Osoba mieszkająca w domu, który znajduje się na wydzierżawionej komu innemu działce, nie może być uznana za posiadacza samoistnego. A to wpływa na termin, w którym mogła zasiedzieć nieruchomość.
Chodziło o gospodarstwo rolne na Mazowszu w powiecie grodziskim. Jego właścicielka Albina W. w zamian za pomoc w pracach domowych pozwoliła zamieszkać u siebie Barbarze K. Grunty wydzierżawiła zaś Stefanowi M. W marcu 1979 r. właścicielka zmarła. Gospodarstwo formalnie przejęła jej córka. Barbara K. pozostała jednak w domu i załatwiała wszelkie sprawy z nim związane. Nadal trwała też dzierżawa. Stefan M. zrezygnował z niej w 1995 r. Sześć lat później zmarła córka Albiny W. i wówczas jej spadkobiercy rozpoczęli starania o uporządkowanie sytuacji prawnej nieruchomości. Urządzili dla niej księgę wieczystą, do której została wpisana m.in. Grażyna W. wraz z pozostałymi wnukami Albiny W. W odpowiedzi Barbara K. złożyła w sądzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia części nieruchomości – działki o powierzchni 680 mkw. z domem i budynkami gospodarczymi.
Sąd I instancji uwzględnił wniosek. Przyjął 30-letni termin zasiedzenia w złej wierze zgodnie z art. 172 par. 2 k.c. Uznał, że termin ten zaczął bieg 4 marca 1979 r., czyli w dzień śmierci Albiny W. Spadkobiercy odwołali się od tego orzeczenia, ale sąd II instancji oddalił ich apelację. Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Przypomniał, że zgodnie z art. 172 par. 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku złej wiary zasiedzenie trwa dłużej – 30 lat. SN zwrócił uwagę, że w tej sprawie nie doszło – z niewiadomych przyczyn – do przesłuchania kluczowego świadka, tj. znajomej Barbary K., na okoliczność samoistnego posiadania przez nią gruntu i budynku. Zdaniem SN nieprawidłowo przyjęto też, że wnioskodawczyni była posiadaczem samoistnym od 4 marca 1979 r. Nie wzięto pod uwagę, że wówczas była ona uznawana za posiadacza zależnego, gdyż zamieszkiwała na gruncie dzierżawionym, o czym musiała wiedzieć.
– W takim wypadku nie działa domniemanie posiadania samoistnego – argumentował sędzia Karol Weitz.
Zgodnie zaś z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada, jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). – W sprawie nie ustalono, od którego momentu można uznać wnioskodawczynię za posiadacza samoistnego – kiedy doszło do zmiany jej statusu z posiadacza zależnego na samoistnego. Nie można więc mówić o ustaleniu terminu zasiedzenia – stwierdził w konkluzji sędzia Weitz.
ORZECZNICTWO
Postanowienie Sądu Najwyższego z 16 października 2015 r., sygn. akt I CSK 885/14.
