Ktoś wydał pozwolenie na budowę magazynu. Ktoś pozwolił też na jego użytkowanie. A później sąd orzekł, że decyzje te są nieważne. Niewykluczone, że firma będzie musiała rozebrać budynek.
O pożałowania godnych skutkach takich regulacji przekonała się łódzka firma Pak-Service. Choć jej właściciele działali zgodnie z prawem, stoi przed nimi realne ryzyko, że będą zmuszeni rozebrać budynek wart kilka mionów złotych. Przez błąd urzędnika.
W 2008 roku firma uzyskała pozwolenie na budowę obiektu magazynowo-usługowego. Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie funkcjonował w nim magazyn opakowań.
– Po tym jak inwestycję zakończono, stwierdzona została jednak nieważność pozwolenia na budowę jako wydanego z rażącym naruszeniem prawa – opowiada Ewelina Konopka-Jóźwiak, właścicielka Pak-Service.
Pozwolenie na budowę zaskarżyli sąsiedzi, wskazując, że obiekt posadowiony został niezgodnie z planem miejscowym. Ten dla spornej działki dopuszczał bowiem zabudowę mieszkaniową i usługi, przy czym te związane miały być z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców i stanowić funkcję uzupełniającą. Koniec końców Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że starostwo, wydając decyzję o pozwoleniu na budowę, popełniło błąd: nie oceniło bowiem zgodności projektu z ustaleniami planu. Gdyby bowiem to zrobiło, musiałoby odmówić pozwolenia. NSA uznał więc, że w sprawie dopuszczono się rażącego naruszenia prawa, które – zgodnie z art. 156 par. 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego – musi się skończyć stwierdzeniem nieważności decyzji.
Utrata pozwolenia na budowę pociągnęła za sobą nieważność pozwolenia na użytkowanie i wszczęcie postępowania naprawczego w celu doprowadzenia budynku do zgodności z prawem.
– Musieliśmy przenieść działalność w inne miejsce. Na szczęście mieliśmy zdolność kredytową i pieniądze. W innym razie firma przestałaby już funkcjonować – wskazuje Konopka.
Nie wyburzać
Ale właścicielka obawia się, że to nie koniec potyczek z urzędami.
– Chcemy utrzymać budynek, który wybudowaliśmy przecież zgodnie z prawem. W naszej ocenie niezgodność z planem miejscowym może zostać usunięta przez zmianę funkcji budynku. Dlatego wystąpiliśmy do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego prowadzącego postępowanie naprawcze, by wziął to pod uwagę. Niestety, odpowiedzi nie ma – opowiada.
I pyta, czy organ nadzoru, prowadząc postępowanie naprawcze, może nie badać możliwości doprowadzenia funkcji budynku do zgodności z prawem? I tylko nakazać rozbiórkę?
– Przy rażącym naruszeniu prawa ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej trwa nieskończenie długo. Wzruszenie pozwolenia na budowę w tym trybie pociąga za sobą stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie, ale to jeszcze nie powoduje, że obiekt nadaje się od razu do rozbiórki – wskazuje radca prawny Wojciech Jacyno z kancelarii Profesor Wierzbowski i Partnerzy, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.
– Są różne procedury, które umożliwiają legalizację takiej budowy czy doprowadzenie jej do zgodności z prawem – mówi.
Zastrzega jednak, że postępowanie naprawcze może się skończyć obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, o czym mówi art. 51 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
– W przypadku niezgodności z planem może się to wiązać z nakazem rozbiórki. Nie wiadomo, czy PINB w tej sprawie pójdzie w tak drastycznym kierunku. W każdym razie nie powinien – uważa mec. Jacyno.
Niekaralność adwokata nie daje gwarancji prawidłowego wykonywania zawodu
Niekaralność adwokata nie daje gwarancji prawidłowego wykonywania zawodu

Zobacz również
Jak wyjaśnia, skoro inwestor miał pozwolenie na budowę, to nawet jeśli zostało ono później unieważnione, nie można uznać, że budowa prowadzona była w warunkach samowoli.
