Zawarłem umowę na wykonanie remontu mieszkania – pisze pan Wojciech. – Wykonawca rozpoczął wprawdzie prace, ale zaprzestał ich, bo otrzymał od innego klienta korzystniejszą propozycję. Chce zrezygnować. Tymczasem w umowie jest zapis o sankcjach w razie wycofania się z ustaleń poczynionych przez obie strony. Podpisując dokument, wykonawca nie miał żadnych zastrzeżeń do jego treści. Czy mimo to może odmówić wykonania w terminie remontu i wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji – pyta czytelnik.
Łukasz Mróz, adwokat, partner w Nikiel i Wspólnicy sp.j. / Dziennik Gazeta Prawna
Nie. Skoro wykonawca nie chce w ogóle wykonać prac, do których zobowiązał się w umowie, albo nie wywiązał się z nich czy nie wykonał zobowiązania w należyty sposób, narażając przez to właściciela mieszkania na szkodę, to powinien ją naprawić, np. płacąc odszkodowanie, które pokryje straty. Sankcje nie grożą mu jedynie wtedy, gdy ze swoich obowiązków nie wywiązał się z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Nie może się jednak na nie powoływać, jeśli już po podpisaniu umowy i rozpoczęciu robót w mieszkaniu jednego klienta przerwie wykonywanie ich, bo zgłosił się do niego inny klient i zaoferował bardziej korzystne wynagrodzenie. Odpowiedzialności nie uniknie również, twierdząc, że przeliczył się z możliwościami przerobowymi swojej firmy, bo przyjął zamówienie, które mu nie odpowiada, bądź zobowiązał się do wykonania go w zbyt krótkim terminie. Zdaniem Sądu Najwyższego w obu tych przypadkach nie można mówić o braku winy, skoro już w momencie zawierania umowy wykonawca wiedział, że nie będzie mógł spełnić w ogóle zobowiązania, którego się podjął, albo zrobić tego w sposób należyty. Takie stanowisko SN zajął w orzeczeniu z 27 stycznia 1972 r. (sygn. akt I CR 458/71).
Reklama
O odszkodowanie od wykonawcy właściciel mieszkania może się ubiegać w razie niewykonania remontu w terminie, co naraziło go na szkodę. Na przykład prace miały być przeprowadzone w mieszkaniu przeznaczonym na wynajem, a z powodu opóźnienia ich przyszły podnajemca się wycofał. Można bowiem żądać również naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki niezależnie od wykonania zobowiązania. Właściciel mieszkania ma więc prawo do dwóch roszczeń niezależnych od siebie: o spełnienie świadczenia oraz o wyrównanie szkody spowodowanej przez zwłokę wykonawcy. Nawet gdy zgodzi się na wykonanie remontu z opóźnieniem, to nie oznacza, że zrzeka się prawa do roszczenia odszkodowawczego za zwłokę. Obu roszczeń może dochodzić przed sądem.

Reklama
W umowie z wykonawcą można też zastrzec, że naprawienie szkody z tytułu zwłoki lub nienależytego wykonania remontu nastąpi przez zapłatę kary umownej, czyli określonej sumy. Jednakże wykonawca nie może zwolnić się z obowiązku wykonania zobowiązania, płacąc karę umowną, jeśli wcześniej nie uzyska zgody właściciela mieszkania na taki sposób załatwienia sprawy.
Taka sankcja najczęściej zastrzegana jest za opóźnienie w spełnieniu świadczenia niepieniężnego (np. niedotrzymanie terminu wykonania robót), rzadziej zaś na wypadek odstąpienia od umowy z powodu zwłoki. Nawet w razie niezastrzeżenia w umowie kary umownej, o możliwości żądania odszkodowania przez odstępującego od umowy wspomina art. 494 k.c.
