Nowe prawo, które weszło w życie z początkiem roku, znacząco wpływa na umowy najmu. W niektórych sytuacjach umożliwia dłużnikowi wcześniejsze ich zakończenie, w innych – chroni przed wypowiedzeniem
Reklama
To nie najlepsza wiadomość dla właścicieli biurowców, obiektów magazynowych, centrów handlowych i innych podmiotów zajmujących się wynajmem pomieszczeń: obowiązujące od 1 stycznia 2016 r. przepisy w wielu sytuacjach dają restrukturyzowanej spółce znaczną ochronę, także w zakresie umów najmu. W mniej uprzywilejowanej sytuacji stawiają natomiast jej kontrahentów.

Reklama
I tak w trzech typach postępowań – układowym, przyspieszonym postępowaniu układowym i sanacyjnym – wynajmujący nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu lokalu lub nieruchomości, w którym jest prowadzone przedsiębiorstwo dłużnika, jeżeli nie uzyska na to zezwolenia rady wierzycieli. Zaś dodatkowo w postępowaniu sanacyjnym zarządca uzdrawianej firmy może odstępować od umów (w tym m.in. właśnie najmu) za zgodą sędziego-komisarza.
A wszystko to za sprawą ustawy z 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. poz. 978 ze zm.), która weszła w życie 1 stycznia br., wprowadzając cztery główne typy postępowań restrukturyzacyjnych przeznaczonych dla dłużników w różnym stopniu niewypłacalnych lub zagrożonych niewypłacalnością.
Uzdrawiana firma pod parasolem
Zakres ochrony, a więc zmian dla najemców i wynajmujących jest różny, w zależności od tego, jaki typ restrukturyzacji obrała firma.
Pierwsze z nowo wprowadzonych postępowań restrukturyzacyjnych – o zatwierdzenie układu – jest postępowaniem prywatnym, w którym dłużnik bez pomocy sądu zawiera układ z wierzycielami, a dopiero tak zawarty układ jest zatwierdzany przez sąd. Ponieważ proces ten odbywa się poza sądem, dłużnik nie korzysta w zasadzie z żadnych przywilejów związanych z ochroną przed wierzycielami, w tym uprawnień w zakresie umów najmu. W konsekwencji sytuacja wynajmujących jest najbardziej korzystna: umowy te mogą być wypowiedziane tylko zgodnie z ich treścią.
Inaczej jest w przypadku pozostałych postępowań restrukturyzacyjnych.
W postępowaniu układowym oraz przyspieszonym postępowaniu układowym – dłużnik korzysta z określonych przywilejów przejawiających się głównie w zapewnieniu mu częściowej ochrony przed wierzycielami. Natomiast w najbardziej złożonym postępowaniu sanacyjnym – przeznaczonym dla dłużników wymagających gruntownej restrukturyzacji – dłużnik otrzymuje nie tylko całkowitą ochronę przed wierzycielami (szerszą niż w postępowaniach układowych), ale także różne narzędzia restrukturyzacyjne umożliwiające podejmowanie określonych działań, również względem wierzycieli.
We wszystkich trzech postępowaniach (układowym, przyspieszonym postępowaniu układowym i sanacyjnym) dłużnik będący najemcą ma zapewnioną trwałość stosunku najmu lokalu, w którym prowadzi działalność. Wynajmujący nie może bowiem – zgodnie z przepisami – bez zezwolenia rady wierzycieli wypowiedzieć umowy najmu takiego lokalu, jeżeli podstawą wypowiedzenia miałoby być niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie umowy przed otwarciem postępowania restrukturyzacyjnego.
Ale uwaga: wypowiedzenie będzie jednak dopuszczalne, jeżeli dłużnik już po otwarciu restrukturyzacji dalej będzie naruszał umowę najmu (np. nie zapłaci czynszu czy też zaniecha prowadzenia działalności). Wynika to z zasady, że wszystkie zobowiązania dłużnika, które powstaną po otwarciu postępowania, powinny być zaspokajane na bieżąco. Spłacanie tego rodzaju zobowiązań, jak również kosztów postępowania jest jednym z warunków koniecznych do prowadzenia restrukturyzacji. Jeśli okaże się, że dłużnik nie ma na to wystarczających środków, sąd powinien umorzyć postępowanie. [przykład]
Odstępowanie od umów
Najwięcej narzędzi restrukturyzacyjnych dostarcza postępowanie sanacyjne. W tym trybie zarządca może podejmować działania, które wcześniej były dostępne tylko dla syndyka w postępowaniu upadłościowym. Może m.in. restrukturyzować zatrudnienie czy też sprzedawać majątek dłużnika ze skutkiem egzekucyjnym (tj. bez większości obciążeń, w tym zwłaszcza bez hipotek i zastawów).
W postępowaniu sanacyjnym zarządca będzie mógł także odstępować za zgodą sędziego-komisarza od niewykonanych umów wzajemnych zawartych przez dłużnika. Co prawda istnieją pewne wątpliwości, czy w powyższym trybie będzie można odstąpić od umowy najmu. Jednak ze względu na brak wyłączenia w tym zakresie należy uznać, że będzie to dopuszczalne.
