W mojej spółdzielni mieszkaniowej wciąż dochodzi do sporów w sprawie niezbędnych do wykonania prac. Wielu członków uważa, że pilnego remontu wymagają klatki schodowe, a w tej kwestii nic się nie dzieje. Jak można zmusić zarząd do przeprowadzenia napraw? Czy we wspólnocie byłoby łatwiej o takie decyzje – pyta pan Piotr
Decydując się na mieszkanie w budynku wielorodzinnym, na długie lata wchodzimy w daną społeczność. Aby codzienność na osiedlu była znośna, muszą być spisane prawa, obowiązki i regulaminy porządkujące wzajemne relacje. Stając się członkiem spółdzielni czy też wspólnoty, każdy mieszkaniec ma oczywiście wpływ na kształt tych dokumentów.
Reklama
W spółdzielni najwyższą władzę ma walne zgromadzenie, a każdy członek spółdzielni ma na nim jeden głos. Walne zgromadzenie powołuje radę nadzorczą spółdzielni. Zaś zarząd, według statutu, może być powoływany przez radę nadzorczą lub podczas walnego. Jeśli spółdzielcy mają zastrzeżenia co do działania wybranych władz, to na wniosek 10 proc. członków mogą zwołać nadzwyczajne walne i zmienić władze spółdzielni oraz politykę. Zarząd może zostać odwołany przez organ, który go powołuje, czyli albo przez walne zgromadzenie albo radę nadzorczą. Do odwołania członka zarządu wystarczy większość głosów na walnym pod warunkiem obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania. Nie powoduje to jednak wygaśnięcia umowy o pracę dla członków zarządu ani innych praw wynikających z kodeksu pracy. Natomiast członka rady można odwołać przed upływem kadencji większością 2/3 głosów spółdzielców. W wielkich spółdzielniach, w których jest ponad 500 członków, można w statucie zastrzec, że walne będzie odbywało się w częściach, co niestety może utrudniać dyskusje i podejmowanie racjonalnych uchwał.

Reklama
Każdy członek spółdzielni ma prawo wglądu w dokumentację spółdzielni, regulaminy i rozporządzenia i podobnie jak zarząd oraz rada nadzorcza może zgłaszać projekty uchwał. Zmiany, które mogą dotyczyć np. planów remontowych lub harmonogramu inwestycji, można składać do trzech dni przed walnym. Jeśli sporu ze spółdzielnią nie da się rozstrzygnąć polubownie, pozostaje nam zaskarżenie zarządu do sądu. Spółdzielni np. nie wolno wywieszać listy z nazwiskami mieszkańców zalegających z opłatami, niezgodne z prawem jest nawet wywieszanie numerów zadłużonych lokali. Ale zarządy z łatwością omijają ten zakaz i wywieszają na tablicach informacyjnych w budynkach mieszkalnych listę osób, które płacą regularnie, z podziękowaniami. Mało kto jednak się burzy na takie łamanie prawa w tę stronę, ponieważ czuje, że w interesie wszystkich mieszkańców jest jak najmniejsze manko w kasie spółdzielni.
Inną formą zarządzania wielorodzinnymi nieruchomościami jest wspólnota mieszkaniowa, która powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu w danym budynku. Każdy członek wspólnoty jest właścicielem swojego mieszkania i jednocześnie współwłaścicielem części wspólnej całej nieruchomości, czyli działki, dachu, kotłowni, windy itd. Koszty utrzymania tych pomieszczeń i urządzeń są rozkładane na wszystkich członków wspólnoty (zresztą tak samo wygląda to w spółdzielniach), najczęściej przeliczane na metr zajmowanego mieszkania. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej powołują zarząd, który dba o interesy mieszkańców. Jeśli w danym budynku jest ponad siedem lokali, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe, jeśli mniej – to albo mieszkańcy zawsze wspólnie podejmują decyzje, albo mogą jednak wyłonić choćby jednoosobowy zarząd. Na czynności wykraczające poza zwykły zarząd, czyli codzienną obsługę mieszkańców, konieczne jest uzyskanie zgody większości właścicieli. Jednak inaczej niż w spółdzielniach mieszkaniowych liczy się wagę głosu mieszkańca. Przy udzielaniu zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd, czyli np. nabycie jakichś składników majątku, sprzedaż, celowe wykorzystanie środków finansowych o wartości głosu mieszkańca decyduje wielkość jego udziału w częściach wspólnych nieruchomości, chyba że wspólnota zadecyduje inaczej.