– A tylko samowola, a więc budowanie bez pozwolenia, powinna się kończyć w ostateczności rozbiórką – uważa prawnik.
Zgodnie z wnioskiem
Podobnego zdania jest mec. Andrzej Michałowski, adwokat z kancelarii Michałowski Stefański.
– Roboty realizowane na podstawie i zgodnie z ostatecznym pozwoleniem na budowę, nawet po jego późniejszym wyeliminowaniu z obrotu prawnego, nigdy nie stanowią samowoli. W takiej sytuacji prowadzi się postępowanie naprawcze na podstawie art. 51 ust. 7 pr. bud., które ma doprowadzić do legalizacji zrealizowanych prac – podkreśla.
W jego ocenie nadzór budowlany powinien więc nałożyć w pierwszej kolejności obowiązek dodatkowych robót budowlanych, których wykonanie doprowadzi do stanu zgodnego z planem zagospodarowania.
– Dopiero jeżeli nie będzie to możliwe, może nakazać rozbiórkę. Taki tryb wynika z wykładni przepisów, jest stosowany w praktyce i akceptowany przez orzecznictwo. Jest ponadto sprawiedliwy: w końcu inwestor działał w zaufaniu do organu władzy publicznej – przekonuje mec. Michałowski.
Jego zdaniem budynek trzeba więc po prostu przerobić na usługi związane z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców, tak by był zgodny z planem.
– Organ nie może zignorować, że inwestor sam zgłasza, iż dostosuje się do planu, i nakazać mu rozbiórki. Mógłby zmusić inwestora do tego tylko wtedy, kiedy zasadnie uznałby, że osiągnięcie zgodności z planem jest niemożliwe – twierdzi adwokat.
Dr Andrzej Jakubiec, adwokat, partner w kancelarii Janeta Jakubiec Węgierski, widzi jeszcze inne wyjście.
– Inwestor powinien złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu i starać się – do czasu załatwienia tej sprawy – doprowadzić do zawieszenia toczącego się postępowania – podpowiada.
On również uważa, że nie ma tu mowy o samowoli budowlanej, skoro pozwolenie zostało wydane zgodnie z przepisami proceduralnymi.
– Sam fakt, że brak było ku takiemu rozstrzygnięciu podstaw materialnoprawnych, a więc doszło do błędu po stronie organu administracji publicznej, nie może skutkować powstaniem negatywnych konsekwencji wobec strony postępowania – uważa mec. Jakubiec.
Płacz i płać
Doprowadzenie do zgodności obiektu z prawem to jednak niejedyny problem Pak-Service. Przedsiębiorca od budynku, którego nie może użytkować, odprowadza bowiem wciąż podatek – 45 tys. zł rocznie. Powód? Niejednoznaczne przepisy.
– Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budynki, a więc obiekty trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach. O ile budynek istnieje i spełnia definicję budynku, podlega opodatkowaniu, nawet jeśli nie posiada pozwolenia na użytkowanie – wyjaśnia Michał Wilk, doradca podatkowy w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice w Katowicach.
Pytanie jednak, czy do opodatkowania budynku nieposiadającego pozwolenia na użytkowanie będzie mieć zastosowanie podwyższona stawka, jak od budynku związanego z prowadzeniem działalności.
– Przez budynki związane z prowadzeniem działalności rozumie się te będące w posiadaniu przedsiębiorcy, chyba że budynek nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności ze względów technicznych – tłumaczy Wilk.
Czy cofnięcie pozwolenia na użytkowanie stanowi względy techniczne, o których mowa powyżej?
– Niewątpliwie budynek nie może być dłużej wykorzystywany do działalności gospodarczej. Niemniej jednak z orzecznictwa wynika bardzo wąskie rozumienie względów technicznych, obejmujące np. brak dachu czy też wydanie decyzji o rozbiórce. Organy podatkowe mogą zatem podważać uznanie takiej sytuacji za względy techniczne uzasadniające stosowanie obniżonej stawki podatku – zaznacza ekspert.