Osoby, które sprzedały nieruchomość pod wpływem błędu co do skutków zawieranej umowy lub zostały podstępem namówione do dokonania transakcji, mogą się ubiegać o unieważnienie transakcji. W pozwie muszą wykazać, że u notariusza złożyły wadliwe oświadczenie woli
Czy mogę odzyskać dom zajęty przez wierzyciela
Popisując umowę u notariusza, myślałam, że chodzi o pożyczkę 10 tys. zł pod hipotekę. Po pół roku okazało się, że mężczyzna z firmy pożyczkowej przejął mój dom. Oddawałam mu pieniądze, ale on powiedział, że ich nie chce, i każe mi opuścić nieruchomość. Czy taka umowa pożyczki była ważna?
Jeżeli czytelniczka przy podpisywaniu umowy została wprowadzona w błąd i sprzedała nieruchomość, mylnie przyjmując, że oddaje ją jedynie w zastaw, może domagać się stwierdzenia nieważności czynności wskazanej w akcie notarialnym. Zgodnie z kodeksem cywilnym w razie błędu co do treści czynności prawnej (co w tym przypadku miało miejsce) można uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Można przypuszczać, że błąd został wywołany celowo przez osobę udzielającą pożyczki. W dodatku opisana przez czytelniczkę sytuacja wskazuje na to, że nie podpisałaby umowy, gdyby nie działała pod wpływem błędu, i wiedząc, że sprzedaje dom za 10 tys. zł, nie złożyłaby podpisu pod aktem notarialnym. Działała zatem w błędzie co do skutków czynności prawnej. Niezależnie od tego za uznanie nieważności czynności objętej aktem notarialnym może przemawiać naruszenie norm współżycia społecznego, jeśli okaże się, że przekazana kwota przewyższa wielokrotnie wartość domu.
Podstawa prawna
Art. 84 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy mogę żądać unieważnienia darowizny
W ubiegłym roku darowałem synowi gospodarstwo rolne i wszystkie nieruchomości. Zaraz po tym, gdy się ożenił, wyrzucił mnie z domu i zagroził, że jeżeli będę chciał utrudniać im życie, to zrobi ze mną porządek. Czy mogę żądać unieważnienia aktu notarialnego?
Darczyńca nie może w takiej sytuacji żądać unieważnienia czynności darowizny objętej aktem notarialnym, lecz po prostu powinien odwołać darowiznę. Odwołanie darowizny jest dopuszczalne, gdy obdarowany dopuścił się względem dobroczyńcy rażącej niewdzięczności. Za takie może być uznane zachowanie wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Może to być popełnienie przestępstwa przeciwko życiu lub zdrowiu, czci albo mieniu, ciężkie naruszenie obowiązków rodzinnych, naruszenie godności osobistej ze świadomością i w nieprzyjaznym zamiarze. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Gdy obdarowany odmawia zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy, darczyńca, który odwołał wykonaną już darowiznę, może wystąpić z powództwem o zobowiązanie obdarowanego do złożenia żądanego oświadczenia woli.
Podstawa prawna
Art. 898, art. 900 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Wyrok SN z 15 czerwca 2010 r., sygn. akt II CSK 68/2010.
Wyrok SN z 20 września 2000 r., sygn. akt I CKN 829/98.
Czy unieważnię akt sprzedaży mieszkania
W czasie kiedy cierpiałam na silną depresję i brałam leki psychotropowe, zostałam namówiona przez kuzyna do sprzedania mieszkania. Dzisiaj wiem, że cena, jaką mi zapłacił, była dwukrotnie niższa niż rynkowa. Wtedy nie mogłam zupełnie rozeznać się w sytuacji. Czy mam szansę na unieważnienie zawartej umowy?
Każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zdarza się jednak, że czynności prawne dokumentowane przez notariusza budzą zastrzeżenia co do ich prawidłowości i skuteczności. Nierzadko umowy darowizny nieruchomości, ich sprzedaży lub przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczek podpisują osoby w podeszłym wieku, nie w pełni poczytalne lub mające problemy ze zdrowiem psychicznym albo używkami. Nie są one w stanie rozsądnie ocenić znaczenia podpisywanych dokumentów. Po czasie okazuje się, że sprzedały dom za bezcen, siostrzeniec podstępnie wyłudził od nich darowiznę gospodarstwa rolnego lub straciły działkę, pożyczając zaledwie kilka tysięcy złotych pod zastaw. W takich sytuacjach można żądać uznania wadliwości czynności prawnej udokumentowanej aktem notarialnym. Za nieważną uznawana jest przede wszystkim czynność sprzeczna z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Do takich sytuacji mogą zaliczać się np. czynność prawna zawarta przez opiekuna osoby ubezwłasnowolnionej bez wymaganego zezwolenia sądu opiekuńczego albo zastrzeżenie w umowie pożyczki wygórowanych odsetek i nadmiernego zabezpieczenia wierzytelności. Podobne skutki rodzi zawarcie umowy przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego zaburzenia świadomości, co mogło wystąpić w przypadku czytelniczki. Za nieważną zostanie uznana także umowa podpisana przez osobę działającą pod wpływem istotnego błędu, groźby lub podstępu. Podobny skutek może rodzić złożenie oświadczenia woli dla pozoru za jednoczesną zgodą drugiej strony umowy, np. pozorna sprzedaż domu w celu ukrycia majątku przed komornikiem lub faktycznej darowizny, od której należałoby zapłacić wyższy podatek. Wadliwa jest także czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych albo niewłaściwie reprezentowaną. Aby stwierdzić nieważność udokumentowanej aktem notarialnym czynności prawnej, trzeba wystąpić na drogę sądową.
