenie i jej elementach. To podstawowy warunek umożliwiający podjęcie racjonalnej decyzji o zawarciu umowy.
Błąd 5. Bez odpowiedzialności
Niedozwolone są zapisy zastrzegające, że biuro nie odpowiada za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym. Je również należy wyeliminować z wzorców
Zdaniem UOKiK zapis w przedmiotowym brzmieniu może stać w sprzeczności z art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
W ocenie UOKiK zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż rażąco narusza prawo i dobre obyczaje oraz godzi w interesy konsumentów. Zwyczajowo na pośredniku w obrocie nieruchomościami ciąży bowiem obowiązek rzetelnego wykonywania zawodu oraz dbałości o dobro (interesy) klienta. Wobec tego zapis, zgodnie z którym pośrednik opiera się bez weryfikacji na informacjach podanych przez zgłaszających, stoi w sprzeczności z istotą zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i w sposób nieuzasadniony zawęża zakres podejmowanych przez niego czynności. „Nie można bowiem a priori zakładać w umowie z konsumentem, że pośrednik bez weryfikacji będzie przedstawiać mu oferty nieruchomości zgłoszonych do obrotu, skoro przy należytym wykonywaniu zawodu pośrednika pośrednik mógłby stwierdzić nieprawidłowości w przedstawionym przez zgłaszającego stanie prawnym i faktycznym nieruchomości i zapobiec powstaniu szkody, a co najmniej zaoszczędzić konsumentom czasu i mitręgi” – wskazuje UOKiK.
I przypomina, że w tym zakresie obowiązuje pośrednika, jako profesjonalistę, wymóg podwyższonej staranności.
Powyższe zostało też potwierdzone w orzecznictwie. Wskazał na to m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z 30 stycznia 2008 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1040/07, gdzie zaznaczył, że wzorzec staranności pośrednika w obrocie nieruchomościami wiąże się ze zwiększonymi oczekiwaniami co do umiejętności i wiedzy oraz rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania, a także znajomości prawa oraz następstw wynikających z prowadzonej działalności. Kwestionowany zapis wzorca umowy w sposób nieuprawniony zwalnia więc pośrednika od takiej szczególnej staranności.
WAŻNE Zapis, zgodnie z którym pośrednik opiera się bez weryfikacji na informacjach podanych przez zgłaszających, stoi w sprzeczności z istotą zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i w sposób nieuzasadniony zawęża zakres podejmowanych przez niego czynności.
Błąd 6. Narzucone rozwiązanie
Zastrzeżenie możliwości rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia wyłącznie dla pośrednika – to kolejna nieprawidłowość
Zgodnie z art. 3853 pkt. 14 kodeksu cywilnego za niedozwolone postanowienia umowne uważa się w szczególności te, które pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. W ocenie urzędu w tę normę ściśle wpisuje się zastrzeżenie w umowach pośrednictwa, przewidujące możliwość rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia wyłącznie przez profesjonalną stronę obrotu. Zdaniem UOKiK powyższe prawo, i to w równomiernym zakresie, przysługiwać powinno również konsumentowi – w razie dojścia do enumeratywnie wymienionego w przepisach przypadku związanego z nienależytym wykonywaniem zobowiązania.
Błąd 7. Wyłączenie szkód
UOKiK nie podobały się też zapisy, na mocy których pośrednicy wyłączali odpowiedzialność za szkody osób trzecich powstałe wskutek upowszechniania informacji o zgłoszonych przedmiotach
Zdaniem urzędu postanowienia tego typu stosowane przez łódzkie biura są tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK 29 lutego 2012 r. pod numerem 2912 o treści: „Pośrednik niniejszym jest upoważniony przez Zamawiającego do upowszechniania informacji o zgłoszonych przedmiotach w zakresie przez siebie wybranym w szczególności poprzez udostępnienie wizerunków oferowanych przedmiotów na piśmie, dźwiękiem, elektronicznymi środkami przekazu, publicznie lub w ograniczonym zakresie. W przypadku naruszenia poprzez udostępnienie tychże informacji praw osób trzecich zamawiający zaspokoi roszczenia skierowane do Pośrednika oraz pokryje koszty związane z dochodzeniem tych roszczeń”.
Zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż rażąco narusza prawo i dobre obyczaje oraz godzi w interesy konsumentów. Należy podkreślić, że pośrednik jest przedsiębiorcą, który wprawdzie działa na rzecz osoby trzeciej (swojego klienta), jednakże w imieniu własnym. Pośrednik przy swojej działalności zachowuje samodzielność – samodzielnie organizuje swoją działalność i decyduje o sposobie jej prowadzenia. Ponosi także ryzyko związane z prowadzeniem swojej działalności. Wskazana klauzula umowna w istocie natomiast przenosi ryzyko działalności własnej pośrednika na konsumenta. Stanowi ona odpowiednik art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego, gdyż poprzez przeniesienie odpowiedzialności na konsumenta wyłącza odpowiedzialność pośrednika względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania. Sytuacja, w której pośrednik ma pozostawioną swobodę działania przy upowszechnianiu informacji o zgłoszonej do obrotu nieruchomości, a jednocześnie zwolniony jest z odpowiedzialności za szkody, jakie mogą powstać poprzez upowszechnianie tych informacji, nie jest prawidłowa. Pośrednik jest profesjonalistą, zatem spoczywa na nim szczególna dbałość o to, żeby treść udostępnianych przez niego ofert była rzetelna, czyli m.in. zgodna ze stanem rzeczywistym i nie naruszająca praw osób trzecich.
Wskazany zapis wzorca umowy w istocie zwalnia pośrednika od szczególnej staranności przy prowadzeniu przez niego działalności, dlatego uznać go należy za niedozwolony – stwierdził UOKiK.
Błąd 8. Wynagrodzenie za nic
Niedopuszczalne jest zastrzeganie w umowach na wyłączność wynagrodzenia w tych przypadkach, gdy do zawarcia umowy w czasie trwania wyłączności doszło bez udziału pośrednika
W ocenie UOKiK tego typu zapisy rażąco naruszają dobre obyczaje i godzą w interesy konsumentów.
Umowa pośrednictwa na wyłączność zdaniem urzędu jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom. Nie oznacza jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie, nie pośredniczy. Tym samym nie można mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta.
Postanowienia takie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone, a następnie zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone.
Oto przykłady klauzul, które znalazły się na cenzurowanym:
„Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenie określone w pkt 4, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron” (poz. 1656).
„Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi prowizję w przypadku zbycia (...) przedmiotu z osobą, która bezpośrednio lub pośrednio skojarzona została z Zamawiającym przez Pośrednika, a także gdy Zamawiający w inny sposób znalazł kontrahenta” (poz. 2914).
WAŻNE Niedopuszczalne jest zastrzeganie we wzorcu umowy pośrednictwa klauzuli gwarantującej pośrednikowi wynagrodzenie w tych przypadkach, gdy do zawarcia umowy w czasie trwania wyłączności doszło bez udziału pośrednika.
Błąd 9. Narzucanie sądu
Zdarza się, że przedsiębiorcy z góry wskazują, który sąd będzie właściwy do rozstrzygania sporów. Postanowienie o takiej treści ogranicza prawa konsumenta
Kwestię właściwości sądu w sprawach cywilnych określają przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 27 k.p.c. sądem właściwym do rozpatrzenia wniesionego powództwa jest – sąd ogólnej właściwości pozwanego lub zgodnie z art. 34 k.p.c. – sąd miejsca wykonania umowy (właściwość przemienna). Zgodnie z art. 3853 pkt 23 kodeksu cywilnego wskazane przepisy nie mogą być w tym zakresie wyłączane, ponieważ mogą stanowić dodatkową dolegliwość dla konsumenta, a także ograniczać realizację przysługujących mu praw.
Błąd 10. Pomijanie obowiązku informacyjnego
Przy zawieraniu umów poza lokalem przedsiębiorcy powinni przedstawić klientom wiele informacji, które wskazują przepisy ustawy o prawach konsumenta. Biura, zawierając umowy na mieście lub telefonicznie, o tym zapominają
Obowiązki informacyjne przedsiębiorcy zawierającego umowy poza lokalem przedsiębiorstwa określa ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. poz. 827; dalej: ustawa o prawach konsumenta). W niej zawarto katalog informacji, które najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek przekazać w sposób jasny, zrozumiały i, co ważne, na piśmie. Spełniając obowiązek informacyjny, przedsiębiorca powinien doręczyć również wzór formularza odstąpienia od umowy, zawarty w załączniku nr 2 do ustawy o prawach konsumenta (art. 12 ust. 1 pkt 9). Ponadto, pośrednik jest zobowiązany wydać konsumentowi dokument umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub potwierdzenie jej zawarcia, utrwalone na papierze lub, za zgodą konsumenta, na innym trwałym nośniku.