Trzeba przyznać, że o ile będzie to tryb dogodny dla uzdrawianego podmiotu, o tyle wynajmujący nie zawsze będzie zadowolony. Co w tej sytuacji będzie mogła zrobić druga strona? W przypadku odstąpienia od umowy najmu przez zarządcę podmiotu poddanego sanacji wynajmujący może wnieść zażalenie. Gdyby okazało się nieskuteczne i zarządca skutecznie odstąpi od umowy – wynajmujący może dochodzić od dłużnika wierzytelności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat. Wprawdzie zakres owych strat zasadniczo obejmuje także korzyści utracone przez wynajmującego z powodu przedterminowego zakończenia umowy najmu, jednak w praktyce ustalenie konkretnych kwot może się okazać trudne.
Co ważne, roszczenia wynajmującego nie będą objęte układem. W związku z tym dłużnik powinien je spłacić w całości z bieżących środków. Również to może sprzyjać kwestionowaniu tych roszczeń przez dłużnika, zwłaszcza że brak spłaty może skutkować umorzeniem całego postępowania restrukturyzacyjnego.
Zagrożenia dla wynajmujących
W praktyce można się spodziewać, że najemcy będą wykorzystywać nowe przepisy. Mogą próbować renegocjować warunki najmu (np. wysokość czynszu) pod groźbą odstąpienia od umowy najmu przez zarządcę po otwarciu postępowania sanacyjnego. Wynajmujący będzie musiał ocenić, czy jest to groźba realna, czy tylko strategia negocjacyjna najemcy. W tej ocenie może być pomocna znajomość nowych przepisów przez wynajmującego. Dla przykładu można wskazać, że otwarcie postępowania sanacyjnego wiąże się z wieloma niedogodnościami dla dłużnika, takimi jak utrata zarządu (firmą będzie kierował zewnętrzny zarządca), czy też możliwością ubezskutecznienia niektórych czynności dłużnika dokonanych przed otwarciem postępowania sanacyjnego (np. czynności z podmiotami powiązanymi czy dokonanych na warunkach nierynkowych).
Zmiany w postępowaniu upadłościowym
● W znowelizowanym postępowaniu upadłościowym syndyk zachowuje uprawnienie do wcześniejszego wypowiedzenia umów najmu, zarówno w przypadku gdy upadły jest najemcą, jak i wynajmującym. W obydwu przypadkach wypowiedzenie następuje co do zasady z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (także wtedy, gdy na podstawie umowy upadłemu w ogóle nie przysługiwało prawo wypowiedzenia).
● Jeśli upadły jest wynajmującym, możliwość wypowiedzenia jest ograniczona do dwóch przypadków: kiedy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów nieruchomości tego rodzaju. Szczególnie ta pierwsza przesłanka wydaje się łatwa do wykazania przez syndyka. Najemca może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania, zgłaszając wierzytelność sędziemu-komisarzowi.
● Jeżeli upadły jest najemcą lokalu, syndyk może wypowiedzieć umowę w każdym przypadku, gdy lokal został wydany upadłemu. Nowelizacja skróciła termin wypowiedzenia z sześciu do trzech miesięcy. Rozwiązanie umowy nie powinno jednak nastąpić przed upływem terminu, za jaki czynsz zapłacono z góry, chyba że zwiększa to koszty upadłości.
● Czy i jak druga strona może się bronić? Wynajmujący może dochodzić odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem, jednak za okres nie dłuższy niż dwa lata. Co istotne, nowelizacja ustawy nakazuje pomniejszyć odszkodowanie o nakłady upadłego zwiększające wartość przedmiotu najmu. W praktyce pomniejszenie to może się okazać problematyczne: nakłady pozostawione przez najemcę są z reguły bezwartościowe dla wynajmującego i dla kolejnych najemców (zwykle przystosowują lokal do swoich indywidualnych potrzeb).
PRZYKŁAD
Nie płacił czynszu, ale prawo go chroni
Załóżmy następującą sytuację: dłużnik (najemca) nie zapłacił czynszu najmu za grudzień 2015 r. i styczeń 2016 r. za lokal wynajmowany w galerii handlowej, w którym prowadził działalność gospodarczą. Wynajmujący na tej podstawie planuje wypowiedzieć mu umowę najmu. Tymczasem 1 lutego 2016 r. sąd otworzył wobec dłużnika postępowanie układowe.
W tej sytuacji po 1 lutego wynajmujący nie może już wypowiedzieć umowy najmu, powołując się na brak zapłaty czynszu należnego za okres przed tą datą, chyba że rada wierzycieli wyrazi na to zgodę.
Wynajmujący będzie jednak mógł dokonać wypowiedzenia, jeśli dłużnik nie zapłaci czynszu należnego po dniu otwarcia postępowania (po 1 lutego 2016 r.) lub w tym okresie w inny sposób będzie naruszał umowę najmu.