Czy współwłaściciel odebranej nieruchomości może się starać o zwrot swojej części? Sądy administracyjne uważają, że nie, ale mogą nie mieć racji
Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli ta stała się zbędna, na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot występuje wtedy do starosty. Aby nieruchomość jednak wróciła do poprzednich właścicieli, ci (bądź ich spadkobiercy) muszą oddać zwaloryzowaną kwotę odszkodowania, jaką uzyskali za odebraną nieruchomość, bądź też zwrócić nieruchomość zamienną.
Wszyscy albo nikt
Ze stosowaniem powyższego przepisu nie ma większego problemu, jeśli zajęta nieruchomość stanowiła wyłączną własność jednej osoby. Od razu bowiem wiadomo, kto posiada legitymację czynną do złożenia opisywanego wniosku.
Sytuacja jednak komplikuje się, gdy występuje więcej niż jeden właściciel. Sądy administracyjne z Naczelnym Sądem Administracyjnym na czele wskazują bowiem, że w takiej sytuacji o zwrot muszą wystąpić wszyscy byli współwłaściciele, a jeśli ci nie żyją, ich spadkobiercy. Tym samym brak zgody choćby jednego z nich uniemożliwia realizację uprawnienia przez pozostałych (wyrok NSA, sygn. akt OSK 2145/11, OSK 1949/11, czy wyrok WSA w Warszawie I SA/Wa 1248/12).
W ocenie prawników powyższe stanowisko – bezwzględnie zakazujące zwracania udziałów we współwłasności – godzi w ustawę zasadniczą i jest niezgodne z konstytucyjnymi zasadami ochrony własności i praw majątkowych.
Argumenty takie padły też m.in. w skardze konstytucyjnej zarejestrowanej w Trybunale Konstytucyjnym pod sygn. akt SK 26/14, z którą w pełni zgodził się rzecznik praw obywatelskich. „Nakaz łącznego jednoczesnego złożenia wniosku zwrotowego przez wszystkich współwłaścicieli jest o tyle nieuzasadniony, że przed wywłaszczeniem prawa wszystkich współwłaścicieli były wzajemnie niezależne i podlegały samodzielnemu obrotowi” – czytamy w stanowisku RPO.
Zgoda sądu to za mało
Podkreśla się w nim także, że ochrona udzielana prawom majątkowym obywateli powinna być realna. Brak instrumentów, za pomocą których uprawniony mógłby wyegzekwować należne mu prawo, bądź też postawienie przed nim wymogów, których nie da się spełnić, oznacza, że tego typu regulacje nie spełniają konstytucyjnego standardu ochrony wolności i praw. Zdaniem RPO niewystarczającym mechanizmem ochronnym jest w tym przypadku możliwość uzyskania orzeczenia zastępującego żądanie opornych współwłaścicieli, w trybie art. 199 k.c. Przepis ten reguluje sposób zarządzania przez współwłaścicieli rzeczą wspólną dla dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd oraz rozporządzających rzeczą, wymagając zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W ocenie rzecznika trudno jednak uznać, czy prawo do zwrotu jest wspólnym prawem byłych właścicieli. Wskazuje też, że art. 199 k.c. nie jest dostępny dla wszystkich (do sądu mogą wystąpić bowiem jedynie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę).
– Faktycznie jest wiele przesłanek przemawiających za tym, że RPO w swym stanowisku dokonał prawidłowej oceny obowiązujących regulacji prawnych – przyznaje dr Jarosław Maćkowiak, radca prawny z kancelarii prof. Marek Wierzbowski i Partnerzy – Adwokaci i Radcowie Prawni.