Podstawa prawna
Art. 58, 82–87 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy muszę wnieść pozew do sądu
Zostałam groźbą zmuszona do podpisania umowy sprzedaży ziemi. Sprawa skończyła się wyrokiem skazującym sprawców za popełnienie przestępstwa wymuszenia rozbójniczego. Czy muszę wobec tego jeszcze wnosić pozew o unieważnienie aktu notarialnego podpisanego pod wpływem groźby?
W celu unieważnienia umowy zawartej w formie aktu notarialnego należy wnieść do sądu pozew o ustalenie nieważności dokonanej czynności prawnej. Tego rodzaju sprawy rozpatrują sądy cywilne. W pozwie należy wskazać sąd, do którego jest skierowany, imię i nazwisko stron, miejsce zamieszkania, numer PESEL (gdy jest to pierwsze pismo w sprawie). W górnym prawym rogu trzeba wskazać miejscowość oraz datę sporządzenia pozwu. Pod tymi informacjami należy wskazać rodzaj pisma, np. pozew o unieważnienie czynności prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Treść pozwu powinna zawierać dokładnie określone żądanie, a w sprawach o prawa majątkowe także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że jest nim oznaczona kwota pieniężna. Należy w nim wskazać, że w dacie X w kancelarii notarialnej mieszczącej się pod adresem Y przez notariuszem za danym repertorium został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego np. przeniesiono własność nieruchomości. Następnie, że wskazana w nim czynność jest dotknięta wadą nieważności i określić, na czym ona polega. Na końcu należy wnieść o unieważnienie czynności. Sama treść pozwu powinna przedstawiać sytuację i dowody na istnienie przyczyny nieważności czynności. W uzasadnieniu warto wyszczególnić dowody na potwierdzenie wskazanej w nim tezy (wskazać świadków, dołączyć zaświadczenia lekarskie, wyroki sądowe, inne dokumenty urzędowe, fotografie lub nagrania).
Podstawa prawna
Art. 187 par. 1, art 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy testament notarialny jest nieważny
Moja babcia spisała u notariusza testament. Stwierdziłem, że brakuje w nim jej drugiego imienia i miejsca zamieszkania. Czy może to być podstawa do podważenia takiego testamentu w przyszłości?
Sporządzenie testamentu notarialnego następuje w formie właściwej dla aktu notarialnego. Oznacza to, że notariusz zobowiązany jest przy sporządzaniu testamentu ściśle przestrzegać reguł dokonywania czynności notarialnych i sporządzenia aktów notarialnych. Elementy, które powinien zawierać akt notarialny, określają przepisy ustawy – Prawo o notariacie. W akcie należy zamieścić przede wszystkim dokładne dane przystępującej do niego osoby fizycznej, tj. jej imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania. Są to formalne przesłanki, które umożliwiają prawidłowe zidentyfikowanie osoby fizycznej dokonującej czynności prawnej. Wątpliwości co do tożsamości testatora wskazanego w akcie notarialnym mogą mieć wpływ na ważność testamentu, ale nie każde uchybienie wskazanym przepisami prawa notarialnego wymaganiom aktu notarialnego powoduje jego nieważność. Jak wskazał Sąd Najwyższy, za powodujące nieważność testamentu notarialnego można uznać takie uchybienia, które sprowadzają wątpliwość co do prawdziwości zdarzeń ujętych w akcie. Należy do nich zaliczyć nieoznaczenie osoby spadkodawcy, brak wskazania sporządzającego akt notariusza, brak podpisu notariusza, względnie spadkodawcy, w tym drugim wypadku bez stwierdzenia przyczyny braku podpisu. Należy przyjąć, iż cechę dokumentu urzędowego odbierają testamentowi notarialnemu tylko takie uchybienia, które dotyczą jego istoty i które nie mogą być zastąpione ustaleniami z wykorzystaniem zwykłych dowodów. Warto zwrócić uwagę na uchybienia notariuszowi i ponownie spisać testament notarialny.
Podstawa prawna
Art. 92 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. 2014 r. poz. 164 ze zm.).
Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 367/2001.
Uwaga
Tylko w bardzo szczególnych okolicznościach można postarać się o unieważnienie raz zawartej umowy
Nowelizacja Kpc: Europejskie Poświadczenie Spadkowe wprowadzane do polskiego prawa

Zobacz również