Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
ZBIGNIEW KRÜGER: W przypadku gdy współwłaścicielem jest Skarb Państwa lub gmina, brak ich zgody może blokować odzyskanie działki
Instytucje wywłaszczenia i zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie mają dziś charakteru symetrycznego. Zwrot uzależniony jest bowiem od łącznej zgody wszystkich współwłaścicieli, bez możliwości starania się o zwrot udziału we wspólnym prawie. Autor skargi do Trybunału Konstytucyjnego (sygn. akt SK 26/14) uważa, że ten zakaz jest niezgodny z konstytucją. Podziela pan to stanowisko?
Należy rozdzielić dwie kwestie: konieczność łącznej zgody wszystkich współwłaścicieli i brak możliwości zwrotu samego udziału we wspólnym prawie. Jeśli chodzi o pierwsze zagadnienie, to oczywiście rozwiązanie takie jest nie tylko niesłuszne, ależ budzi poważne wątpliwości co do zgodności z konstytucją, gdyż wprowadza nieuzasadnione utrudnienia w dochodzeniu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Nie ma ku temu racjonalnego uzasadnienia, tym bardziej że na gruncie prawa cywilnego istnieje ugruntowana instytucja czynności zachowawczych.
Pozwala ona na działanie każdego ze współwłaścicieli w celu zachowania wspólnego im prawa. Taką czynnością jest choćby wytoczenie powództwa windykacyjnego (o wydanie nieruchomości – red.). Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, choć składany w trybie administracyjnym, ma w swej istocie charakter cywilistyczny. Nie widzę powodu, by w spójnym systemie prawnym przy dwóch bardzo podobnych instytucjach istniały takie różnice. Każdy ze współwłaścicieli powinien mieć możliwość złożenia wniosku: we własnym imieniu, ale także na rzecz pozostałych współwłaścicieli, w celu ochrony i przywrócenia wspólnego im prawa.
Część komentatorów twierdzi, że rozwiązanie nakazujące występowanie wszystkich współwłaścicieli o zwrot nie spełnia kryterium proporcjonalności.
Problemem jest brak proporcjonalności tego rozwiązania do przyświecającego mu celu. Zasadniczą różnicą pomiędzy klasycznym powództwem o wydanie a wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest konieczność zwrotu odszkodowania lub nieruchomości zastępczej. Tutaj upatruję wymóg składania wniosku przez wszystkich współwłaścicieli. Wniosek nie może funkcjonować jak klasyczna czynność zachowawcza, gdyż nakładałby obowiązki w sferze prawa własności na podmioty go nieskładające. Gdy bowiem wniosek składają wszyscy, mamy pewność, że wszyscy będą chcieli zwrócić uzyskane wcześniej odszkodowanie. Jak już mówiłem, jest to jednak rozwiązanie nieproporcjonalne, gdyż może w praktyce bardzo utrudniać lub uniemożliwiać złożenie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Wyobraźmy sobie, że mamy nieruchomość, w której jeden ze współwłaścicieli ma 90/100 udziału we współwłasności, a pozostałe 10/100 należy do 20 innych współwłaścicieli. Brak zgody współdziałania wszystkich może rzeczywiście utrudniać starania o zwrot.
Powraca pytanie o możliwość starania się o zwrot udziału we współwłasności.
Nie jest to rozwiązanie idealne, bo niesie za sobą niebezpieczeństwo utrudnienia korzystania z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wywłaszczona została przecież nieruchomość jako całość. Jednak w wyjątkowych przypadkach dopuszczałbym taką możliwość. Bez wątpienia należy zrezygnować z formalnego wymogu, by wszyscy współwłaściciele składali wniosek. Procedura ta wina być jak najbardziej przyjazna dla właścicieli. Należałoby umożliwić złożenie następczej zgody na zwrot odszkodowania lub nieruchomości zastępczej przez współwłaścicieli, którzy nie składali wniosku, a dopiero przy braku takiej zgody wnioskodawca otrzymywałby zwrot udziału we współwłasności. Pierwszeństwo winien mieć zwrot nieruchomości w naturze w całości.
Co w przypadku wywłaszczenia nieruchomości będącej współwłasnością publiczną i prywatną? Orzecznictwo sądów administracyjnych nie czyni wyłomu w utrwalonej przez siebie koncepcji. A ponieważ ani Skarb Państwa, ani jednostka samorządu terytorialnego nie może złożyć wniosku o zwrot nieruchomości, oznacza to, że w takich przypadkach prawo do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w ogóle nie przysługuje.
To przypadek szczególnie rażący, w którym istnieje niebezpieczeństwo uniemożliwienia lub poważnego utrudnienia zwrotu nieruchomości. Gdy współwłaścicielami są osoby prywatne, wyłącznym problemem może być to, czy inni niż wnioskodawca współwłaściciele będą chcieli zwrócić uzyskane odszkodowanie. W przypadku gdy współwłaścicielem jest Skarb Państwa lub gmina, brak ich zgody może blokować zwrot nieruchomości, a nie ma potrzeby, by podmioty te zwracały odszkodowanie. W takich przypadkach należałoby jednoznacznie dopuścić możliwość ubiegania się o zwrot udziału we współwłasności. Należy pamiętać, że w sytuacji gdy zwrot dotyczyć będzie tylko części udziału w nieruchomości, a część nadal będzie należała do gminy lub Skarbu Państwa, prawowici właściciele mogą mieć utrudnione korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem.
Zbigniew Krüger, adwokat z kancelarii Krüger & Partnerzy Adwokaci
