SN: Właściciel gruntu musi wykazać winę użytkownika

Nieprzeprowadzenie remontu budynku, przewidzianego w umowie użytkowania wieczystego, może uzasadniać jej rozwiązanie tylko wtedy, gdy użytkownik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie prac. Tak stwierdził Sąd Najwyższy.

W marcu 1990 r. na mocy decyzji administracyjnej spółka A stała się użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem stojącej na nim kamienicy. Przekazanie miało charakter nieodpłatny, przy czym na mocy art. 238 k.c. firma miała obowiązek wnoszenia corocznych opłat. Dodatkowo na swój koszt miała wykonać remont i modernizację kamienicy.

W akcie notarialnym ustanawiającym użytkowanie wieczyste nie zapisano jednak wszystkich postanowień zawartych w decyzji, wspomniano tylko o obowiązku wykonania modernizacji kamienicy. Został on również wpisany do księgi wieczystej. Jednocześnie miasto zastrzegło sobie prawo do rozwiązania umowy przed terminem, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu niezgodnie z umową.

Spółka A nie przeprowadziła żadnych prac przy budynku, nie przeprowadziła też remontu i modernizacji budynku. Po kilku latach m.st. Warszawa podjęło próbę rozwiązania umowy, ale wskutek zmiany przepisów o gospodarce nieruchomościami sprawę umorzono.

Budowa domu bez pozwolenia coraz bliżej. Senat za nowelizacją

W 2007 r. spółka sprzedała prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku spółce M., od której prawo to po 4 latach odkupił Maciej R. Ponieważ nadal nie prowadzono żadnych prac przy nieruchomości i budynek w efekcie popadł w ruinę, samorząd zdecydował o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego. Jako argument podano nieprzeprowadzenie remontu budynku. Sądy I i II instancji przyznały rację miastu. Nowy użytkownik złożył skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Ten nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Uzasadniając wyrok, SN wskazał, że nawet gdy postanowienia umowy użytkowania wieczystego nie są wpisywane do księgi wieczystej, nie oznacza to, że kolejna osoba władająca nieruchomością ma mniej obowiązków wobec właściciela gruntu niż pierwotny użytkownik. Inaczej mówiąc, nowy nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu także był zobligowany do dokonania remontu budynku, którego stał się właścicielem.

Ale – podkreślił SN – nie każde uchybienie obowiązkom użytkownika wieczystego prowadzi do rozwiązania umowy. Nie można bowiem poprzestać na stwierdzeniu, że nie dokonano modernizacji budynku. Otóż należy jeszcze przeanalizować, jakie były przyczyny niewykonania tego obowiązku i czy aktualny użytkownik wieczysty ponosi za to odpowiedzialność.

– Przyczyną rozwiązania użytkowania wieczystego może być zasadniczo takie zaniechanie, które wynika z lekceważenia obowiązków i złej woli – stwierdziła podczas rozprawy sędzia Barbara Myszka.