Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na sposób zarządzania nieruchomością wspólną i uprawnienia zarządu wspólnoty
Czy zarząd właścicielski jest lepszy
Czytelnik postanowił kupić mieszkanie u dewelopera w już wybudowanym budynku częściowo zasiedlonym. Takich ofert na rynku jest sporo. Znajomi radzą mu, aby przy wyborze oferty zwracał uwagę nie tylko na lokalizację i wykończenie lokalu, lecz także na to, jaki zarząd kieruje sprawami wspólnoty: właścicielski czy powierzony. Czy istniejąca między nimi różnica jest istotna dla właścicieli mieszkań?
TAK
Sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, reprezentuje ją też na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą i poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje on samodzielnie, natomiast do podjęcia pozostałych (czyli przekraczających zakres zwykłego zarządu) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, w której wyrażają zgodę na ich wykonanie i udzielają zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Członkowie wspólnoty wybierają na zebraniu właścicieli zarząd spośród siebie. Nazywany jest on potocznie zarządem właścicielskim, mimo że takiego określenia nie przewiduje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, regulująca tworzenie i sposób działania wspólnot mieszkaniowych. Zarząd powinien na bieżąco administrować budynkiem, prowadzić rozliczenia i wykonywać postanowienia członków wspólnoty. Coraz częściej się zdarza, że do prowadzenia codziennych spraw związanych z administrowaniem wspólnota wynajmuje firmę zarządzającą. Firma odpowiada jednak przed zarządem wspólnoty wybranym przez właścicieli i jest rozliczana przez niego ze wszystkich wykonywanych czynności. Nie może więc sobie pozwolić na działanie na niekorzyść wspólnoty. W praktyce występuje jednak również inna procedura powołania firmy zarządzającej. W wybudowanym przez siebie budynku zarząd powierza jej deweloper i taki zarząd określa się potocznie jako powierzony. W rzeczywistości zatrudniona w ten sposób firma pełni podwójną funkcję: organu wspólnoty (bo wykonuje zarząd) i administratora. Może jednak wówczas pilnować bardziej interesów dewelopera, który ją zatrudnił, a nie właścicieli mieszkań. Sprzedający nowe mieszkanie deweloper w umowie z nabywcą zamieszcza zapisy dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną. Zawierają one informację o tym, kto i w jaki sposób ten zarząd faktycznie wykonuje. Zanim więc nabywca zdecyduje się na wybór dewelopera i lokalu, powinien się więc dokładnie z tymi zapisami zapoznać. Takich rad przyszłym nabywcom udziela również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Podstawa prawna
Art. 21 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. poz. 903).
Czy zawsze decyduje ten, kto ma więcej
Pan Andrzej nabył mieszkanie na rynku wtórnym w starej kamienicy, w której istnieje wspólnota. Większa część kamienicy należy do potomka przedwojennego właściciela, który ją niedawno odzyskał. Podczas głosowania na zebraniach wspólnoty przyjęto, że głosy liczone są według wielkości udziałów, co niewątpliwie daje przewagę jednej osobie. Czy to jedyny możliwy sposób liczenia głosów?
NIE
Wprawdzie zasada podczas liczenia głosów nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkańców jest taka, że zapadają one większością głosów liczoną według wielkości udziałów, ale przepisy przewidują tutaj pewne wyjątki. W umowie lub w uchwale można postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadnie jeden głos. Taka zasada może obowiązywać również we wspólnotach istniejących w budynkach, w których suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub większość udziałów należy do jednego właściciela, a także wówczas gdy oba te warunki są spełnione jednocześnie. Wprowadza się ją tam na każde żądanie właściciel lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W takim przypadku jeden głos będzie miał zarówno jeden właściciel połowy kamienicy, jak i trzydziestometrowej kawalerki.
Zawsze jednak właściciel lokalu (bez względu na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej) może zaskarżyć uchwałę do sądu. Powinien jednak wówczas powołać się na to, że jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z takim powództwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej musi wystąpić w ciągu sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu. Sąd ma prawo jednak wstrzymać jej wykonanie aż do czasu zakończenia sprawy.
Podstawa prawna
Art. 23, art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. poz. 903).
Czy zarządca musi złożyć sprawozdanie
Czytelniczka odziedziczyła mieszkanie po babci w nieruchomości, w której działa wspólnota. Babcia sporządziła na jej rzecz testament. Od czasu, gdy zamieszkała w lokalu, ma sporo zastrzeżeń do sposobu zarządzania wspólną częścią budynku (przede wszystkim do sposobu dokonywania rozliczeń) przez zarząd, który w dodatku pobiera za swoje czynności dosyć duże wynagrodzenie. Czy może się domagać od zarządu informacji o jego działalności?
TAK
Zarząd lub zarządca, któremu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną, powinien składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Sprawozdanie należy przedstawić na zebraniu ogółu właścicieli, które zarząd zwołuje co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Właściciele podejmują też uchwałę w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium. Gdyby zarząd usiłował nie dopuścić do spotkania wszystkich właścicieli i poinformowania ich na nim o swojej działalności, to coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli. Na zebraniu uchwala się m.in. roczny plan gospodarczy zarządzania nieruchomością wspólną i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu, a także ocenia się dotychczasową pracę zarządu. Może więc to również zrobić czytelniczka, która odziedziczyła mieszkanie po babci, pod warunkiem że dopełniła wszystkich formalności spadkowych związanych z objęciem go i wstąpiła po niej w prawa właściciela. W tym przypadku nie wystarczy tylko posiadanie testamentu, w którym babcia zapisuje jej ten lokal.
Podstawa prawna
Art. 29 i 30 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. poz. 903).
Czy z automatu zostanę członkiem wspólnoty
Chcę kupić mieszkanie na rynku wtórnym w budynku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa. Poprzedni właściciel był jej członkiem, ale dowiedziałam się, że działa ona w sposób opieszały, a członkowie są skłóceni i nie mogą podjąć żadnej decyzji dotyczącej koniecznych remontów. W dodatku właścicielem niektórych lokali jest jeszcze gmina, która nie chce wykładać pieniędzy i dlatego blokuje inicjatywy pozostałych właścicieli, a zarząd działa w jej interesie. Czy w takiej sytuacji koniecznie muszę zostać członkiem wspólnoty?
TAK
Po zawarciu umowy notarialnej z poprzednim właścicielem o przeniesieniu własności mieszkania nabywca zostaje członkiem wspólnoty, ponieważ tworzą ją właściciele wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości. Nie jest do tego potrzebna żadna umowa cywilna między nowym właścicielem a zarządem wspólnoty ani decyzja administracyjna, np. gminy, która kiedyś była właścicielem budynku i ma w niej spory udział. Wspólnota powstaje bowiem automatycznie, gdy choćby jeden z lokali zostaje wyodrębniony. Skoro poprzednio budynek należał do gminy, to wspólnota powstała już w momencie wyodrębnienia w budynku pierwszego lokalu, czyli wówczas gdy doszło do wykupienia go.
Przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dopuszczają możliwości wystąpienia przez właściciela ze wspólnoty, nawet wtedy gdy ma zastrzeżenia do działalności zarządu i zarzuca mu (mając na to dowody), że nie pilnuje interesów właścicieli tylko gminy. Natomiast ustawa przewiduje możliwość zawieszenia w czynnościach całego zarządu lub poszczególnych członków albo odwołania go i wybrania nowego. Może to nastąpić w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali, ponieważ zebranie członków wspólnoty jest najważniejszym organem sprawującym w niej władzę.
Podstawa prawna
Art. 18 i 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. poz. 903).