Mieszkam od kilku lat w tym samym mieszkaniu, należę do wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczas żyliśmy zgodnie, bezkonfliktowo, sympatycznie. Jakiś czas temu zmienił się zarządca i coś się wraz z nim zmieniło – opowiada pan Krzysztof. – Najpierw na klatkach pojawiły się kartki o zakazie dokarmiania bezdomnych kotów. Zaraz potem, skoro nikt nie zareagował, zakaz wyprowadzania zwierząt na terenie należącym do wspólnoty. Trzepać dywany wolno jedynie w godzinach 10–14. Grać w piłkę (mamy malutkie boisko do kosza) – tylko do 16. Papierosów nie wolno palić nie tylko na skwerku przed domem, ale i na własnym balkonie.
Na razie pojawiają się kartki. Słyszałem jednak, że nowe zarządzenia mają przybrać formę regulaminu porządku domowego w naszej wspólnocie. Zarządca się rozwija: podobno ma wprowadzić zakaz używania gazu z butli i zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach. Ja mam firmę, prowadzę od lat działalność polegającą na tłumaczeniach. Co komu do tego? Czy zarządca wspólnoty ma prawo do narzucania takich ograniczeń – zastanawia się czytelnik.
Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – tak jak w opisanym przez pana Krzysztofa przypadku – zwykle jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem. A zatem składają się nań lokale mieszkalne oraz części wspólne (korytarze, windy, poddasza, skwer, chodnik itp.). Członkowie wspólnoty są właścicielami lokali i współwłaścicielami wspólnych przestrzeni. I to oni bezpośrednio (w małych spółdzielniach, liczących do siedmiu lokali, ważne decyzje zapadają za zgodą wszystkich właścicieli) lub pośrednio (w większych spółdzielniach wybierany jest zarząd) decydują o wszystkich sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością. Sprawy fundamentalne (inwestycje, podział części wspólnej itp.) wymagają zgody członków wspólnoty. Załatwianie spraw codziennych powierza się na ogół zarządcy lub administratorowi. Regulamin z zasady powinien wprowadzić zarząd, a zaakceptować – członkowie wspólnoty. Opisane przez pana Krzysztofa wieszanie kartek z licznymi zakazami i nakazami wydaje się nadużyciem lub nadgorliwością zarządcy.
Wybierając członków zarządu lub powierzając pewne funkcje zarządcy (to dwie różne funkcje), członkowie wspólnoty delegują część własnych kompetencji. Nadal jednak zachowują uprawnienia wynikające z prawa własności (w tym gruntu, budynku, lokalu). Korzystanie z nich musi się przy tym odbywać w granicach zakreślonych przez przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Z jednej więc strony członek wspólnoty ma prawo do dowolnego rozporządzania własnością, z drugiej jednak konieczne są poszanowanie interesów majątkowych i osobistych właścicieli pozostałych lokali, a także potrzeba takiego zorganizowania sposobu korzystania z obszarów wspólnych, by nie rodził on konfliktów. Służą temu regulaminy porządku domowego.
SN: Klasyczny pozew nie przeciwko komornikowi
SN: Klasyczny pozew nie przeciwko komornikowi

Zobacz również
Ustalając treść regulaminu porządku domowego, właściciele lokali mogą wpisać do nich dowolne kwestie, muszą się jednak poruszać w granicach prawa. Innymi słowy pierwszeństwo nad wszelkimi zarządzeniami porządkowymi lub regulaminami mają przepisy bezwzględnie obowiązujące. Warto tu przytoczyć orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. II CSK 601/08), w którym stwierdzono, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń ani obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego. W tym samym orzeczeniu sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dowolnie zakazywać prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, bo nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z art. 140 kodeksu cywilnego. Jedynym ograniczeniem jest konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli: działalność nie może być dla nich nadmiernie uciążliwa.
Podobnie dzieje się w sprawach mniejszej wagi: wspólnota nie powinna zakazywać wyprowadzania psów, lecz ma zobowiązać właścicieli do sprzątania po nich. Nie powinna wyznaczać godzin, w których można korzystać z boisk lub trzepać dywany, ale może zobowiązać do przestrzegania powszechnie przyjętej ciszy nocnej. Jeśli zakazuje palenia na jakiejś części swojego terenu, powinna wyznaczyć miejsce, w którym palić wolno. ©?
Uwaga
Jeżeli jakieś postanowienie regulaminu wspólnoty ingeruje w prawo własności, uchwała ustanawiająca taki regulamin może zostać zaskarżona w trybie art. 25 ustawy o własności lokali w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów
Rozstrzygnięto przed sądem
● Właściciel ma prawo zamontować antenę na dachu, a wspólnota mieszkaniowa nie może tego uprawnienia mu ograniczać – tak orzekł lubiński sąd apelacyjny (wyrok z 7 lipca 2011 r., sygn. akt I ACa 262/11)
● Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zakazać gry w piłkę na jej terenie – tak zdecydował Sąd Okręgowy w Łodzi (wyrok z 11 grudnia 2014 r., sygn. akt II C 1753/13).
● Wspólnota nie może podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, w tym dotyczących odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, czy zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny rachunek w piwnicach – orzekł Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 29 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 645/12).
Podstawa prawna
Art. 22 ust. 3, art. 24, art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 93 ze zm.). Art. 140, art. 144, art. 222 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).