Najefektywniej zarządzane są wspólnoty lub spółdzielnie zrzeszające kilka sąsiadujących bloków, łatwiej wtedy o kontrolę wydatków, nadzór nad działaniem władz oraz szybkie reagowanie mieszkańców na nieprawidłowości. Comiesięczne rachunki we wspólnocie mogą się okazać niższe. Często zarząd we wspólnocie pełni tę funkcję społecznie, zaś wybrany administrator zewnętrzny faktycznie tylko zajmuje się księgowością, zbieraniem opłat i rozpisywaniem przetargów. Natomiast spółdzielnie mieszkaniowe, szczególnie te powstałe kilkadziesiąt lat temu, to przerośnięte organizmy w dodatku z działającymi związkami zawodowymi.
OPINIA EKSPERTA
Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce to społeczność 13,7 mln ludzi, którzy mieszkają w 3,5 mln mieszkań. W dodatku spółdzielnie zarządzają także 4,5 tys. placami zabaw, domami kultury, świetlicami i klubami. Te obiekty są ogólnodostępne i otwarte dla wszystkich, w przeciwieństwie do ogrodzonych i zamkniętych przestrzeni osiedli zbudowanych w systemie deweloperskim. Spółdzielczość dosłownie oznacza wspólne gospodarowanie. Aby możliwa była organizacja spółdzielni, potrzeba po pierwsze statutu, czyli umowy, która ma określać według jakich reguł będzie działała spółdzielnia i szeregu regulaminów. Niektóre z tych dokumentów wynikają bezpośrednio z ustaw, na przykład z prawa energetycznego, inne są oparte na zasadach dobrego współżycia społecznego. Regulaminy nie mogą być spisane wbrew interesom członków spółdzielni, ale wynikają z faktu wspólnego zajmowania budynków wielorodzinnych i dobrych obyczajów. Władze spółdzielni powinny iść naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców i szukać rozwiązań bezkonfliktowych. W katalogu takich spraw mieści się na przykład zakaz grillowania pod balkonami, ale jednoczesne wyznaczenie miejsca na takie spotkania sąsiedzkie, aby nikomu nie przeszkadzać.
Szacuje się, że z opłatami czynszowymi zalega 3–4 proc. spółdzielców. Jeśli członek spółdzielni nie wykonuje swoich obowiązków, do których zaliczają się także płatności, lub dopuścił się dewastacji lokalu, uporczywie narusza regulaminy, to może zostać wykluczony z listy spółdzielców. W konsekwencji sąd może pozbawić go prawa do lokalu.
Najczęściej pytania mieszkańców dotyczą spraw rozliczeniowych za ciepło, wodę i wywóz śmieci. Regulaminy spółdzielni określają sposoby rozliczania kosztów pomiędzy właścicieli lokali. Należy jednak pamiętać, że opłaty wnoszone przez mieszkańców tylko w niewielkiej części pozostają do dyspozycji spółdzielni. Koszty mediów są w całości przekazywane do firm zewnętrznych. Władze spółdzielni można rozliczać z funduszu remontowego lub innych opłat eksploatacyjnych. Sprawozdania finansowe są dostępne dla wszystkich spółdzielców, często także publikowane na stronie internetowej spółdzielni.
Podstawa prawna
Art. 3, art. 4, art. 8 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27). Art. 3, art. 6, art. 18–19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm.).