Dzicy lokatorzy nie odpowiadają solidarnie

Osoby zajmujące mieszkanie bez tytułu prawnego i zobowiązane do wypłaty odszkodowania określonego w ustawie o ochronie lokatorów nie odpowiadają solidarnie wobec właściciela. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego.

Chodziło o małżeństwo M., które zamieszkało w mieszkaniu należącym do rodziców męża. Po 10 latach rodzice przekazali je mężczyźnie w darowiźnie. Na początku 2008 r. małżonkowie rozwiedli się, ale była żona, Monika M., razem z córką pozostały w lokalu. Pod koniec 2009 r. w zgodzie z obowiązującymi wówczas przepisami spółdzielcze prawo lokatorskie do mieszkania zostało przekształcone w prawo własności lokalu. W listopadzie 2010 r. właściciel przeniósł własność – tytułem przewłaszczenia na zabezpieczenie – na kobietę, która pożyczyła mu ponad 108 tys. zł. Ponieważ nie spłacił zobowiązań w terminie, kobieta wszczęła przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne i zażądała wydania mieszkania. Gdy komornik sądowy ustalił, że w lokalu przebywa Monika M. z córką, nowa właścicielka skierowała egzekucję także przeciwko nim. Zażądała też zapłaty ponad 16,5 tys. zł tytułem bezumownego korzystania z mieszkania.

SN: Klasyczny pozew nie przeciwko komornikowi

Sąd I instancji częściowo umorzył postępowanie, gdyż była żona i córka wyprowadziły się ze spornego lokalu. Uwzględnił jednak roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie i zasądził odpowiednią kwotę solidarnie od Moniki M. i jej córki.

Rozpatrując apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy w L. powziął poważną wątpliwość prawną, czy zobowiązanie osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego w rozumieniu art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie k.c., jest zobowiązaniem solidarnym. Zwrócił się więc z odpowiednim pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego. Przypomniał przy tym, że solidarna odpowiedzialność dłużników musi być przewidziana w ustawie lub wynikać z czynności prawnej, o czym mówi art. 369 k.c. Artykuł 18 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi zaś tylko, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Wyrok TK: Nie płacisz czynszu? Spółdzielnia może żądać przymusowej sprzedaży lokalu

SN w uchwale stwierdził, że odpowiedzialność odszkodowawcza przewidziana w art. 18 ma charakter odpowiedzialności in solidum (tzw. solidarność nieprawidłowa; zobowiązania dłużników mają charakter odrębny, przy czym mają oni spełnić identyczne świadczenie na rzecz tej samej osoby, a jego spełnienie przez jednego zobowiązanego powoduje wygaśnięcie roszczenia w stosunku do pozostałych, bo oznacza zaspokojenie interesu wierzyciela – red.). Nie jest to więc odpowiedzialność solidarna dłużników określona w art. 366 par. 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.