Subskrybuj nas na Youtube
Są takie wydziały architektury, gdzie często nie ma ani jednego architekta czy też planisty urbanisty, więc interpretacją zajmują się urzędnicy nierozumiejący zapisów planów - twierdzi Agnieszka Dobrowolska.
/>
Na terenach z planami miejscowymi buduje się łatwiej – mówi teoria. Jak wygląda praktyka?
Nie jest różowo. Wiele planów miejscowych ma błędy czy oczywiste pomyłki. Zdarza się też, że ich zapisy są niezgodne z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawem budowlanym czy rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przez co realizacja zamierzeń budowlanych jest utrudniona, a czasem wręcz niemożliwa.
Może pani podać przykłady?
Zdarzają się np. zapisy dopuszczające na danym terenie budowę budynków usług medycznych dwukondygnacyjnych o wysokości 14 metrów, gdzie wiadomo, że na tej wysokości można zrealizować trzy pełne kondygnacje. Podobne zapisy formułowane są również w stosunku do budynków wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych. Kto widział dom z 7-metrową kondygnacją? Takie postanowienia to oczywiście błędy pisarskie urzędników opracowujących plany. Cały jednak szkopuł w tym, że są to błędy, których w żaden inny sposób – niż w drodze zmiany planu – nie można skorygować. W przypadku małych miejscowości zmiana planu trwa co najmniej dwa–trzy lata – jeśli oczywiście władzom samorządowym bardzo zależy, bo np. inwestycja ma służyć celowi publicznemu. W przypadku dużych miast sytuacja jest beznadziejna: tryb uchwalania planów to dziesięć–piętnaście lat. Z takim samym okresem trzeba się liczyć przy ich zmianie, zwłaszcza że procedura wymaga udziału społeczeństwa etc.
Nie ma innej, szybszej drogi na dokonanie korekt?
Jeszcze kilka lat temu tego typu nieracjonalne zapisy eliminowano w procedurze sprostowania oczywistej pomyłki. Niestety, instytucja ta była nagminnie nadużywana, służyła bowiem do załatwiania spraw nie zawsze zgodnych z interesem publicznym. Obecnie trybu oczywistej pomyłki nie ma, sądy administracyjne natomiast bardzo restrykcyjnie podchodzą do każdej próby manipulowania przy planie i nie dopuszczają do jakiejkolwiek uproszczonej zmiany jego zapisów.
Czy zatem nie powinno się wrócić do dawnych rozwiązań?
Myślę, że wprowadzenie uproszczonej procedury w sytuacjach oczywistej pomyłki byłoby jak najbardziej wskazane. Tą procedurą powinni zajmować się jednak tylko i wyłącznie planiści, architekci urbaniści, którzy posiadają odpowiednie przygotowanie zawodowe i wiedzę. Problem polega na tym, że zawód urbanisty został zderegulowany. Natomiast przy tworzeniu i zmianie planów często pracują osoby z wykształceniem administracyjnym, więc i jakość merytoryczna planów jest taka, jak jakość przygotowania zawodowego osób je tworzących.
Niezwykłym wyczynem jest podobno projektowanie budynków na warszawskim Wilanowie, dlaczego?
MPZP dla Wilanowa jest tak napisany, że urzędnicy ratusza mają ogromny problem z jego interpretacją. Sytuacja jest taka, że sam naczelnik wydziału architektury i budownictwa studiuje jego zapisy i osobiście bada zgodność zamierzenia budowlanego z zawartymi w nim regułami. Zresztą plan dla Wilanowa też powstawał ponad dziesięć lat, bo pierwsze uchwały były podjęte w 1999 i do 2013 r. tworzono go etapami. Plan ten wśród praktyków budzi co najmniej kontrowersje – jest niezgodny chociażby z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Weźmy np. definicję powierzchni biologicznie czynnej. Rozporządzenie mówi, że przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50 proc. powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią. Natomiast zgodnie z zapisami planu dla Wilanowa terenem biologicznie czynnym może być tylko część działki budowlanej na gruncie rodzimym, która nie zostaje zabudowana kubaturowo w głąb ziemi oraz na nim. Za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się również zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków oraz budowli naziemnych i podziemnych, nawierzchni żwirowych, grysowych i ażurowych.
Jakie to ma konsekwencje?
Daleko idące, bo trudno jest w dzielnicy Wilanów zrealizować obiekty użyteczności publicznej, dla których wymagana ilość miejsc postojowych w lokalu użytkowym to trzy na każde 100 mkw. powierzchni. Przy takich zapisach trudno przy np. obiektach usługowo-biurowych zapewnić odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, skoro np. zieleń urządzona na dachach parkingów podziemnych nie wlicza się do bilansu powierzchni biologicznie czynnej.
Czy, jeśli nie rozumiemy planu, możemy wystąpić do urzędu o jego wykładnię?
Oficjalnie nie ma takiej procedury administracyjnej, ale niektóre urzędy w Polsce stosują taką praktykę. Wykładnia ta jest wiążąca w sytuacji uzyskania pozwolenia na budowę, ale taki tryb można w każdej chwili zaskarżyć, gdyż nie jest to procedura administracyjna zalegalizowana żadnym aktem prawnym.
Jest pani zwolenniczką legislacyjnego usankcjonowania tej praktyki?
Zdecydowanie nie. Zwłaszcza jeżeli wykładnia miałaby być wiążąca i nie podlegać zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Trzeba mieć na uwadze, że są takie wydziały architektury w Polsce, gdzie często nie ma ani jednego architekta, czy też planisty urbanisty, więc interpretacją zajmują się urzędnicy z przygotowaniem zawodowym często administracyjnym, którzy nie rozumieją zapisów planów. Nie wyobrażam sobie więc, by mogli się zajmować ich interpretacją w sposób wiążący dla inwestora.
