Umowa sprzedaży jest najczęściej zawieraną umową cywilnoprawną. Od czasu przemian gospodarczych, jakie zachodzą w Polsce od ostatnich 25 lat, kiedy własność prywatna zaczęła zastępować dominującą własność państwową typową dla modelu gospodarki uspołecznionej, umowy sprzedaży nabrały szczególnego znaczenia. Dlatego też warto zapoznać się z naszym poradnikiem, w którym przedstawimy to, co warto wiedzieć o wyżej wskazanej czynności prawnej i to, o czym nie wolno nam zapomnieć, z uwzględnieniem także kwestii podatkowych.
Uwaga! Chcesz poprawnie sporządzi umowę sprzedaży, przejdź do formularza - Umowa kupna - sprzedaży - pobierz formularz

Istota umowy sprzedaży

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Strony umowy sprzedaży

Przede wszystkim w umowie należy wskazać datę i miejsce jej zawarcia. W dalszej kolejności następuje określenie stron.

Stronami umowy sprzedaży jest:

• Kupujący;
• Sprzedawca.

W umowie sprzedaży, by należycie określić jej strony, podaje się:

• Imię nazwisko/ firmę;
• Miejsce zamieszkania/ siedzibę;
• Adres;
• Numer i seria dowodu tożsamości/ numer we właściwym rejestrze oraz nazwa rejestru;
• CEIDG , PESEL/ REGON, NIP, Kapitał zakładowy.



Przedmiot umowy sprzedaży

Przedmiotem umowy sprzedaży są rzeczy (ruchome, np. samochód i nieruchomości, np. dom) jak również prawa majątkowe ( np. użytkowanie wieczyste).

Forma umowy sprzedaży

Umowa sprzedaży co do zasady może być zawarta w dowolnej formie. Większość umów sprzedaży, które zawieramy co dnia ma charakter ustny, albo zawierana jest w sposób dorozumiany czy poprzez przyjęcie oferty. Niemniej jednak w niektórych przypadkach przepisy prawa wymagają - pod rygorem nieważności - formy szczególnej. I tak na przykład umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Jeżeli umowę sprzedaży nieruchomości zawrzemy w innej formie – np. zwykłej pisemnej – nie staniemy się właścicielami przedmiotowej nieruchomości, nawet jeśli zapłacimy wskazaną w umowie cenę. Co więcej będziemy uważani za posiadaczy w złej wierze, co skutkuje tym, że termin zasiedzenia wyniesie aż 30 lat. Forma aktu notarialnego wymagana jest również w przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Formę szczególną dla umowy sprzedaży przepisy prawa przewidują także m. in. w przypadku zbycia udziału w spółce z o.o. Umowa sprzedaży, której przedmiotem jest zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału musi być – pod rygorem nieważności – zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Cena jako istotne postanowienie umowy sprzedaży

Istotnym postanowieniem umowy sprzedaży jest to dotyczące ceny. Cena może być określona w sposób nominalny (kwotowo), albo poprzez wskazanie podstaw jej ustalenia Jeżeli z okoliczności wynika, że strony miały na względzie cenę przyjętą w stosunkach danego rodzaju, poczytuje się w razie wątpliwości, że chodziło o cenę w miejscu i czasie, w którym rzecz ma być kupującemu wydana. . Cena jest niezbędnym postanowieniem umowy sprzedaży.

Skutek braku w umowie sprzedaży określenia ceny

Cena stanowi element przedmiotowo istotny umowy sprzedaży. W przypadku, gdy w umowie sprzedaży występuje brak określenia ceny, wówczas umowa taka jest nieważna. Nieważna będzie także umowa, w której postanowienie o cenie jest sprzeczne z prawem – wyrok SN z 5.2.2002 r., II CKN 726/00.

Kiedy do przeniesienia własności rzeczy wystarczające jest samo zawarcie umowy, a kiedy konieczne jest również wydanie rzeczy?

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży są rzeczy oznaczone co do tożsamości, wówczas do przeniesienia własności wystarczy samo zawarcie umowy sprzedaży.

Czy od każdej umowy sprzedaży odprowadza się podatek od czynności cywilnoprawnych?

Co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera się od umowy sprzedaży. Stawki podatku wynoszą:

• od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
• od umowy sprzedaży innych praw majątkowych - 1%.
Umowa kupna - sprzedaży - pobierz formularz

Podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Jeżeli jednak jedna ze stron umowy sprzedaży jest z jej tytułu opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub jest zwolniona z tego podatku, wówczas umowa sprzedaży – co do zasady – nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Podstawa prawna:
Art. 155, art. 535, art. 536 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (T.j. Dz.U.2014.121)
Art. 1, art. 2, art. 6, art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U.2015.626)
Art. 180 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (T.j. Dz.U.2013.1030)
Art. 172 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (T.j. Dz.u. 2003.119.1116 ze zm.)



Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl