W opłatach za wzrost wartości nieruchomości właściciel nie uniknie odprowadzenia części zysku ze sprzedaży działki, która powstała dzięki jej przeznaczeniu na cele bardziej korzystne rynkowo - uznał NSA.
TEZA
Przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.
STAN FAKTYCZNY
Burmistrz ustalił skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 9 tys. zł. Stanowiła 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z uwagi na zbycie tej nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu uchwalenia planu.
Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy decyzję. Wskazało, że zgodnie z nowym planem nieruchomość położona jest w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy rezydencjonalnej oraz usług komercyjnych i publicznych, natomiast zgodnie z poprzednio obowiązującym planem, działka położona była w terenie łąk i pastwisk.
Nastąpił więc wzrost wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym uwzględniono przeznaczenie terenu w starym planie, gdyż wartość ta jest wyższa od wartości terenu wynikającej z faktycznego sposobu jego wykorzystania.
Decyzje zaskarżono do sądu administracyjnego, który oddalił skargę. Zwrócił uwagę, że przesłanki pozwalające na ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały określone w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.).
WSA wskazał, że w tej sprawie miała miejsce luka planistyczna (stary plan utracił moc z końcem 2003 r., a nowy uchwalono w 2006 r.). W związku z tym istotne było ustalenie, czy istnieje możliwość wyceny nieruchomości na podstawie faktycznego jej wykorzystania w tym okresie.
Zdaniem sądu organy na podstawie operatu szacunkowego prawidłowo przyjęły, że istnieje możliwość porównania wartości nieruchomości według przeznaczenia ustalonego starym planem z wartością tej nieruchomości po uchwaleniu nowego. Skarżąca wywiodła skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę. Uznał za niezasadny zarzut naruszenia przez WSA art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię terminu „faktyczne wykorzystanie nieruchomości przed uchwaleniem planu”.
W ocenie NSA, w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez „faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości” należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.
Za takim stanowiskiem przemawia literalne brzmienie przepisu i treść art. 63 ust. 3 u.p.z.p., który stanowi, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, to art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio.
Wolą ustawodawcy jest, aby opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierano wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu, jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku ze sprzedaży działki, który powstał dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu na cele bardziej korzystne rynkowo.
Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia (tj. według poprzednio obowiązującego planu lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy), a w braku takiego przeznaczenia – według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Inny sposób rozumienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. prowadziłby do wypaczenia istoty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1146/13
Ominięcie opłat
NSA zauważył w tej sprawie, że w wielu przypadkach właściciele nieruchomości, które znalazły się na obszarze planów ustalających korzystne warunki inwestowania, uniknęliby obowiązku uiszczenia opłaty wykazując, że takie warunki inwestowania i tak byłyby osiągalne w drodze decyzji o warunkach zabudowy, chociażby o wydanie takiej decyzji wcale nie występowali.
KOMENTARZ EKSPERTA

Wzrost opłat o kilkadziesiąt procent

Przyjęta przez ustawodawcę w art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulacja ma za zadanie odpowiednie ukształtowanie praw i obowiązków właścicieli gruntów, ze względu na ich przeznaczenie i uwarunkowania planistyczne. Regulacja ta w efekcie daje alternatywnie możliwość żądania odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości lub kreuje obowiązek uiszczenia wyższej opłaty adiacenkciej. Możliwość aktualizacji opłat z uwagi na wzrost wartości nieruchomości budzi wiele wątpliwości, zwłaszcza w kontekście nieruchomości użytkowanych od wielu lat, w tym przede wszystkim w celach mieszkalnych, a nie komercyjnych. Wyraźny sprzeciw obywateli wzbudza bowiem obowiązek uiszczania nowej wyżej opłaty, która niejednokrotnie ulega zwyżce o kilkadziesiąt procent. Analiza art. 37 ustawy, w tym cel, jaki przyświecał ustawodawcy, wydaje się te wątpliwości rozwiewać. Niedopuszczalne z ekonomicznego, ale także ze społecznego punktu widzenia byłoby przyjęcie, że raz ustalona wysokość opłaty w stosunku do np. terenów leśnych czy rolnych, na których w określonych konfiguracjach zamieszkują obywatele, pozostaje constans. Powodowałoby to niczym nieuzasadnione różnicowanie obywateli ze względu na czas nabycia, a w efekcie uprzywilejowywałoby niektórych właścicieli gruntów w odniesieniu do pozostałych. Takie różnicowanie stanowiłoby naruszenie pryncypialnych zasad konstytucyjnych, tworząc grupę równych i równiejszych w myśl rzymskiej zasady primus inter pares.