Możliwe jest także, że osoba rezygnująca z wykonania umowy będzie zmuszona do zapłaty zarówno kary umownej, jak i odszkodowania dochodzonego na zasadach ogólnych. Stanie się tak, gdy w umowie strony postanowią, iż wierzyciel będzie uprawniony do dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, jeżeli jego szkoda przewyższy wartość kary umownej.
Podstawa prawna
Art. 471–477, 483–485, 491–494 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Jednostronna rezygnacja z umowy w drodze np. jej wypowiedzenia lub złożenia oświadczenia o odstąpieniu z reguły będzie naruszała interesy drugiej strony. Jeżeli naruszenie nabierze wymiaru materialnego w postaci szkody, to wówczas pojawi się kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej osoby rezygnującej z wykonania umowy.
Jednak częściej rezygnacja polega na faktycznym zaprzestaniu wykonywania obowiązków umownych bez składania jakichkolwiek formalnych oświadczeń (np. porzucenie placu budowy). Wówczas po spełnieniu określonych warunków, i przy założeniu, że mamy do czynienia z umową wzajemną, uprawnienie do odstąpienia od umowy przechodzi na drugą stronę, tj. tę, która spełnienia świadczenia oczekiwała.
Obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynika wprost z art. 471 k.c. Aby uzyskać odszkodowanie, trzeba wykazać poniesienie szkody i związek przyczynowy pomiędzy nią a działaniem osoby, która rezygnuje z wykonania umowy. Odszkodowanie może obejmować dwie postaci szkody. Pierwsza to rzeczywista szkoda, rozumiana jako strata, która obejmuje wszystkie koszty poniesione przez wierzyciela w związku z zawarciem i wykonywaniem umowy. Druga postać szkody to utracony zarobek, na który mógł liczyć wierzyciel, gdyby umowa była wykonana do końca. Rezygnacja z wykonania umowy może więc wiązać się z koniecznością poniesienia znacznych kosztów, niejednokrotnie zbliżonych do tych, które należałoby ponieść, gdyby umowa była w dalszym ciągu wykonywana.
W praktyce okazuje się jednak, że udowodnienie faktu poniesienia szkody, a więc uzasadnienie wysokości żądanego odszkodowania, jest niełatwe i czasochłonne. Pewnym rozwiązaniem tego problemu jest instytucja kary umownej przewidziana w art. 483 k.c. Jest to swoiste odszkodowanie umowne wyrażone w pieniądzu (np. jako z góry określona kwota lub procent należnego wynagrodzenia). Obowiązek zapłaty wynika z umowy. Zapłaty może domagać się wierzyciel, gdy zaistnieją określone w umowie przesłanki, np. w razie odstąpienia od umowy przez drugą stronę. Strony mają dużą dowolność w określeniu wysokości kary umownej, wobec czego może ona być bardzo dotkliwa dla osoby, która jest zobowiązana do jej zapłaty. Zaletą zastrzeżenia kary umownej w umowie jest przeniesienie ciężaru dowodu na dłużnika. Wierzyciel nie musi udowadniać szkody ani wykazywać związku przyczynowego między nią a działaniem dłużnika. Wystarczy, iż wykaże zaistnienie przesłanek obciążenia karą umowną dłużnika, które są przewidziane w umowie. Dłużnik powinien wówczas spełnić swoje świadczenie, zaś tylko w określonych przypadkach może domagać się miarkowania kary umownej (np. wówczas, gdy jest ona rażąco wygórowana lub gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części – art. 483 par. 2 k.c.). Musi jednak udowodnić, że wierzycielowi nie należy się kara umowna w wysokości wynikającej z umowy. Zalety instytucji kary umownej sprawiają, że jest ona bardzo często stosowna w praktyce, ponieważ pozwala na stosunkowo szybkie i sprawne uzyskanie odszkodowania. Pełni też funkcję stymulacyjną, ponieważ jej dotkliwość ogranicza możliwość jednostronnego, dowolnego rozwiązania umowy.